随着社会发展，农村融资难题日益凸显，为解决农村贷款难、贷款贵的问题，国家及各地政府大力发展“三权”抵押贷款，破解农村融资难题，为现代化农业发展提供良好的资金支持，加速了社会主义新农村的建设。
农房抵押贷款指的是属于借款人自己拥有的房屋作为抵押担保的贷款。房屋处所应与借款人户口所在地一致，且依法取得《房地产权证》或《集体土地使用证》和《房屋所有权证》，且承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。
贷款程序为贷款人申请调查价值评估审查审批签订贷款合同抵押登记（国土局）贷款支用放贷贷款偿还。
指的是家庭承包或流转方式取得的集体林地承包经营权、林木所有权等，以及法律法规及国务院规定的其他林权可用于抵押的一种贷款。根据借款用途、林业生产周期、林权证规定的林地使用期限等实际情况合理确定贷款期限，最长不得超过8年。
该土地需依法取得《农村土地承包经营权证》，而承包经营权剩余年限不少于5年，并具备持续生产能力的果园、养殖场、农业种植基地、现代休闲农业等较高价值的农村土地；贷款原则上用于规模种植业和养殖业、农产品加工、农家乐经营等涉农资金需求。
“三权”抵押贷款为解决农民融资、担保、创业等问题进行了有效尝试，取得了较好效果，但是在具体实践中，农户、商业银行、担保公司、政府等参与方均反映其存在多方面的困难和问题。其中，理发上的限制和障碍、价值难评估、资产变现难能问题尤为突出。
受区位交通、林木类型、生产周转等因素影响，“三权”价值认定主要凭主观判断，健全的评估机构较少。以林权的评估为例，由于林地分布主要在山区，地理位置偏僻、交通不便，因此评估过程需要投入大量人力物力，加之目前林权评估资质的专业评估机构少，因此收费较高。特别是土地承包经营权价值确定，更没有评估机构评估，其价值均由农户和银行根据当前市场价值或经验判断，未对土地进行具体分析，导致土地承包经营权真实价值难以合理确定。
另外“三权”抵押等级成本高，效率低，一是农户办理“三权”抵押登记需要到区、县城办理，造成抵押登记费时长，农民往返费用大，成本高。二是登记手续较复杂，如客户采用农村居民房屋办理抵押贷款，在办理登记时原农房档案未上机联网，需要到当地农房办档案室查找抵押房产档案并借出复印，登记机关才登记，手续繁琐，效率低下。三是“三权”抵押办法中部分条款不利于操作。
目前全国很少有专业的农业保险公司，而且针对“三权”抵押贷款中的自然灾害、森林火灾、病虫害等，也没有相应的保险公司介入，政策性农业保险覆盖面较低。虽然目前有些地区政府建立了“三权”抵押融资风险补偿基金，对金融机构“三权”抵押贷款本息损失给予一定比例补偿，但是从实际情况看，补偿条件较高，范围较窄，金融机构发放“三权”抵押贷款形成的损失不易获得补偿。
为突破“三权”资产评估面临的困境，建议由政府牵头，抽调科研院所、商业银行、担保公司等机构的资深研究人员组成联合攻关小组，制定完善适合重庆自然环境、风土习俗等的“三权”计价办法与标准。成立以政府为主导的“三权”资产评估机构，同时支持社会评估、会计等中介机构进入农村产权评估市场，以期建立一个完善的、低成本估值的和多元化的农村资产评估体系，在发展农村资产评估市场，促进就业的同时，降低“三权”抵押融资成本。
为促进“三权”资产的合理流动和变现，建议加大“三权”交易的宣传力度，丰富重庆农村土地交易所、涪陵林权交易所等市场的交易产品，规范交易规则，简化交易程序，努力扩大农村产权交易规模和范围。同时，建议在“三权”交易市场中适当引入私人资本，提高农业市场化程度，促进农村资本与社会资本有机结合。
为完善、优化“三权”抵押登记和操作规程，建议如下：一是尽快完善制度，将“三权”抵押登记权限下放乡镇，或者由区、县政府派专人驻点乡镇，以提高“三权”抵押登记效率；二是优化登记手续，建立农村居民“三权”资产联网资料库，实现全面网上登记；三是整合区、县的“三权”抵押贷款初始登记制度，形成全市统一的抵押操作实施细则。
为化解“三权”抵押融资面临的风险，特别是事后处置风险，建议如下：一是以政府为主导，建立或引进农业专业保险公司。二是设立农村“三权”抵押融资专项发展基金，用于对涉农担保收费不足2.5%的，予以差额补足；对涉农担保主体按在报余额1%的标准给予补贴，用于提取担保赔偿准备金。三是成立政策性“三权”资产管理公司，对因“三权”抵押融资造成的不良资产进行化解、整理、处置，解决金融机构的后顾之忧。同时，资产管理公司也可成为“三权”资产交易市场的做市商，以增加“三权”交易的流动性，扩大农村资产交易的深度和广度。
近年，银行业金融机构积极推动“三权”抵押贷款，克服评估难、资产处置变现难等问题，努力拓宽抵押物范围，降低融资成本、简化服务流程、化解融资风险。通过盘活农业大户、农业企业手中的土地、林地承包经营权和宅基地使用权，为农村和农业发展注入资金。
现在，该公司在九池黄梅村流转的集体土地、林地成了“金土地”，通过部分集体林权抵押，该企业从农发行万州支行获得了400万元贷款，用于购买苗木、种子，扩大种植规模。
“如果需要资金，我们现在抵押贷款可获得2000万元，比以前的贷款空间增加了一倍！”
当个体工商户、中小企业主们习惯以拥有所有权的房屋、门面、厂房、设备等进行抵押贷款时，多数农业大户、专业合作社和农业企业却苦于拿不出有效足额的抵押物，无法获得贷款投入农业生产。农业产业化及规模化种养业的资金需求得不到满足，现代农业发展遭遇金融“失血症”。
针对这一情况，“三权”抵押贷款的推出起到很大作用，通过盘活农业大户、农业企业手中的土地、林地承包经营权和宅基地使用权，使“三权”成为融资抵押物，让专业户、农业企业能贷上款，用于发展种养殖、林业、农副产品加工等，满足农民产前、产中、产后资金需求，推动农业产业化和规模化发展。
过去，银行普遍担心“三权”抵押贷款风险大。为打通“农民贷款难”与“银行放贷慎”间的“肠梗阻”，分担贷款风险，重庆建立了“三权”抵押贷款风险补偿基金，即通过财政资金补助，如遇农户无法归还贷款，由政府给予金融机构适当补偿，补偿标准为损失的20%－30%，形成政府、银行和农民共同承担风险的格局。
同时建立农村“三权”抵押融资担保机制，财政进一步加大了对农业担保机构投入，提高农业担保公司的担保融资能力。