谁能想到，去年多家银行房贷利率为6%，仅过去半年，今年又下调到最低4.25%。
那些踩在高位的买房人们，简直要捶胸顿足。惊喜总在不经意间，最近市面上流传出了许多转贷小海报，诱惑力十足。
根据海报信息来看，同样贷款100万，抵押贷款年限为20年，年利息仅需要3.85%，按等额本息的还款方式，总利息省出69万。
▲中介网传转贷海报
所以说，去年在珠海买了房的“大怨种们”，真能通过这种方式省出一大笔钱？
至此，凤凰君询问了珠海某银行的贷款经理，的确可以操作，但并非这么简单。
年利息4%左右，10年几乎做不到
事实上，这样的按揭方式，并非是直接转换，而是需要先还清剩下的房贷，再通过经营性抵押才能实现。
银行贷款经理介绍，珠海暂时还未出现其他的转按揭方式，目前仅有经营性抵押贷，可以实现转换。
而经营贷的还款方式，就有等额本息、等额本金、先息后本、自定义还款等，满足不同人群的需求。
▲珠海某银行经营抵押贷还款方式
比如，上面海报所说的可以省下一大笔总利息，就是等额本息的还款方式。
另外，对于近几年想换房的人来说，还有先息后本的还款方式。每个银行规定的年限不同，基本在2-10年内，可以先还利息，然后一次性付清本金。
根据下面的海报内容来看，同样200万的贷款，利用经营抵押贷，利率仅需3.75%，10年贷款期限下，“先息后本”月供可以实现减半。
看的这里，你是不是已经彻底沦陷，但凤凰君接下来想告诉你，这种方式实际有比较大的风险。
首先是贷款年限问题，业内人士透露，银监人行要求“先息后本”是不能超过3年的。目前大环境宽松，因此许多银行可弹性操作。
比如珠海的东莞银行，经营贷是“23”模式，即先还2年利息，在还掉部分本金后，又可以继续还3年利息。
而珠海民生银行，目前的政策则是，先还5年利息，可以不用还本金，再续5年继续还利息。
但业内人士表示，一直还利息的方式，基本是很难做到10年的。
其次，申请经营贷，还需要本人有公司营业执照，且有真实的经营背景，因此门槛比较高。如珠海某银行，就需要审核公司1年的流水，必须达到借款金额。
此前，国家严查经营贷，就是因为出现很多注册空壳公司骗贷的行为。如果利用非正常手段申请经营贷，风险是非常大的。
事实上，有关这种贷款方式，业内人士认为，最大的风险来自信贷政策的调整、及个人资质的变化导致无法续贷。
▲珠海某银行贷款经理的建议
目前来看，银行贷款的大环境，的确处于宽松状态。但未来几年，无法保证政策是否收紧。
如果政策有变，很可能出现抽贷的风险。届时，将需要贷款人提前还款，无法还上的话，房子或将进行法拍，贷款人还要面临征信问题。
因此，对于普通买房人，凤凰君并不建议，采用这种方式进行转贷。
其他城市有出现“转按揭”业务吗？珠海有吗？
实际上，由于房贷利率的大幅下调，目前大家热议的有“经营贷”、“商转公”和“转按揭”三种方式。
其中，“商转公”是把商业住房贷款转换成公积金贷款，但对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。
目前来看，珠海暂时没有这类转按揭的业务，未来或也不会有。
不过，凤凰君注意到，兴业银行早在4月推出了一款“随薪供”的业务，主要是针对受疫情影响，不能按时还房贷的人群。
该产品设置了两个阶段的还款周期，第一阶段只还利息，暂缓归还贷款本金，第一阶段还款期限最长为三年；第二阶段为按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。
对比上个月，珠海房贷利率有变化吗？
就在最近，珠海许多地产从业人员，开始散布房贷利率要上涨的消息，但其真实性有待考证。
▲截图于珠海某楼盘销售朋友圈
而本月20日，中国人民银行公布了最新的LPR，5年期以上LPR为4.45%，与上月持平。
根据珠海主流银行的整体情况来看，首套房的房贷利率大部分都来到4.25%，也就是LPR-20bp，政策规定的最低点。
对比上个月来看，珠海多数银行首套房的房贷利率多为5.8%，仅过去1个月，这些银行降低了至少55个bp。
除此之外，珠海最近的政策利好程度基本拉到底，首套无贷在珠海非限购区购房，首付比例降至两成。
并且，在非限购区域，前两套房房贷已结清的情况下，购买第三套房144㎡以下普通住宅，最低3成首付；购买144㎡以上普通住宅，最低6成首付。
不得不说，珠海已处于最优质的购房时期。根据目前市场来看，唐家已率先启动行情，回暖信号很明显。