2019年1月13日，数位国内顶级经济学家，400位房地产、金融、投资、文旅、大健康、互联网产业领域决策者共聚一堂，感恩过去，敬畏未来。共同研讨新时代下房地产的新思路，深度理解行业发展的新环境，寻求行业跨界投资的新机遇、新突破。加快地产、金融和其他产业的大融合，促进大房地产业的健康发展和长久繁荣！
这是一次大房地产领域的“百花齐放”，中国大房地产界最具影响力的开年大聚。第十届“中国地产领袖年会”，天“十”地利人和。
和讯房产小编已经来到现场！
主持人：尊敬的各位领导，各位朋友，各位华本的家人们，大家早上好！
我们正式开始本次年会的篇章。接下来进入到我们的论坛开幕环节，有请的这位嘉宾几十年一直没有离开过两个字，就是改革。中国革命发展基金会的理事长，中国海南改革发展研究院的院长，1984年先后6次参加中央重要文件的起草工作，受到中央领导的重视和批示。掌声有请我们的改革元老，今年90岁的高尚全老师。他的主题是改革开放四十年经验总结与未来展望。热烈的掌声有请高老师。
和讯房产讯，在第十届中国地产领袖年会上，改革元老、中国经济体制改革研究会前会长高尚全在提到探索创建新的所有制经济时表示，华为是职工的共同所有制经济，为什么美国要打压华为呢？因为打压华为就是打压中国，打压中国创新能力。
高尚全对中国经济的未来发展持谨慎乐观的态度。他表示，从宏观经济来讲，世界银行以及国际货币基金组织均预测，今年世界经济大概下行的趋势已确定。中国经济已经是世界上第二经济体，特别受到世界机构和媒体的注意，按照世界银行货币基金组织预测，中国大概今年的GDP增长大概是6%到6.2%。
对于中国经济未来的发展，高尚全表示，改革四十年来取得的经验教训很多，有些不光是过去的经验，对于今后改革再出发也非常重要。
首先是坚持基本经济基础不动摇。在高尚全看来，多种社会制经济共同发展是社会主义初级阶段的一项基本经济制度，多种社会制包括集体和民有，这是对民营经济的定位。什么叫民营经济呢？他认为这是私人经济，是个体经济，国有经济跟民有经济三位一体的经济共同发展，是一个多种所有制经济发展。
其次，社会主义初级阶段是长期的，高尚全认为至少几十年不会变，因此这样的经济制度必须坚持下来。人民的美好生活愿望就是共产党奋斗的目标，美好生活是无止境的，靠单一所有制能达到吗？所以多种所有制经济是长期不变的。
中国人民银行参事、调查统计司原司长盛松成表示，大家应该对房地产有信心，今年房地产投资不会大幅度下降，会和去年保持基本差不多的速度，今年的房地产不会比去年更艰难。
盛松成表示，中国房地产库存已经大幅下降。数据显示，去年11月份我国商品房的库存已经回落到了2013年的水平，本轮库存是从2015年年底、2016年年初开始的，经过三年的努力，房地产去库存取得了非常大的成绩。按照狭义的定义，所谓狭义的定义就是已经各项手续都办完了，已经在卖了，按照去年1-10月份月均销售面积计算，只有2个月消化周期，已经回到2013年的库存水平。。
盛松成鼓励大家对房地产要有信心，他表示，尽管房地产投资去年是比较困难的一年，但今年房地产投资不会大幅度下降，会和去年保持基本差不多的速度。原因是库存水平比较低，需要补库存，另外建立长效机制需要增加动能，这些都说明今年的房地产不会比去年更艰难。
首先关于经济增速方面，管清友表示，中国经济增速时隔十年以后再次回到6.5以下，上一次是在2009年一季度，这一次在2018年的一二季度。今年确实有可能会形成一个中国经济底和美国经济的顶，2019年如果按照2020年国家目标倒推，我们只需要6.2%，我们十三五期间每年GDP的增速大概在6.53，按照倒推的话2019年的增速6.2的程度就可以。第二个国际环境可能还是压力比较大，新兴市场对中国的冲击总体不大，我们主要的挑战还是来自于中美之间的这种摩擦。这种摩擦会随着九十天的谈判暂时告一段落，但不会是结束。就是说中美之间的贸易摩擦才刚刚开始。
