前瞻经济学人紧跟行业趋势，免遭市场淘汰
昨天(4月20日)下午，一则堪称“重磅炸弹”的通知在深圳楼市圈传开了。
这份来自人民银行深圳中支货币信贷处的通知，信息很明确：要严查经营贷资金违规流入房地产的现象。
刚刚，南方楼事独家获悉，深圳金融办、银监局与各主要银行连夜开会，做出两个决定：过户不满半年物业抵押不给审批放款、1月25日过户不满半年房产抵押经营贷全部收回!
此外，南方楼事咨询了多家国有银行的个贷经理，均表示的确内部收到了通知，要求严查资金去向，但具体细则还在等分行通知。
据了解，最近已有购房者被抽贷了。
某国有银行客户经理透露，年后抵押经营贷申请很火热，有的网点每个月放款超过一个亿。
这些资金，部分却成了炒热深圳楼市的杠杆源头。某银行个贷经理透露，他们网点内部评估可能有40%流入房地产。(为单个网点内部评估数据，仅供参考。各行具体数据需等自查，也有受访银行客户经理称其办理的绝大部分是支持困难中小微企业)
与此同时，深圳市中小企业服务局也发布了公告：严厉打击骗取贴息买房的行为。
炒房客的这一轮金融游戏，恐怕是玩不下去了。
01
深圳这类经营贷责令收回
先来看看央行这则通知自查的核心信息。
借款人疫情以来新购房产抵押贷款情况、贷后新增房产监测情况。
指向很明确，只要这笔资金与房地产有任何关联，一律都是严查目标。
如果用于买房，对不起，请返还贷款。
就在今天上午，南方楼事获悉，深圳金融办、银监局昨夜与各主要商业银行开会，做出两个决定：即日起过户不满半年物业抵押经营贷不得审批放款、1月25日过户不满半年房产抵押经营贷全部责令收回。
另外，准入门槛也升级了：房产过户未满半年、经营实体成立不足半年、实际控制人非占股10%以上、非法人，全都暂停准入。
南方楼事向某大型国有银行个贷经理求证，其表示昨晚分行领导的确开会了，但具体细则支行还未收到通知。
“分行政策还未出来，但新买房产做抵押、手续还未办完的经营贷，确实面临放不了款的风险。”
实际上，这波自查已经在部分银行悄悄铺开了。
经南方楼事求证，目前多家银行都收到了内部通知，接下来都会严查这波经营贷的资金去向。
一位建行客户经理告诉南方楼事，目前分行正在制定自查细则，如果被查到流入房地产不但会被回收贷款，以后贷款也会受到限制。
“具体怎么查还在等通知。但毫无疑问经营贷审批更严格，我们今天发了内部通知，要求产品要做好尽调。”该客户经理透露。
这一说法也得到了验证。
不仅申请贷款变难了，就连企业开户都比之前更为严格。
原因是要求必须有实际经营场所和实际业务，也就这两周才开始的动作。
据了解，疫情之下纾困小微企业是重要任务，央行在信贷方面力度上有明显倾斜，部分地方银行还放宽了申请条件。
此前建行传出的抵押云贷政策调整，甚至可以做到刚拿房产证即可抵押，商务公寓抵押率跟住宅一样是70%。
除此之外，利率还相当低。据了解，深圳农行的经营贷利率低至4%，而目前深圳房贷利率大多数银行首套房都是4.95%。
申请容易、成本低、贷款额度高......对于投资客来说，无疑是巨大的诱惑。
据经济观察报报道，多位房地产销售、中介透露，深圳这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主。
而疫情之下的经营贷，就是投资客撬动楼市最有力的杠杆。
最可怕的是，部分投资客甚至还利用了3月份深圳官方“中小微企业贷款贴息”政策，算下来利率更是低到离谱。
借用微博博主的表格给大家感受一下。
图源微博
这一波疯狂，终于要走到了尽头。
严查骗取贴息买房的行为，一经查出将移交司法机关处理!
这可比被银行抽贷要严重得多，骗取贴息买房是分分钟吃牢饭的下场啊。
肃清乱象的当下，深圳各银行经营贷仍然可正常申请，但审查严格是毋庸置疑的。
(仅供参考，最终口径以各行官方为准)
02
钱都去哪了
最近，深圳楼市成了社会话题。
且不说房价涨了多少，从资金端来看，就能看出端倪。
在今年一二月份都是负增长的情况下，一季度的短期贷款增加仍然达到了42.63亿!
