美国高房贷利率下的市场博弈：新房库存激增，现房销售回暖

根据NAHB、CNBC、《每日邮报》等报道综合整理，美国房地产市场在上个月的表现出现了分化：新建独栋住宅销售因高房贷利率而承压，而现房市场则出现了复苏迹象。

美国新房销售受压，库存增加

根据美国住房和城市发展部（U.S.DepartmentofHousingandUrbanDevelopment）以及人口普查局的数据，10月新建独栋住宅销售年化季节调整率比9月下降17.3%，较去年同期下降9.4%。尽管如此，2024年前十个月的新房销售同比仍增长了2.1%。

与此同时，新建独栋住宅的库存水平同比增长8.8%，相当于当前销售速度下的9.5个月供应量。这一数字远高于传统市场平衡所需的6个月供应量。但值得注意的是，现房市场的供应量仅为4.2个月，整体新房与现房的总供应量约为4.9个月，低于历史均值。

10月底，已完工、可立即入住的新房库存比去年同期增长了52.6%。不过，这些房源仅占总库存的24%，而在建房屋占比达55%，未开工房源则占22%。

在价格方面，10月全美新房的中位售价为43.73万美元，同比上涨4.7%。经济型房源逐渐减少，售价低于30万美元的入门级房屋仅占销售总量的13%。相反，售价超过50万美元的房源占比达37%，大部分房源售价集中在30万美元至50万美元之间。

美国现房市场：交易量回暖，价格持续上涨

美国现房市场在10月出现了久违的活跃。根据美国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors，简称NAR）的数据，10月现房销售比9月增长3.4%，较去年同期增长2.9%。这是三年来现房销售首次出现年度增长。孙斯陶指出，多数被统计的房产交易是在8月和9月签约的，当时30年固定房贷利率从6.6%下降到最低6.11%。

现房库存方面，10月市场上挂牌房源数量同比增加19.1%，供应量相当于4.2个月的销售速度。尽管供应量有所改善，但仍低于疫情前的水平。NAR首席经济学家LawrenceYun认为，市场需要再增加约30%的库存才能回到疫情前的供需平衡状态。

价格方面，10月现房的中位售价为40.72万美元，同比增长4%。高端房产的交易活跃度高于低端房产。与此同时，全现金购房的比例降至27%，低于去年的29%。

2025年美国房产市场前景

市场观察人士普遍认为，美国房地产市场的未来走势将取决于利率的变化和经济增长的稳定性。Redfin最新报告显示，11月中旬，其买家需求指数较去年同期上涨了17%，达到2023年8月以来的最高水平。Redfin经济研究负责人ChenZhao指出，大选后的短期市场热度可能会带动更多成交，但能否持续仍有待观察。

从上述房产数据可见，无论是新房市场的挑战，还是现房市场的复苏，美国房地产市场在高利率环境下都展现出了强大的韧性。孙斯陶认为，对于购房者而言，2025年是否能够在持续变化的市场中找到适合的机会，仍然取决于明年美国房贷利率的走势以及房源供应的改善程度。