尽管上头一直在出政策鼓励大家买房，有些地方甚至打着满足改善需求的旗号，降低多套房首付，变相鼓励炒房，专家也很早就呼吁救市，实际上也一直在救，又是债务展期，又是增发政府债专项债的......
M2增速不是一直在高位运行么，7月下来点，但依然维持了两位数
但结果你也看到了，不是政策不给力，奈何房市不争气一一最近连环暴雷，碧桂园，中植，远洋，一个接一个，应接不暇。
而且现在的年轻人也确实不好骗了，当上多了，都上出经验了，7月份的社融就很能说明问题:
社会融资规模增量为5282亿元，前值42241亿元。新增人民币贷款3459亿元，前值30500亿元。
7月居民贷款减少2007亿元，同比多减3224亿元。
往好的说，是居民在主动降杠杆;
往坏的说，就是资产负债表收缩，这个词最近是不是经常听到以后会更常听到，大家先掌握起来。
你这边一收缩，那他那边就难受了。
因为他的债务，是用你的债务做地基的，你抽走地基，他就塌方了。
这个过程说起来有点复杂，但可以解释为什么楼市救了这么久，还是救不回来.。
所以我今天打算刨一下根一-房地产越来越凉，是周期到顶，注定救不回来了还是大招没开
有些人始终认为，只要放水刺激需求，再取消限购释放需求，房价就能再一次上涨。
是这样吗
难道不是这样之前的货币化棚改，再之前的4万亿，不都把房价刺激起来了吗
另外债务周期还是更高维度的知识，在预测房价这块，比“短期看金融，中期看土地长期看人口”要靠谱得多。
它甚至不光可以解释房价的涨跌，还能解释宏观经济的走向，比如为什么我们现在面临“通缩”风险
为什么存款那么多，消费却刺激不起来
讲债务循环，首先要解决的问题就是--债务有什么用
现在大家都觉得债务是不好的，是陷阱，是枷锁，一个人要是有高额房贷，再碰上中年失业，那简直要五雷轰顶。
但前几年你可不是这么想的，当时大家劝一个人买房，最常用的话术，就是“买房，是我们普通人唯一可以加长期杠杆的方式。
你看，那时候债务还是好事，它是撬动高价值资产的杠杆，是我们可以提前享受生活的福报。
那个中国老太太和美国老太太在天堂相遇的故事，听得耳朵都起茧子了。
上面讲的是债务对个人的作用，那债务对整个经济有什么作用呢
经济，概括起来讲，就是生产和消费，但归根到底还是消费。
因为需求是一切价值的开端，没有需求，生产就是过剩，就会制造问题。
所以经济增长在某种程度上讲，就是要创造需求的增长，或者说先有需求的增长，再有生产效率的提升。
而债务，就可以有效刺激总需求的增长!
比如大学生小A想买台手机，看了眼余额，钱不够.。
要是存钱买手机，得从后面几个月的生活费里一点点省出来，现在银行说可以先借钱给他，后面分期还。
这就相当于需求前置，对手机厂商来说，这个月便可以多出1台货.
现实中肯定有N个小A，那这个月的手机订单，就会多出N台。
需求上来了，生产自然也要跟上来，手机厂商想要扩张产能，最快的方式，就是向银行申请贷款，投资建厂，扩充流水线。
地方政府想要吸引这些厂商到该地投资建厂，去创造就业和税收，也得先搞好基建，搞好开发区和工业园区建设。
搞建设要钱，钱从哪来
借债!
马克思曰过，假如必须靠存钱修铁路，那么恐怕直到今天，世界上依然没有铁路。
其实他这话当时夸的是股份制，这里用来强调债务的作用，也并不违和。
以上就是债务驱动型的经济模式，债务是杠杆，可以以小博大，撬动高价值资产，还可以扩大需求，刺激产能，
所以债务促进经济增长的逻辑很简单--借债可以弄来钱，有了钱就可以到处撒钱搞投资。
这些投资，又会成为原材料厂商的利润和打工人的工资。
人们收入提升，就会增加消费，形成正向循环，于是经济就会在短期内呈现出一派繁荣的景象。
而所谓的逆周期调节和放水刺激，本质上也都是在扩张和积累负债。
比如货币宽松，降息降准，就是鼓励企业和居民借债;
财政放水，如美国和日本都搞过的QE，就是政府通过增加负债，获得资金，去资本市场买买买。
意思是，想要多放水，就必须增加更多负债.