也就是说，3月份短期贷款增加高达92.92亿，远超过2019年一季度总和。中长期贷款(即房贷)，同比涨幅也高达128%。
一位国有银行宝安中心区网点的个贷经理告诉南方楼事，年后房贷放款量新增了两个亿。而他们网点的规模，还只能算是中等偏下水平的。
“宝中真的有点夸张，签单量很多，每天一波一波的，买房客户真的超级多。”这是该客户经理的原话。
另一国有银行车公庙网点的个贷经理，称自己个人年后就差不多放了1个亿的房贷。
“我们网点算很小的了，龙华那边业务量比较大，房贷都是几个亿的。”
据了解，该车公庙网点的客户经理主要经手的是罗湖南山学区房贷款，尤其是螺岭、深中等小户型房源，近期最多。
深圳楼市这一波热度，肉眼可见。
再说回经营贷，年后各银行的经营贷申请量和放款量确实有所增长。
上述国有银行宝中网点的个贷经理告知，他们小网点每月经营贷放款额在5000万左右，而其他业绩好的大网点月均则在1亿，每个网点平均预计在8000万。
而他们在深圳有100多个网点......
另一国有银行客户经理则表示，最近经营贷做得比较多的网点主要是八卦岭、海德等片区的。
正值家长买房高峰期，深圳学区房也是这波行情里的领头羊。而这几个片区又恰好是近期学区房涨势较为凶猛的区域，简直不能细想......
具体有多少流入了楼市，还要等各行自查的结果。不过某银行个贷人士透露，他们网点内部评估了一下，这波经营贷流入楼市占比不会太多，预计在40%左右。
那么，经营贷是怎么被投资客利用的
图源网络
只要你有房产与公司，哪怕是直系亲属的房产，都能申请。
据经济观察报报道，以深圳某股份制银行为例，申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司;刚注册的公司也能申请，不过贷款额度相对降低。
“银行会通过评估来衡量，一般按照评估价7成或者净值的8.5成执行。”
就算没有公司，中介也能帮你搞定。
“直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可，这一类公司的市面价格仅需3000-5000元。”
在要求提交的资料清单中，被视为指向资金用途的购销合同，也能购买人为作假。
这是投资客惯用的套路，如此一来经营贷出来的资金，就神不知鬼不觉也流入了房地产。
其实早在2016年，中国人民银行深圳市中心支行就曾严查过消费贷。
曾经火热的个人消费贷偃旗息鼓之后，经营贷又成了为投资客所用的杠杆新工具。
实际上，在使用条件里经营贷也一样明确不能用于房地产投资。只不过此前银行查得比较松，再加上购销合同能作假。
建行云贷关于资金用途的条款
而这次的自查，则是渗透到各方面的严格。
如借款主体、抵押房产详细情况、贷款后资金用途、银行经营贷余额等等，该查的都安排上了。
如今其表示，安全为上，不敢妄动了。
03
深圳楼市调控期来了
这并不只是单纯的银行资金去向自查。
这更是楼市调控的一个显著信号：打击乱象，维持楼市稳定。
4月17日，中共中央政治局会议再次重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
次日，深圳住建局针对最近哄抬炒作房价等现象，进行了回应：
将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，对二手房市场进行3个月的整顿;同事加大土地供给、加快新房入市。
而严查经营贷流入房地产的举措，则是房产金融方面的维稳。
据了解，针对深圳楼市过热的各方面，接下来还有更多调控动作。
楼市要稳，房住不炒。这是明确的官方态度。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，经营贷是这次深圳局部地区火爆背后的主要资金问题，政府是希望楼市保持正常交易，量增但价格不能异动。
深圳局部地区的火爆现象背后主要是资金问题，被违规使用的银行经营贷就是政府打击的重点。
现在楼市对经济的支撑作用政府并没有否定，但希望房地产保持正常交易，量要增上去，价格不能异动，但不能允许经营贷这种违规资金流入楼市，不允许疯狂加杠杆的现象。
这次举措有利于深圳楼市健康稳定发展，并不是对于楼市的打压。
这也就不难理解，为何同期深圳官方还出台了放宽预售限制、延长城市更新单元计划有效期的扶持政策。
在此，南方楼事建议刚需不要过于焦虑，被眼前的“火爆景象”吓到而慌张入市，小心高位站岗。今年新房供应将会加快，二手房恶意涨价也将遭到遏制。
投资客也请勿心存侥幸，房住不炒才是主基调。
燥热终将散去，希望深圳楼市能早日恢复健康。
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这昵称不能告诉你
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