夫妻离婚时约定，将丈夫名下按揭购买的房产归妻子所有，但未依法变更登记。后丈夫将该房产出售给第三人，第三人将房屋贷款全部还完后，要求做房产变更登记时，遭到拒绝。法院认定离婚协议书中关于房屋归属的约定不能对抗履行合同请求权，依法判决——
□王帅马慧卿
在庭审中，宝某辩称其在卖房之前已告知刘某夫妇离婚时已把涉案楼房给马某，其无权出售，但刘某夫妇当时坚持称“我给你钱，你在卖房合同上签字，剩下的不用管。”马某则辩称，其与刘某夫妇之间根本不存在房屋买卖合同，也未收取刘某夫妇任何款项，无义务协助刘某夫妇办理过户手续。且其与宝某离婚时，涉案楼房就明确归其所有，宝某系无权处分人，无权处分人与刘某夫妇之间的个人房屋买卖合同与其无关，该房屋买卖合同系无效合同。
法院经审理认为，宝某将以其个人为买受人的案涉楼房出卖给刘某夫妇，系双方的真实意思表示，该房屋买卖合同并无法律规定的无效情形，应认定为合法成立，对合同双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘某夫妇作为涉案楼房的受让方已按约定支付购房款，已入住案涉楼房多年并将按揭贷款偿还完毕，该楼房现已具备办理不动产权证书及过户登记的条件。宝某应按约定履行协助刘某夫妇一方办理房屋过户手续的义务。
宝某与马某签订的离婚协议书的主体为其二人，在签订此离婚协议后，马某并未就协议中涉及的楼房主张权利，也未依法进行权属登记，亦无证据证明刘某夫妇在签订此房屋买卖合同时对宝某与马某的离婚协议书内容知情，刘某夫妇诉请宝某、马某办理房屋所有权证及协助办理过户手续，基于其主张案涉房屋买卖合同有效。宝某与马某离婚协议书中关于房屋归属的约定不能对抗刘某夫妇的履行合同请求权。
根据民法典的规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，被告宝某作为涉案楼房的买受人，与刘某夫妇签订涉案楼房的房屋买卖合同，涉案楼房的产权证应当由宝某办理，故对刘某夫妇主张由宝某协助其办理房屋过户手续，应予以支持。因马某并非涉案房屋买卖合同的当事人，故对刘某夫妇主张由马某立即办理房屋所有权证书，协助刘某夫妇办理房屋过户手续，不予支持。法院遂判决被告宝某协助刘某夫妇办理涉案楼房的房屋过户手续，驳回刘某夫妇对马某的诉讼请求。
说法：
民法典规定不动产以登记作为物权变动的法定公示要件，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。而夫妻因身份关系的变动产生财产约定，这种约定是夫妻双方通过书面形式，在平等自愿、真实意思表示的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定，因此当夫妻婚后共同取得的不动产发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断。