从上图可以看到，我们前几次比较明显的“放水”，都显著增加了居民负债。
了解了债务经济的作用原理，再看房地产在其中起到什么样的作用。
我们说，房子是古今中外最好用的债务扩张工具，甚至说房地产是债务经济的发动机也不为过。
那么房地产是怎么扩张债务的房贷吗
房贷只是撬动整个债务循环的发力点，它本身就是个杠杆，但在它的身上，又加了更多杠杆。
形象地说，房贷只是“四两拨千斤”中的“四两”。
“千斤”是关联着房价和地价的房企负债、城投债、平台债，以及各类理财及信托业务的衍生负债。
我们来捋一捋房地产的债务链条，看看它是怎么环环相扣的:
1）政府拍地，开发商掏钱买;
2)开发商把地抵押给银行，从银行贷出一笔钱，债务*1;
3)预售制-房子没盖就提前卖给购房者，预收款是开发商欠购房者的债，债务*2
4)开发商拿到了抵押贷款和预售款，他拿去盖房子了么
并没有，他去别的城市，又把上述1、2、3的过程给重复了n边，债务*2n;
5)房子得盖呀，怎么办施工单位垫资，债务*(2n+1);
6)要开工的房子太多了，施工单位垫不过来，怎么办
把准现房抵押给信托，再融一笔，债务*(2n+2);
基于这个环节，我看到一个很有意思的观点，是说小城市的烂尾楼因为没人看好，抵押不出去，反而容易被接盘，因为债务结构简单。
大家都看好大城市，信托愿意接受抵押，于是能抵的都抵了，然后你会发现价值15亿的房子，欠了银行10亿，购房者20亿，施工单位5亿，信托5亿......资金缺口25亿，彻底没救，最后是大城市的烂尾楼，却烂得更彻底。
7)要还是火烧眉毛怎么办企业债、外债、内部员工融资，分别走一波，债务*(2n+3)
恒大的2.4万亿，就是这么一步步垒起来的。
只要回溯它债务扩张的源动力，就会发现，最终还是房奴扛下了所有。
因为开发商的信用源头，都在于——有人去买房!
为什么银行肯借给它钱为什么施工方肯垫资为什么信托肯借钱给开发商
因为他们都相信，只要开发商卖掉房子，这些钱就变成了实际营收。
8)开发商需要购房者买房，地方上需要开发商拍地。
地方上不光卖地，还因为花钱速度太快，从而选择了来钱更快的方式--十地抵押融资;
所以上述过程可以概述为:房价越高，买房的人越多>开发商就有钱还债+拍地>地方就有钱还债......
9)房价越来越高，意味着购房者的成本越来越高，房贷越来越高;
10)但你背了债，把钱给到开发商，开发商拿到钱后，并不是去归还欠款，而是把前面债务扩张的游戏，再玩了n遍.
恒大在2014年的整体负债才3000亿，是经过n轮债务扩张之后，终于变成了2022年2.4万亿的债务大山。
你说这些年他们赚了那么多钱，怎么不去还债，反而还扩大了债务呢
别问，问就是借债来钱快，关键是他们还被允许用来钱快的方式搞钱。
不借白不借，借了也白借，白借谁不借
地方政府同理。
这就是传说中的道德风险一-只要有更多人买房，开发商和地方的债务扩张，就不会停
开发商会说，你看，房子抢手着呢，贷款给我没问题的，我的商票也很安全!
地方会说，你看，房子抢手着呢，地价坚挺，我发的债很安全，快来买吧!