关于股票市场，总体上来讲现在是非常有利的条件，但是也有很多不确定性因素。所以现在乐观预测，2019年可能会出现一个A股的历史大底和美股历史大顶的现象。当然还有一些不确定性因素，除了贸易摩擦还有美国在2020年要进入大选年，尽管现在估值很低了，但是经济的底部还没有完全到，也就是说A股市场还会经历一个从估值起泡到业绩起泡的过程，但是股市还在隧道了，可能离光明还有点距离。
关于房价判断，管清友表示，房价会出现严重的分化，核心城市可能会出现回暖的迹象，非核心城市因为过去几年的透支可能会出现回调。一线城市涨幅遥遥领先。2018年从统计数据上来看，一线城市的商品房销售是起暖回升，二三线城市是边界回落。从绝对房价和相对房价这些数据来分别看，中国的住房面积买的是建筑面积，欧洲卖的是使用面积。按照修正后实际的价格来看，就是绝对房价和相对房价，全球核心城市，香港、北上广深都是排在最前面的。
未来那些城市还会有潜力呢？从经济指标，金融指标，房价指标等，管清友认为，房价潜力城市有杭州、天津、成都、武汉。可能会进入到这个梯队的西安、青岛、重庆、合肥等。非核心城市未来两年这些城市还在消化棚改的红利，菏泽就是一个非常有特色的案例。一开始为什么菏泽这样的城市会限售呢？这个跟消化棚改红利有很大关系。
管清友预测，不论是房地产，一级市场，二级市场，还是金融行业，投顾化，产业集中度的提高是个大的趋势。从内容付费来看，第一品牌市场占有率优势遥遥领先。投资端看到投融资的情况来看前十位的机构，2018比2017年同期占比也大幅度提升，前一百位的企业它的占比提升也是一个道理。
最后管清友提到，过去几年的变化，2017年风口是在A股，2018年在港股，2019年风口在科创版。2017年IPO达到历史峰值。2018年港股内地企业赴港上市也是达到历史峰值。2019年热点在科创版，会给中国现代低迷的资本市场带来投资热情。
能讲的清的也不多。我也只能是从实操的角度给大家做一个报告。在座多位是我们的合作商，大概合作了有几十家，在实操界面给大家做这么一个报告。整个宏观形势因为刚才两位讲的很透彻，确实我们2018年确实是非常艰难的过来了。6.5的话创造了历史的新低，中美贸易战对未来很多年将会留下很难预测的未来。因为这是老大之争，所以这个情况的话可能短期摩擦会有所缓和，但是中长期将面临战略摩擦，我们是在这样的环境下。
我在前两天也是见了负责金融的一个领导，我说最新的政策然后2019会怎么样？他说2019的话美国预测降150的点，日美降一百个点。我听了以后的话感觉还是蛮欣慰的，大家想想我们2018年就四百亿刺激，如果这样的话可能降的力度还会持续的。我看管博士的分析也是这么个形势，具体操作的话还是要逐步去做了。宏观杠杆的话基本稳定，原来是有资银行进而也是变成了必要补充。企业内部的话成为了国家发改委管的，之前是有很明确的限制。现在的话开始鼓励民主发债，有近二十家是可以发债的。近期二十家金融材料全部报过去了。一家出个几百亿都很正常。房地产融资现在的话其实是也是冰火两重天，其实国家跟房地产过去二十年我们称它为发动机，然后现在的话还是发动机和压舱石，国家对房地产也并没有想一棍子打死，只是获取的话房价涨得太快，大家看得到的地方是压得声音更多。也有些政策不保的方向，像资产证劵化这一点是比较明确的，股权投资证券协会它是独立的。刚才几位做的预测也是支持的。像长租公寓这是国家在鼓励的方向。当然过去我们随时还是运作的不成功，是因为长租公寓不在公寓的运营还在于公寓的持有价格太贵，所以整个技术资产不够的，更多是拿着信用披着长租的外衣。
我们最近对商业模式的更新、趋势有一些自己的想法。我们先上一个48秒的视频。我讲的话题是房地产企业的更新，刚才这个片子是一个比真实世界还真实的虚拟世界，这是我们作为一个地产商的子公司，高科技公司现在跟人工智能的头部企业最近研发的成果。这个数字化的城市把人流的走向、能耗的监控、人脸识别、机器深度学习全部都融入其中。地产商你干嘛做这些？你因循守旧不行吗？你不创新不行啊！这商业模式，我们的一个深度思考最终要把它变现出来。所以叫更新。更新的背后是什么呢？是对生存的焦虑，也是对发展的焦虑。
