在中国国内市场中，由于受到国内法律法规的限制，国内商业物业的资产证券化产品与国际成熟市场中的产品有所区别。以中国实践套用国际概念，在实践中产生了一些新的具有中国特色的概念，例如类REITs、准CMBS、私募REITs、混合型REITs等，其定义并无统一标准，尤其是国内CMBS产品及抵押型类REITs产品在实践中往往难以明确区分。鉴于国际概念与国内实践之间的差异，本文并不试图在定义、概念方面厘清中国实践与国际概念之间的关系，仅为讨论之便利，以国内交易所挂牌的标准CMBS（在我国现行法律法规体系下，CMBS项目可以通过在证监会监管下发行企业资产支持专项管理计划或在银行间市场交易商协会监管下发行资产支持票据来实现，实践中企业主要采取前者作为实现方式）作为对象介绍国内CMBS产品的基本特征。
二、特点
国内CMBS具有如下特点：
三、典型交易结构
国内市场上CMBS的交易结构主要分为两种：
1、单SPV结构——贷款人直接向借款人发放贷款或通过银行向借款人发放委托贷款，然后将贷款债权转让给资产支持专项计划；
2、双SPV结构——贷款人通过信托计划（SPV1）向借款人发放信托贷款，然后将信托受益权转让给资产支持专项计划（SPV2）。
国内证券交易所发行的CMBS产品广泛采用了双SPV结构，具体如下图所示：
简述如下：
四、与权益型类REITs的区别
从投资人的角度而言，国内CMBS与国内权益型类REITs有如下主要区别：
类别
CMBS
权益型类REITs
性质
债权类
权益类
原始权益人
债权人
物业所有人
持有底层物业
不持有
持有
基础资产
信托受益权或抵押贷款债权
私募基金份额
租金及运营收益
租金及运营收益+资产增值
底层现金流的分配
偿付贷款本息
以股息或分红形式向SPV分配，也有可能偿还股东借款本息
税负
不涉及土地增值税和企业所得税
涉及土地增值税和企业所得税
融资用途
受限
不限
五、资产准入标准及监管要求
国内CMBS通常须满足以下条件和要求：
（1）因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权。
（3）不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。
（4）最终投资标的为上述资产的信托计划收益权等基础资产。
2、根据《资产证券化业务风险控制指引》（2015年2月），基础资产为不动产的，管理人可以为投资或者运营的目的向金融机构借款，金额不得超过其最近一次资产估价报告确定的基础资产总值的30%。
（1）底层物业应为借款人合法持有的成熟商业物业（写字楼、购物中心、酒店等），建议位于一线城市或二线城市的核心地段。
（4）管理人应充分说明并披露证券化抵押率设置的合理性。对于以置换经营性物业贷款为目的的证券化项目，管理人应比较拟置换贷款和证券化项目的抵押率水平，并结合借款人主体、
底层物业等情况综合说明抵押率设置的合理性。
（5）管理人应对商业物业的可处置性进行说明。评级机构应在评级报告中对物业抵押担保的效力进行分析和确认，并对物业的处置价值进行压力测试。
5、此外，市场上已成功发行的CMBS案例通常还有以下特点：
（2）出租率方面，写字楼出租率通常达到90%，商场出租率通常达到80%，酒店入住率通常不低于60%。
（3）抵押率方面，通常写字楼不高于70%，商业不高于60%，酒店不高于50%。
（4）增信主体信用评级达到AA（国企）或AA+（民企）。
六、典型案例
(一)以下为采用双SPV结构、于2019年发行的“中×-×达广场长江经济带一期资产支持专项计划”基本情况：
专项计划名称
中×-×达广场长江经济带一期资产支持专项计划
×达商业管理集团股份有限公司
管理人
中×证券股份有限公司
托管人
×银行股份有限公司大连分行
2019年5月
品种及规模
优先级资产支持证券的目标募集资金总规模为26亿元
评级
优先级资产支持证券为AAA
标的物业
松江×达和江北×达持有的商业、商办和停车场物业
底层资产
信托贷款
增信措施
优先级/次级安排；差额补足义务；不动产抵押；应收账款质押；租金现金流超额覆盖
交易结构详见下图：
(二)以下为采用单SPV结构、于2017年发行的“深圳市×假日广场资产支持专项计划”的基本情
况：
深圳市×假日广场资产支持专项计划
深圳市×集团股份有限公司
借款人/物业持有人/差额支付承诺人
深圳市×假日广场有限公司
担保人
深圳市×集团股份有限公司及其董事长
委贷监管银行/资金监管银行
×商业银行（中国）有限公司深圳分行
×证券股份有限公司
中国×银行股份有限公司深圳分行
2017年2月
优先级资产支持证券的目标募集资金总规模为50.36亿元
优先A级资产支持证券为AA+，优先B级资产支持证券为AA
借款人持有的×假日广场商业、办公、停车场物业
原始权益人对借款人享有的借款债权及其担保权利，现有的和未来的所有债权及其产生的本息、罚金、违约金、损害赔偿金等全部收益及相应担保或补救措施的权利。
原始权益人通过委贷监管银行向借款人提供的53.01亿元委托贷款。
优先级/次级安排；差额补足义务；不动产抵押；股权质押；保证担保。