道德风险的另一层含义是借债的人不承担代价，代价由烂尾楼业主、供应商、投资者承担了，借债的人会收手么
上述过程，用一幅图就可以概括:
上图中的箭头，指示的是资金流向。
我们可以看到，房价上涨的坏处，是老百姓的安居成本上涨，负债压力增大,
但好处是开发商和地方政府都能拿到很多钱。
开发商能拿到的，除了卖房的钱，还有融资的钱，
地方政府能拿到的，除了拍地的钱，还有发债的钱。
总之卖房、拍地的钱，都是小头，而且来的慢，融资发债的钱，才是大头，还来得快。
手里有了钱，他们就可以去搞各种投资，比如饮水、足球、汽车、机器人、文旅，又或者去搞建设，比如修水司楼、建方舱等等，只有你想不到，没有他们做不到。
这些钱在市场转一圈，其中的一部分，又会以“收入”的形式，回到老百姓手上，再拿去买房......
以上就是一个完整的房地产债务循环，你看到了它的全貌，你就会知道--房地产自始至终，都不是什么蓄水池，它一直是印钞机，是债务扩张的工具。
有的博主说，这是相对的，相对于富人是蓄水池，因为他们买房是存钱。
相对于穷人是印钞机，因为会增加房贷，房贷就是印出来的钞。
其实不是这样，只要你买房，甭管是自有资金还是贷款，都参与了对房企和地方的债务创造。
换个角度说，卖不动房子，房企和地方的债务就会坍缩。
旭辉的林老板曾发过一条朋友圈:
他这话，明着看是在怼“三道红线”，但实际上，他能否融到钱的关键仍在于销售，因为只有他卖得出房，回得了款，银行才愿意继续给他融资
但购房者的买房资金又从哪里来呢
6个钱包+房贷，对吧
6个钱包是死的，房贷么，你可以贷30年，40年，甚至子孙后贷，祖宗十八贷,
话虽然这么说，但你真的能无限贷下去么
不能，三和大神为什么贷不到款因为没有稳定收入嘛!
是高确定性的收入!
还有一个术语是这么说的，叫“强按牛头不喝水”就算银行真搞出40年长贷，但你不去借，他就是自吆喝。
如果你认为大家收入不稳定，缺少预期，缺少信心，就是问题的终极原因，可就太浅了，格局还不够打开。
实际上，是上述的那套债务循环系统，本身就自带bug和漏洞，转到最后一定会越来越枯竭，从而走向塌方!
理论上讲，债务循环是可以无限转上去的。
但只是理论上的。
因为它必须满足一个前提--开发商和地方政府拿到的钱，全都以收入形式，流回到购房者手里，而不是向循环以外的地方溢出。
这个前提显然不成立，比如那些大老板们，会把到手的钱拿去海外信托，资金就流出。
所以这个循环是不断失血的。
而且失血的速度还会越来越快，因为预期调降，每个从循环中拿到钱的人，都不愿意把钱再投进来，而是抽身远离。
然后你就会发现，随着房价高涨，居民增加了负债，房企和地方也扩张了负债，这个循环一圈圈扩张，他们拿到了一轮又一轮的天量资金，这些资金经过n轮循环，最终一层层流向了少数人......
这些人拿到钱之后，一个接一个地离开了循环，或存起来不动，或转移出去，没有流回到居民的收入中来这才是问题的关键!
货币流动层级图，它原来是这样子的:
把这个循环补充完整，它就变成了下面这个样子
在这个循环中，流向工薪阶层的货币越来越少，他们要背负的债务却越来越多，你告诉我怎么能不崩
这就是长债务周期的运行特点，是连达利欧都没说清楚的地方，也可能是他作为金融从业的既得利益者，故意绕开了“资金的流失。
资金会流失，但债务可是实打实地垒在那。
有的专家说，能负债是好事，不要害怕负债。
还有的专家说，内债不是债，现代货币理论(MMT)认为，债务可以无限向上累积。
能负债的确是好事，意味着有信用,
但你看三和大神有人理么
然而信用这个东西，是易耗品,
比如要是老王已经扛上了500万贷款，那他还有多少信用银行还敢再借钱给他么
假设市场上有大量程序员失业断供，老王虽然还没到这地步，银行也一定会收紧对对他的信用，对吧如果你身边有这样的朋友，他问你借钱的时候，你心里也会咯噔一下的福
总之，债务累积得越高，未来预期越差，信用空间就越少!