风控是什么呢？我们把握住几点，就像刚才章华讲的不要用短钱投了长线，把自己的资产资债，利润，回款保持在尺度的规模和比例。拿地一二三线我认为要对冲，不是都拿哪一线，大企业小企业的策略不一样，但是有的地拿错了，有的地是证券的就能对出风险。高毛利的，高现金的，又走毛利又走现金也得有适度的比例。所以风控得当这企业就活下去了。现在评价所有的房地产企业都是资产回款。哪儿有满意度？我们再评价香港的地产，是用客户满意度去衡量这个企业的好坏，我们再过十年，我们把企业放到历史长河里去看的时候我相信不仅仅只有一个来评判企业的好坏。不管是组织模式的创新，商业模式的创新，正如我刚才一上来就讲了一个AI社区的事，不创新一定会死，或者早死或者晚死，或者快死，或者慢死。
所以我得出一个结论，这个企业要做无非就是这么几条：做好金融的加持；挖掘空间的链接；运用好社群，在乘以竞争力的算法可能能活下来，可能能活得久一点。从市场政策层面我给它总结叫万象更新，从地产的产品到产业方面万物更新。一家企业绝不可能把所有的事情都干成，而且也干不大干不久，一定要跟别人合作链接，交互在一起。所以叫万联更新。祝愿所有会讲但不能讲的企业家朋友们万象更新，万物更新，万联更新，谢谢大家。
所以从这块可以看到未来的停车资源，毫无疑问一定是一个稀缺的资产和资源。那我们也看到随着地产进入到一个新的阶段，像这类稀缺的资源未来它的价值增长的空间我们认为是巨大的。所以有一个未来资产价格上涨红利的机会。那么另外一个中国目前停车费的消费水平，无论是相对值和绝对值，其实都是比较低的。那么就是收费基数比较低。其实咱们今天来参加活动，国贸它的停车费才不过是每小时8块钱，因为大家经常出国会看到，即使是在这个香港，在美国的很多城市，它的车位的停车费的价格，无论是绝对值还是相对值是远远高于我们现在目前的水平的。所以我们认为未来十年有一个非常巨大的停车费价格上涨的红利。还有就是因为大家看到现在中国每年汽车数量的增长是两千八百万辆，很多城市甚至说没有任何一个城市它汽车泊位的数量的增长能够赶得上汽车数量的增长。那么未来一定是要通过价格的手段去调节停车才能让停车位的资源能够优化配置。所以我们认为这是第二个红利。
那么我们从阳光海天的角度对中国的停车市场有几个大数，因为在座的很多经济学家，所以我们这个数不是特别的精确，我们只是用几个大数来说，有几个角度可以看到中国的停车产业规模还是巨大的。第一个就是可交易的停车泊位的数量，那么中国现在一共是大概有一个亿左右的合法停车泊位，可以交易的也就是一千五百万。这样的一个规模大概是两万亿规模的一个资产规模。另外一个在2015、2016年发改委和住建部都有明确的文件，中国至少缺少五千万个泊位，我们认为未来在城市的城镇化进程新的阶段，那么宜居城市是非常重要的话题，那么一定要增加停车基础设施的建设。第三个其实最重要的我们在2017年的时候做了一个比较详尽的市场调研报告。
当然中国有很多项目，我们想请张勇董事长谈一下海外的地产行业是如何调控的在地产科技化方面的体会，地产科技化是不是未来的一个方向？有请张总。
主持人：房地产后时代进入了存量和增量共同发展的时代，科技进入房地产拥抱互联网，拥抱人工智能。那么星牌集团大家都清楚，是世界级的台球用品的第一品牌，从体育起家到地产到旅游度假，现如今又跟中国人寿合作进军养老产业。那么据我们了解就是目前的中国的养老这个行业还没有形成一个成熟的运营模式和盈利模式，那么我想请甘总介绍一下房地产转型健康养老产业的前景和路径以及甘总的体会，有请。甘连舫：感谢华本俱乐部，当了几年的地产领袖峰会其实我不是地产领袖，我主要是做台球起家的。也称得上全世界第一品牌，房地产我们就做一些区位性的小型地产，几百万平方米。既然进入这个行业就应该论一二，但是在座的大佬都是专家，我们不是专职搞房地产的，我想说三件事，第一件事就这冬天天气最冷的现在是。冷的同时我们也感觉到了一丝温暖，最重要的咱们民营企业大部分都是民营企业，咱们习总书记座谈会上的一个讲话，包括改革开放四十周年的讲话真让我们特别的振奋，实际上这很重要。如果没有好的营商环境，政治上在这个政策取向上对我们来说是没有方向的。现在这就是一股暖流，这是我说的第一件事，大家应该充满信心。
