您当前使用的浏览器版本过低，可能存在安全风险，建议升级浏览器，或者用以下浏览器浏览
官方购房群
扫码进群领资料购房干货全都要
加入购房群买房优惠资源限时领！
银行在预售商品房抵押预告登记业务中需注意的五个风险点
在银行信贷业务中有一类较为特殊的业务便是预售商品房的抵押贷款业务，其亦被通俗的称做：一手房贷款业务。但是鉴于预售商品房的预售性质，抵押物尚未进行产权登记的属性，其仅能够办理预售商品房的预告登记和抵押权的预告登记，然而这其中却存在几个较易忽视的风险点，笔者有意自贷款银行角度对预售商品房的抵押权预告登记风险进行梳理，但求对实务有所帮助。
01
抵押权预告登记未与预告登记一并办理的风险。
此外，实务中开发商往往与贷款银行存在合作关系，其开发建设的某一楼盘往往指定由某家银行提供贷款服务。那么在双方合同协议签署之初便可明确开发商协助办理预告登记的义务，以其作为合作条件用以保障自己权益。预告登记有阻却物权变动之效力，可以有效的防治因开发商一房二卖而导致的纠纷，同时避免因此纠纷而至贷款银行所致损失。同时买受人能否顺利取得商品房之产权亦为贷款银行抵押权得以顺利成立之前提，所以敦促买受人办理预告登记可谓百利而无一害之举。
02
未申请抵押权预告登记转本登记的风险。
03
对于开发商阶段性保证终止时点的控制风险。
实务中此保证终止时点有的约定为买受人权属证书办理完毕，有的约定为他项权证或不动产登记证明办理完毕。可以说开发商的阶段性保证对预售商品房抵押所不具备的优先受偿权风险进行了稀释，在借款人因故不能履行还款义务时可转而向开发商主张权利。故而此保证终止时点应与商品房抵押权的取得契合方能最为有效的规避风险。故而应将终止时点约定为抵押权登记登簿之时，因抵押权登记一经登簿便将抵押权记载于物权登记簿中，其抵押权已经生效，贷款银行对于抵押物便具有了优先受偿效力。如此约定，开发商出于规避风险考虑亦会积极督促买受人提交登记资料，尽快办理转移登记及抵押权登记。
04
对涉及楼盘开发商的主体审查风险。
在与买受人签订借款合同前，或者就某一楼盘与开发商展开信贷合作之前，对于开发商其开发资质、资信及履约能力应进行仔细核查。具体可通过当地房地产开发管理机构及房管住建部门进行了解，例如针对开发企业各地房地产开发管理机构多对其进行信用评级，有些地区甚至采一票否决制，即在开发过程中存在违法违规或者有违诚信行为的，一经举报或投诉核实的便降低其信用登记或取消其相应的开发资质，而这些信息皆可通过房地产开发管理机构网站予以查询，对于是否存在违法违规操作亦能寻到蛛丝马迹。对其履约能力可通过财务报表、验资报告等予以审查。因为开发商的资质及履约能力事关其能否承担保证责任及可否顺利完成所涉楼盘的开发建设，试想一个资金实力及资质水平单薄的开发商，其不能顺利对所涉楼盘开发建设完毕的风险必将大与资金雄厚资质更高的开发商。且一旦因竣工验收未通过而导致所涉楼盘不能完成首次登记的，则抵押权之本登记的办理便遥遥无期，银行之风险便可能被无限放大，故而针对开发企业的尽职调查便尤为关键。