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2016.11.18
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D公司是B县的一家从事药品和食品添加剂生产销售的中小企业。经借款人申请，A银行于2015年7月向其发放一年期流动资金贷款2,000万元，以第三人E公司名下的一宗土地使用权提供抵押，E公司和D公司属于同一控制人下的兄弟公司，整个担保贷款流程如图1所示。
房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件，《担保法》允许多重抵押，《物权法》也认可重复抵押。但抵押一旦沦为顺位在后，抵押的效用就大打折扣，甚至形同虚设。同时，无论是《担保法》还是《物权法》，都强调“房地一体”：《担保法》第三十六条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”，“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。据此项条款可以理解为，在建筑物或土地使用权单独抵押时，抵押权人就未抵押财产所取得的抵押权属于法定抵押权，无需登记即成立。
对于抵押人将土地使用权及其地上建筑物分别抵押给不同的债权人，均办理了抵押登记，其抵押效力如何认定问题，四川省高级人民法院民二庭认为，“根据担保法第三十六条、第三十七条关于土地与房屋同时抵押的规定，土地使用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能单独抵押，应当一并为抵押权的标的。因此，若土地与房屋分别抵押并办理了登记的，应优先保护对土地使用权或房屋登记在先的第一顺序抵押权人，登记在后的第二顺序抵押权人后实现抵押权”（《四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法律问题指导意见》第九条）。结合本案例，可以基本判定A银行的抵押权为第二顺位抵押。
而我国长期以来实行的是房屋与土地分部门管理，房屋和土地权属登记分别在房产管理部门和土地管理部门进行，这正是造成上述案例中A银行原以为是第一顺位抵押而事实上却为第二顺位抵押的根本原因，这一因素尚不会因《不动产登记暂行条例》的颁布和生效而立即消除。在本案例中，A银行确实存在贷前调查工作不细：客户经理本应监督抵押人一并去房产管理部门查询抵押人名下房产权利状况，核实该宗地上的厂房建筑是否为合法建筑并拥有产权，是否存在抵押、查封等权利限制情况。但倘若该抵押房产未登记在抵押人名下(如仍在其兼并的建材厂名下)，客户经理还是不会发现其中瑕疵。
在本案例中，B县国土部门是有可能发现和阻止顺位抵押的当事人。首先，E公司在向B县国土部门申请土地用途变更登记时，地籍调查表是必备要件，同时也必须得到地上厂房建筑的抵押权人的书面同意。其次，《物权法》颁布实施后，A市国土部门为进一步规范辖内国有土地使用权抵押登记，曾下发A国土资发[2008]××号文，该文件明确规定，“已经在房产管理部门办理了在建工程抵押或房产抵押的，其土地使用权一并抵押，国土资源管理部门不再单独设立土地使用权抵押”，“有地上建(构)筑物，经核实未办理房产抵押或在建工程抵押，抵押人和抵押权人申请办理国有土地使用权抵押的，国土资源管理部门按规定程序办理抵押登记”。作为A市辖属的B县国土部门，如果其严格执行上级政府主管部门的文件，则不应办理为银行和E公司办理该宗土地使用权单独抵押，银行也就有可能不会发放该笔抵押贷款。
需要指出的是，抛开抵押顺位问题，该宗土地用权并不适宜作为A银行贷款的抵押物。根据抵押估价报告描述，该宗地属于“毛地”，四面不临街，仅有一条长约200多米的道路与外界相通。只是该宗地临近E公司的二期项目用地，适宜E公司用作连片开发。而E公司二期项目当时尚处于建设初期，三期项目还没有做出明确具体的规划。在估价时点上，该宗抵押物的独立开发价值并未显现。而A银行贷款为一年期短期贷款，贷款用途也不是本宗土地的开发，一旦债务人出现违约，很难依赖于该抵押物强制变现来偿还贷款。这一点已经得到验证：由于资金链断裂，E公司二期项目陷入“烂尾”，负债情况复杂，目前尚无人有意接盘。作为三期远景用地的上述抵押物预计更是有价无市，无人问津。
不动产抵押物的评价和选择是一项政策性、专业性和实践性都非常强的工作，无论从精力还是能力上来说，银行一线营销人员都不能独立担此重任。银行有必要在管理部门中建立抵押担保管理专家团队，并采取措施保持其相对稳定性，以提高其经验积累值，借以指导一线营销人员的贷前调查工作和提升贷款审批部门的风险评估水平，从而提升银行的整体风险把控能力，实现风险收益最大化。
“房地一体”是《物权法》和我国现行的对土地、房屋的管理的重要原则。实行统一的不动产登记，是有效保护不动产交易安全、提升登记部门公信力的客观要求，是避免一物多卖、隐性重复抵押等欺诈现象的发生的根本途径。国土资源部2016年1月发布的《不动产登记暂行条例实施细则》明确要求“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”。目前，各地政府正在相继成立不动产统一登记机构，积极展开不动产统一登记工作，但现有的土地、房屋等是由不同部门进行的登记，其数据是基于各自独立的系统进行管理，各类空间数据和土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况，不动产登记信息数据整合工作难以一蹴而就。在此过渡阶段，登记部门仍有可为，完全可以利用政府电子政务平台，就办理抵押登记审核时所涉及到的基础信息进行网络函证，为抵押权人提供更加高质高效的服务，充分发挥出政府职能部门在维护金融安全工作中的作用。
本文通过一宗房地产抵押贷款案例分析，结合目前的《物权法》、《担保法》等法律规定，表明房地产抵押贷款应遵循“房地一体”原则。如果存在房、地等重复抵押情况，则应遵循先后顺位的赔付准则。针对房地产抵押贷款存在的风险现状，提出应加强银行监管、提高估价机构的鉴证公信力以及促进政府部门之间的信息整合，只有通过多主体的协同合作，才能将房地产抵押贷款风险降低到最低程度。