再说说“内债不是债”，很多人理解的是，只要不断放水，债务就可以一直往上增加。
难道不是美债不就可以不断突破上限吗
理论上讲，债务确实可以无限累积，货币也可以无限超发，但是有限制条件的.
假设你以前买了套300万的上车房，贷款200万;
5年后，收入涨了，就换了套改善房，总价600万，贷款400万;
再过几年，你还会换豪宅，贷款更多，将来你的孩子，也会接棒继续换房，借更多贷款......
这是否就是在说，你的家庭债务可以无限累积
但你现在就可以去跟银行借个千八百万么
你跟银行经理说:“别担心我还不上，只要到时候你再借给我新的，我不就能还上旧的了么格局打开，债务是可以无限往上累积的.....
你看银行理不理你。
如果有银行真同意这么千，那他再把你的贷款打包成理财出售，你觉得市场会接受吗
谁愿意接受这种只有风险没有确定收益的欠债呢
为什么前面那种模式可以无限累积负债，后面不可以
从过程上讲，不都是借新还旧么
从结果上讲，不都是永远欠下去么
在前者逻辑中，银行之所以肯借给你400万及更多，原因有二:
1)你的收入，可以支持你按月偿还本息。
固然有些人会做假收入流水，搏的是房价上涨，但房价上涨也是收入增加，不是吗
2）银行可以有效制衡你，让你不到万不得已不会放弃还贷。
虽然我举的是个人的例子，但其实从企业到政府，都是这样的借债逻辑。
你以为政府管着银行，还握着印钞机，就觉得他们可以想借多少借多少，实在不行就印钞还
既然借钱是为了花钱，印钱是为了还钱，还费这劲干啥，不如直接印钱花，难道不香
还真不香!
朱元璋当年就是这么干的，他看到元朝的贵族用纸币就能买东西，觉得很好，于是也印钱花。
但这个大老粗不知道的是，人家的纸币是无限法偿的。
意思是你拿着这个纸，想兑换成金银的话，随时可以换。
聪明的你已经看出来了，这不就是古代钱庄的银票嘛。
不错，银票就是最早的纸币系统，你持有银票，就意味着钱庄欠你对应额度的金银。
所以纸币的本质就是欠条，谁持有这张欠条，就相当于发行纸币的人，欠了你一笔债。
显然老朱没学到货币系统的精髓，乱发，朱棣北伐回来，封无可封，就赏，大笔一批100万两，拿去花吧，反正就是个数字，印多少不是印。
大明朝廷当然无力兑现这些欠条，结果货币系统就脱离了控制，变成了“去中心化”的白银谁挖到银矿谁就可以发行，
当然这里也可以举金圆券为例，但说的人太多，么得新意，
说来说去就是一个意思一-所有的债务扩张，都要受到信用机制的约束。
这个机制就是“收入增长>=债务成本(利息)”!
这个结论非常重要，后面要考!
因为只有维持在这个状态，信用空间才能保持，而之所以会发生债务危机，也是因为突破了这个机制，信用空间坍塌。
比如一个大学生，用借贷的方式买了一台手机。
你说大学生能有什么收入增长呢所以他只能在未来的几个月，压缩消费，用来还债这个现象很正常，对吧
但如果整个经济体的人都这么干呢
大家都借钱花，市场一下子多出很多需求，固然很爽，但后面压缩开支的还债阶段，就会导致收入减少。
因为一个人的支出是另一个人的收入。
收入减少，信用空间又会受到进一步挤压，高负债的人不仅借不到新债，还会被催还旧债，逐渐走向违约，进一步挤压信用，形成消极循环。
这就是债务扩张的关键一一债务的确可以无限扩张，但不能扩张得太快。
宏观角度讲，债务成本(利息)必须小于GDP增幅，才能避免因偿还债务而导致的通缩螺旋。
假如一国的GDP总量是120万亿，增幅按5.5%算，约为6.6万亿。
也就是说利息成本必须低于这个数，否则就要动用存量GDP来还债，大家的收入就会下降。
假设该国2022年的宏观杠杆率数据是281.6%，约为338万亿的规模。
也就是说，只有综合利率低于1.95%(6.6/338)，才能保证收入不降。
但即使是城投债，整体的负债成本也要5.3%，所以收入一定会降。
网上一直有种观点，说维持房价横盘，提升居民收入，就可以解决泡沫问题.
