经营性物业抵押贷款是指银行向依法取得经营性物业的借款人（物业所有权人）发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业及借款人的综合经营收入进行还本付息的贷款。用于经营性物业经营期的资金需求，主要用于置换负债性资金，也可以在综合授信项下考虑用于借款人符合银行信贷管理规定的其他资金需求。
二、经营性物业抵押贷款应具备的条件
1、经营性物业应具备的条件
（1）经营性物业应符合商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办理《房地产证》，已投入商业运营1年以上。
（2）经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。
（3）酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。
（4）经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。
（5）在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）；原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%。
2、贷款企业应具备的条件
（1）在银行开立基本账户或一般账，具有贷款证(卡)，且无不良信用记录；
（2）在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％；
（3）经营和财务状况良好，具有还本付息能力；
（4）拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；
（5）董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
（6）书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
三、经营性物业抵押贷款的目的
贷款既可以用于满足物业在经营期的资金需求，也可以用于归还建造该物业的银行借款、股东、关联单位借款，以及置换超过项目资本金规定比例以上的资金。
四、经营性物业抵押贷款的还款保证
1、抵押物的价值
2、贷款期内的现金流
凭经营性物业在贷款期内的经营收益，优先偿还贷款本息。
五、抵押评估报告的适用范围
1、目标客户：银行及拟向银行申请贷款用于项目经营的企业或个人。
2、报告适用于项目经营的阶段：经营性项目已持续稳定经营1年以上，或已有稳定的长期租户，签订了长期的租赁合同，项目未来的收益可以预见。
3、报告用途：当业主向银行提出经营性项目建设资金需求时，通过对承贷主体的评估、项目的整体评估（包括经营业态、租金水平、出租率、租金递增率、收益年限等），并通过项目市场分析，评价其租金收入的合理性和持续性，以评估项目贷款的安全性（包括项目现金流分析和偿债能力分析），并指出项目贷款风险，提出防范风险建议，为银行贷款决策提供参考依据。
4、评估目的：帮助银行降低项目经营性物业抵押贷款的信贷风险，确保贷款的安全性，确定适宜的贷款额度、贷款期限和还款方式。
六、报告评估思路
通过对贷款企业评价、项目的合法性分析、项目未来市场实现性分析、项目现金流测算以及项目风险评价等方面对项目进行综合分析，从而对项目拟贷款的额度、年限、风险等做出客观公正的评价。
七、评估报告结构
1、贷款企业评价
（2）已开发项目和是否有经营同类项目的经验和管理水平。
（3）企业主要负责人（董事长、总经理、财务总监）简历。
（4）企业近三年的审计报表。
2、项目基本情况分析
（1）项目合法性：是否取得《房地产证》，现状用途是否合法，租赁合同是否具有法律效应。
（2）项目经营现状：实体现状、经营现状。
（3）项目租约和未来租金水平：目前实际租金水平和未来可能的租金收入和空置率、递增率。
3、项目市场分析
（1）搜集整个城市商业房地产市场运行态势的统计资料并进行归纳分析。
（2）调研项目所在片区的商圈经营情况和租金水平。
（3）利用房地产年鉴、其它研究成果分析片区市场特征（近几年的供应量、区域价值、未来几年的推出量、物业类型的转变、楼盘推售量、楼盘规模、楼盘价格走势、楼盘特点、市场需求等）。
（4）实地调查片区房地产市场，典型楼盘建筑面积、建筑形式、容积率、主力户型、销售均价、销售率、置业客户者调研访谈。
4、项目现金流及偿债能力分析
项目利润估算表反映房地产项目经营期内各期的收入、支出、利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况。
（1）收益类参数指标
商业、办公、工业等物业
①租赁收入
包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入。
租赁收入测算要考虑市场租金、租金递增率、续租率、空置率等因素。
②管理费收入
1、物业管理由业主负责，由业主收取物业管理费；
2、物业管理请专业物管公司负责，业主不收取物业管理费。
酒店物业
①客房收入
酒店的主要收入，通常占到总收入的50%以上。影响收入的因素主要有房价、出租率、客房结构等。
②餐饮收入
一般占到总收入的15%-30%，部分可超过50%。
③康体娱乐收入
包括夜总会、桑拿、健身中心等，一般占总收入的10-25%。
④会议收入及其他收入
约占总收入的5-10%。
（2）费用类参数指标
商业、办公、工业物业
①物业管理支出
业主自行管理的负担所有物业管理支出；
请专业公司管理，就空置部分物业支付物业管理费。
②租赁费用
③营销推广费用
包括房产税、营业税、教育税及附加、印花税、房屋租赁管理费
⑤财务费用
⑥物业折旧
（3）贷款偿还预测表
贷款偿还预测表反映房地产项目经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
5、贷款风险分析
（1）项目风险分析
①租金收入风险
②市场风险
③经营管理风险
（2）项目风险防范
①签订切实有效的还款协议，确保出租收入优先偿还。
③在贷款期内对抵押物价值和市场信息进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。