“全区域房子均可操作年率3.2%”“节后降息，贷款利率低至2.9%”，存量房贷降息后，部分贷款中介在社交平台“翻新”套路，借低息噱头持续揽客。
转贷中介“翻新”套路
近期第一财经记者以咨询业务为由联系了多家广东区域的贷款中介，发现部分中介机构提供“转贷降息”业务背后实际仍是房贷转经营贷，即引导消费者使用过桥资金结清房贷，再将房屋以企业法人、参股人的名义抵押给银行，向银行借出经营贷。
这些机构以“贷款降息”为主要噱头进行揽客。今年3月采访时，上述贷款中介宣传转贷后经营贷年化利率大多在3.4%～3.8%之间，但近期采访时多宣称经营贷年化利率最低可申请3%以下。
“近期市场整体降息，经营贷利率也进一步下调，是很好的转贷时机。”广州一名贷款机构中介对记者称，如按揭230万元、年化利率4.5%，降息后可调整为2.9%，一年可省下3.3万元，总共可省下接近90万元的利息。
她介绍，目前其所在机构可联系银行规划10年先息后本、20年等额还款两种类型的经营贷，利率都为2.9%。不过记者具体咨询后发现，即便满足系列条件，实际利率也在3.1%~3.3%之间。
除以低息作为嘘头外，部分贷款中介也借存量房贷利率下调落地时机，试图通过包装银行官方身份，混淆概念以错误引导客户。
“我们有银行渠道，你提交提前还款申请后，我们可以帮你加急。”据他介绍，他们也会通过房产证信息，同步确认在新银行可申请的经营贷额度。如客户有需要，还可以帮忙拉高房产评估价进行“超贷”，在覆盖提前还贷的金额外，还可多出部分资金。
记者将上述说法向一家国有银行华南某支行理财经理求证，理财经理表示，银行提前还款、放贷流程通常都有特定审批环节，很难直接干涉，这些贷款中介的很多承诺基本属于“忽悠”。他们大多只是对各银行运作流程、贷款政策较为熟悉，利用此引导消费者进行违规操作，最终风险仍将由消费者承担。
存在诸多风险
为何存量房贷降息后，部分贷款中介仍在推荐“转贷”业务？多位业内人士认为主要与目前仍存利差空间有关。
上述广州贷款中介表示，虽然存量房贷降息后，有部分客户中止转贷计划，但经营贷利率近期也在下降，优惠力度大，与调降后的房贷利率间仍存利差。
中国邮政储蓄银行研究院娄飞鹏表示，我国居民住房按揭贷款多是长期贷款，利率以5年期LPR（贷款市场报价利率）为定价基础，而经营贷以短期贷款为主，利率定价以1年期LPR为基础。5年期LPR高于1年期LPR，同时出于支持小微企业发展等目的，经营贷、消费贷利率较低，进一步扩大套利空间。
但值得注意的是，看似“套利”背后，转贷业务潜藏诸多隐藏成本与风险。
卓岭告诉记者，在与多家中介沟通至即将签约环节时，他发现实际调降利率并不如想象的划算，有许多额外成本。一方面成本来自于“过桥”资金。按照流程，消费者需使用中介提供的过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。
但由于放款周期通常在一周以上，甚至长则达数月，过桥资本成本并不低。据卓岭介绍，目前市场上中介的资金日利率通常在“万五”（即万分之五）左右，这意味着如果想置换一笔230万元房贷，每日需要付出1150元利息，1个月利息可能就高达3万～4万元。
另一方面，这些机构通常会收取高额服务费，记者联系多家中介机构发现，服务费基本都在1个点以上，如一笔100万元的转贷订单，服务费至少也要1万元左右。而在借经营贷过程中，如没有企业主资质或不符合相应要求，“包装”则还需要额外费用。
除高额费用外，“转贷”后贷款期限较短，月供压力可能不减反增。一名去年办理过转贷业务的东莞业主告诉记者，他当时是将利率5.8%的房贷转为3.8%的经营贷，原贷款300万元，30年等额本息法还款，月供1.7万多元。转成10年经营贷后，每月要还3万元左右。同时，还需要承担“抽贷”的风险，一旦被银行审查出资金违规流入房市，则要在短期内补齐贷款缺口。
“转贷降息的操作没有意义，且有风险。”易居研究院研究总监严跃进对第一财经记者表示，此类将传统房贷业务转变为经营贷的操作，都会把购房者“包装”为企业主来进行。但有几个问题，一是此类“包装”也需要成本，二是经营贷期限（大多）只有1~10年，所以月供还贷的压力其实反而增大了，三是银行贷后检查会比较严。
监管方、银行多次警示
早在2022年底、2023年初，监管就针对贷款中介机构集中进行过一轮整治。2022年底，原银保监会发布风险提示称，一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷。这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。今年2月2日，深圳市房地产中介协会发布《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》；2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，对于经营贷转贷的风险、中介机构规范等方面作出提示。
严跃进认为，此类贷款业务本身是违法的，各地依然需要强化宣传，尤其是要加大对企业经营情况的检查，防范各类空壳公司套取此类贷款资金，同时对于中介机构依然要加大管控。