现在知道为什么不行了吧
因为债务端是不断失血的，冻住房价容易，但是能冻结债务不还么
为什么恒大这两年保持收缩态势，还能亏损八千多亿，碧桂园一年都不拿地，去年还是盈利，今年就亏到暴雷
债务必须刚兑，必须按约定偿还，否则谁还愿意再借给你钱呢信用流通就断了。
什么是信用就是信任你会遵守承诺，会按约定兑现收益，于是心甘情愿把自己的财富交给你。
所以钱的本质是信用，债务的本质也是信用。
旦你不兑现，信用就就没了，你就再也借不到钱。
人们之所以欠债会还，国家之所以不能突破约束机制超发货币，并不是因为有道德、有承诺，说白了，都是为了维护自己的信用空间。
大家所相信的，也不是承诺、道德这些虚无缥缈的东西，而是这里面的利益制衡和权力约束。
以上，债务扩张只要突破了约束机制，债务周期的伟力，就一定会发挥作用，从而使债务无法向上累积。
另一个很重要的问题是——扩张的债务压在谁身上
最直白的观点，肯定是想也不想就说在房奴身上
浅了，去年的房贷余额是38.8万亿，和338亿的宏观债务相差甚远，而且前面也提到房贷只是撬动宏观债务的一个支点
有人看懂了，说负债主体分别是居民、企业和政府。
但我要告诉你的是一这所有债，都扛在打工人身上!
是收入增长>=利息，对吧
这里的收入，在居民端，是工资;
在企业端，是利润;
在政府端，就是税收!
工资从哪里来企业利润从哪里来
都要从活跃的市场交易里来，从居民消费和需求里来!
税收也一样，居民得有收入，才会去买房，才会去消费，企业得有盈利，才有税收，才有人拍地。
得，所有的问题最后都回到了居民收入上一一居民没有收入增长，就没有需求扩张，没有消费，企业就没有利润，政府也就没有税收。
要怎么提升居民收入呢
最起码，要在上述的货币流通环节，使货币更多流向居民部门.
你说要提升收入，但如果提升的不是货币收入，又是什么呢
所以为什么很多人(包括我在内)建议直接给居民发钱
因为直接给居民发钱，可以绕过原来的货币分发系统。
之所以必须绕过那个系统，是因为它就是制造问题的祸首——它使债务流向了打工人，使货币流向少数人。
现在可以回答为什么不能通过放水来刺激房价了
1)因为水也是通过债务扩张放出来的，现在债务扩张到头，自然就没有水放出来。
2)即使政府扩大负债，开动基建，水也没有流到居民部门，仍是从原来的分发系统流向了少数人，然后被存了起来，并没有进入到消费循环。
他们的消费早已经被超量满足了，他们的需求是投资，而投资看因为那些拿到钱的人，的又是消费市场。
现在消费市场一片低迷，他们就不投了。
他们不投，大家就没收入，更加不愿消费.....就形成了这么一个极其诡异的消极循环。
这个消极循环就叫作“流动性陷阱”。
日本“失去的30年”里，不断QE放水，依然走不出通缩，就是这个原因，
同样的逻辑，也可以解释为什么一年多以来，我们的M2增速持续高位运行，楼市却始终低迷。
M2和货币放水的关系，不用再解释了吧这在经济科普领域，已经幼儿园水平了
为什么放水没用本质上还是货币分发出了问题，成了陷阱，只有绕过这个陷阱，才能走出流动性陷阱和通缩循环。
所以直接发钱有用!