田汉：伟光汇通集团是中国领先的文化旅游古镇的运营集团企业，是由汇通旅游文化投资和国开创新资本共同成立的一家企业。如果没有地产的支撑的话，这个运营起来难度很大。那么我想请陆总给讲一下文旅项目成功的要素有哪些？
第二个板块是我们所有的项目从我们二十年前做的项目到现在为止都是我们的团队在运营，经营和管理。而且通过长期的有效的管理实现现金流的平衡，可以解释现在企业盈利的状态。所以这样的情况下我说到第二件事，对整个因为我熟悉，伟光汇通对地产熟悉，但是因为在发展过程当中结果那么多的城市在邀请，2018年我们签了十八个项目，应该说遍及了中国的东南西北中，除了山海关，或者说是内蒙新疆之外，应该都有我们的项目在落地。我是这样觉得的，应该说因为在合作的过程当中政府会给特色小镇乡村振兴，会给一些很好的政策。为什么呢？我们的核心价值就在运营上，所以每当地方政府看到我们的项目都会情不自禁的被我们的项目产生的商业模式和运营模式打动。所以在这样的过程当中都会给我们很好的政策。所以在这一点上有两项，第一是伟光汇通的运营能力，第二是伟光汇通和政府对接市场的国有土地的价值。所以在这个过程当中除了建设挥霍了大量的土地，而且给的政策极好。也正因为如此伟光汇通也通过这样的模式，通过地产的平衡古城的建设，通过伟光汇通特定的运营和管理模式解决每一个项目的持续发展。
第三就是说到了对未来的看法，我觉得伟光汇通在这样一个特殊的背景之下应该说是党和我们的国家，我们的领导我们的党给了我们长期从事和小镇打造的平台，给了很高的发展机会。但是现在感觉项目太多，承接量太大也是诚惶诚恐。因为现在我在2019年还正在谈签约落地项目，对我们来说也是如履薄冰。因为为什么刚才甘总说得很好呢？单位政府信任你，交给你一方热土，交给你城市转型发展的机会他是责任也是担当。我们也担心把项目做砸了。所以在这样的过程当中我们也是在优中选优，精挑细选的来实施管理和发展每一个项目。所以应该说是我觉得汇通对未来充满希望，但是我觉得最大的冬天是什么？是我们的商业模式到底适应，能不能适应现行的经济结构发展的新模式。所以伟光汇通未来还是要走产品，不断的优化和升级之路，同时也通过今天这个年会和大家的互动，也希望和更多地产的企业在过程当中不断的学习、交流，也期待有更大的发展和大家有更好的合作的机会，谢谢。
田汉：中国房地产领域的私募基金管理公司至今已经成为中国房地产基金的领导者，旗下累计管理的房地产私募基金规模已经超过了三百亿。那么我们刚才谈到的，那么就请许亚峰总谈一谈稳盛，稳盛这个名字起得好，把它改成胜利的胜就是稳盛。那么投资的标准是什么？在行业里面这个大的形势之下对未来是如何考虑的？
另外一个方面我觉得总体要看到确实整个中国房地产开发的增量市场是面临着瓶颈了。不管是从我们2018年人口的增速，甚至是包括新婚人员的增速。就是整个行业的应该说整个十六亿平米是一个非常高的顶了，那么这个未来我觉得是面临了增量面临了很大的压力。同时我想就是我们还会看到一些存量的机会，但是看到存量的时候会对我们的投资预期又会产生比较大的调整。那么以前我们做增量我们说不管是周转率，我们的回报率看到的数字还是比较高的。但是其实到了存量以后因为资产的稳定性我们要看到的是一些通过运营产生租金，产生回报率，是一个长期期限会变长，收益率相对来说你要变低。这个时候对于我们提出更高的要求。但是这一块我觉得也是未来不可避免的一个方向，所以我们其实也从三年前也在不断的做试点，我们在上海也投资了八号桥，最近我们又投资了一些包括三联桥，就是原来的一种工业园，我们的一种通过持有然后改造运营提升，然后再去运营的这么一个模式。
田汉：下面有请御风资本的张冬冬先生。御风资本是由冯仑先生创建的重点投资机构，我们知道它投健康公寓，长租公寓。那么想就这个长租公寓请张总谈一谈对这个领域未来的判断。