2024年，LPR连降两次，房贷利率一路下降，不断创新低。隔壁的广州最低利率都去到了2.9%，深圳还在3.4%，处于相对高位。
对于早几年买房的人来说，房贷利率越降，背刺越深，哪怕是LPR一再下降，最快也要等到明年1月才能兑现下调。
北上深的业主们，还要深受BP加点的折磨。那存量房贷利率到底能不能降呢？
最近，有一个大神网友，通过和银行谈判，成功把自己的存量房贷利率从4.25%降到3.45%，足足下调了80个BP！
我们来看下他是怎么做到的：
这位网友买房在2022年，彼时首套商业贷款利率4.25%，后来从商业贷款申请转组合贷，第一次下调到3.75%。
今年他又去申请提前还款，而银行为了阻止他，经过协商再次给他下调到3.45%，但约定一年内不提前还贷。
操作步骤为两步：
1、商贷转组合贷
2、提前还款
两个步骤中，最主要的环节还是与银行谈判，来自上面这位IP湖南的业主的经验之谈。
各城市情况不同，杭州的网友也表示，自己二套存量房贷利率成功下调，收到银行短信：尊敬的客户，自2024年07月26日起，个人住房贷款执行利率由LPR+65个基点调整至LPR+0个基点。
也就是说，二套房贷利率直接去掉了加点。放在深圳，其实也有成功案例，只是方式方法不太相同。
深圳业主自救：
提前还款、理财对冲……
今年开年，有不少深圳业主自爆下调存量房贷利率成功，主要方式是“提前还款+缩短年限”，这样会触发变更合同，更新LPR，降低贷款利率。
最近，还有业主通过协商，得到了“利率对冲”的解决方案，即银行给房贷4.5%的客户，提供一种活期理财产品，每月按3.2%利率结一次利息，变相降低原贷款利率。
需要注意，理财对冲前提是，要有与贷款总金额一样的钱存进理财账户。但有这钱，为什么不全部提前还款呢？
如果谈不下来的业主们，只能等到一年一度的利率调整日。
今年的LPR下调了两次，第一次是2月份，5年期以上LPR为3.95%；第二次是7月份，5年期以上LPR为3.85%。
经历两次下调后，如今的5年期以上LPR与年初的5年期以上LPR相比，相差了35基点，这也意味着存量房贷利率会下调0.35%。
深圳各大银行出台“房贷延期”政策
为了不当大冤种，手里有钱的业主提前还贷；而囊中羞涩的，银行推出了延期还款。
8月，深圳各大银行传出均可房贷延期，具体如下：
然而这个政策，并非银行官宣的方案，需要通过贷款中介与银行协商办理。这意味着，需要支付中介一笔不会低的费用。
银行本身也有还款宽限业务，免费办理，但仅仅停留在“先息后本”的阶段，即先还利息，不还本金。按照等额本息来算，差不多就是现在月供的一半。
短期内能大大缓解月供压力，但本金都平摊到剩下的月供里，等于之后需要还的利息会变得更多。
比如贷款200万，按照现在的基准利率3.85%来算，等额本息还款总额338万（本金200万+利息138万），月供9376元。
申请先息后本2年，那么前2年只还利息，就是200万*2年*3.85%=15.4万。到期后，剩下的28年需要还款327万（本金200万+利息127万），月供9735元。
这么一算，2年“缓期”后，整体利息不但多了4.4万，以后的月供还要多出360/月。
短期内的压力缓解了，但都不用太长远，仅仅2年后，负担就更重了，饮鸩止渴。
果然银行都不做亏本买卖，这能说吗？
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“商转公”最实用
比起提前还贷、先息后本，还有个方式更适合广大存量房业主减轻月供压力，就是商转公。因为目前商贷和公积金贷款，仍有较大的利率差。
深圳首套房商贷利率是3.4%，公积金首套房贷利率是2.85%，利差0.55%。
以100万房贷，30年的等额本息计算还款，商贷月供为4435元，利息总额59.7万；
商转公以后，月供则为4136元，每个月可以少还300元，利息总额少了10.8万！
深圳支持商转公，不少银行甚至可以直接线上APP或小程序办理，十分便捷。
但也有缺点，深圳个人住房公积金贷款最高额度70万，家庭为126万。这对于动辄几百万的房子来说，杯水车薪。
存量房贷利率二次下调？
不管是中介的“延期还款”，亦或是银行官方的“先息后本”，都印证了目前房贷人经济压力大这一事实。
房贷利率一降再降，一线城市里都出现了2字头，却始终不涉及存量房贷业主，实在有失公平！
目前，房贷利率下限已经取消，深圳首套房利率为LPR-45BP，即3.4%；二套房为LPR-5BP，即3.8%。
眼睁睁看着新买房的人享受着“史低”3.4%的利率，打开APP看着自己每月要还的贷款，实在痛心。
同样是100万的贷款，前年买房的业主，利率LPR+30BP，月供4861元；现在买房，利率是LPR-45BP，月供4434元。
屋漏偏逢连夜雨，还有这之间的房价变化，3年前的高点到现在，深圳房价平均跌幅35%……
好在，降存量房贷利率有迹可循。
日前，广东城乡规划院住房政策研究中心首席研究员代表发出预测：预计高利率存量房贷将首先迎来下调，调整幅度接近3.5%左右。
于此同时，LPR今年也有希望再次下降！
无论是何种方式，我们强烈呼吁存量房贷利率能够尽快降一降，救救破碎的存量房贷业主。
2、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。