最有用的肯定还是改革分配结构，出清债务风险，重启周期,
否则大家都因考虑避险而畏畏缩缩，投资的不敢投资，消费的不敢消费，就会一直在恶性的通缩循环边打转。
这个过程，肯定会有一些人要付出代价
但让年轻人在高昂的住房成本面前望房兴叹，不断压抑自我需求，降低结婚率、生育率，又何尝不是代价呢
去辩论谁应该承担代价没意义，关键是它由不得你，作为时代洪流中被动挨打的一方.
能躲就躲，躲闪不及，就要付出代价。
在布雷顿森林体系瓦解(1971年)之前，各国的货币体系主要是金银本位，印钱必须依赖实物储备，货币政策和看得见的手，都受到限制。
所以那时的经济机器，运转逻辑很简单，用“生产-消费”循环就可以解释:
那时候经济危机，主要是因为支付给打工人的工资，不足以使他们消费掉全部产品，所以这个循环天然是“生产过剩”的。
当信用货币(债务扩张)被创造之后，经济机器的运转逻辑，就变成了“债务-货币”循环为主，“生产-消费”循环为辅:
所以现代社会的经济危机，都是因为流向打工人的货币增速(收入增长)小于债务增速，最终演化成了债务危机。
即债务主体(居民、企业、政府)信用收缩，债务和资产一起走向毁灭和重组，也就是经济学家们常说的资产负债表衰退。
如果我们学会用“周期”的眼光，去看待这个问题，有很多好处，至少对房价下跌和短期的收入下降不会那么恐慌，
比如很多人不是感慨没赶上过去那个坐电梯向上的时代么日周期结束，新周期重启又会重新迎来那样的时代，
并不是所有的房价下跌都是日本那个死样子，那是居心叵测的人搞出来的话术，为的是通过制造焦虑，游说社会继续供养高房价和他们的既得利益。
2008年美国房价也跌过，怎么就没失落多少年呢别说什么吸而全世界，你以为日本没得吸么海外日本是怎么造出来的
日本当年的确犯了很多错，却唯独没有错在戳破泡沫。
他们错在吹起泡沫，又错在戳得太晚，更错在戳破泡沫之后，没有及时改革分配结构而继续在原分配系统上发力，用宝贵的信用空间(信贷资源)持续发债，去输血落后产能，供养僵尸企业，
结果钱没流有到消费领域，无法形成有效循环，这从日本人的收入很多年都不涨就能看出来。
而且这些僵尸企业还霸占了产业机会和市场资源，挤压年轻人的发展空间，阻碍社会流动，所以日本年轻人都是一副世界未日都与我无关的造型，主要是看不到发展机会，没了心气;
韩国年轻人索性把这个状态升级了，恨不得制造出一个世界未日，因为他们看得到是谁侵占了自己的发展机会，于是有了戾气。
总之，房地产时代结束了，用大V九边的话说，救不回来就别救了，应该把宝贵的资源和注意力投向产业升级，而不要总惦记着走老路，继续搞路径依赖。
1)债务驱动型的经济模式，是通过债务扩张，短期内获得巨量资金，然后打撒钱，到处搞投资，
2)房地产是有史以来，最好用的债务扩张工具;
3)房贷只是撬动整个宏观债务的支点，房企和地方在此支点上循环借债，创造出了一个庞大的债务循环系统;
4)这个循环依赖于购房者的收入不断增长，来提供新的授信，然而循环本身又在不断流失资金，最终的局面是收入持续减少，债务却不断上涨，走向崩溃;
5)理论上讲，债务是可以无限向上扩张的，但不能脱离约束机制，即收入增长>=债务成本(利息);
6)由于借债来钱快，花得爽，所以大多都会突破这个约束，从而走入债务周期。只有毁灭掉一部分债务和与之对应的资产，才能恢复信用空间，重启周期，这个过程肯定有人要承担代价;
最后留个问题给大家一起去思考一一既然危机是债务导致的，而通胀可以稀释债务放水又可以制造通胀，那为什么不突破货币发行的信用机制，强行放水，让债务贬值呢
比如你原来每月还2万房贷，压力很大，大通胀一来，票子变毛，2万房贷还是压力么