曾经，“公寓”类产品是小户型租房市场的主力军，尽管这类产品已经消失在成都新房市场，但是在二手房市场，它们的供应量却非常庞大。
文｜想住成都
70年产权的公寓能不能买，是困扰很多购房小白的问题。
目前大多数购房者所咨询的“70年的公寓”，实际上是存在于住宅楼栋中的特殊产品。
这类产品被认定为公寓其实是因为在大寒当日日照不足两小时，所以住宅公寓一般是朝北，日照不足的房屋。其实70年的公寓和住宅除了日照以外，其它包括享受落户、交易税费等都是无差别的。
而我们今天要聊的房子，它是以另一种形式存在的住宅。
比如望江橡树林三期，产品分为1栋写字楼、4栋围合住宅和1栋独立于小区外的住宅（6号楼）。按照官方定义，它们被称作“公寓”类生活单元。
这栋住宅楼（6号楼），从外部看过去，它是独立存在于小区之外的楼栋，更像是40年产权的商住产品。
我们再来看看这个特殊楼栋的产品特点。
它同样拥有70年产权的住宅，可以落户，享受区域内的小学划片，水电气三通（民水民电），基础属性与普通住宅无异。
但是它是独立楼栋，没有小区环境的开放式小区，3梯11户，户型区间为41-65㎡的小户型。这也就意味着它与普通住宅小区还是有很大的差别。
其实这样的住宅产品在2015年以前，在成都市场还是非常容易见到。刚需购房小白稍不注意就会踩到这个“坑”。
这样的住宅产品是怎么来的？
这要从住宅规划容积率说起。望江橡树林三期整体规划容积率为6.1，这个容积率指标至少是当今普通地块的2-3倍。
如果在一个小地块上做超高容积率住宅产品，第一种就是像阿玛尼、新希望D10等产品模式，打造超高层高端住宅，这种超高层住宅由于消防成本以及建安成本要比100米以下的建筑成本高出许多，当然售价也会贵很多。
这种模式下打造的产品，如果做小户型，通风差，大部分户型达不到接入天然气要求，可以参考阿玛尼艺术公寓。如果做D10这样的天际大平层，在过去楼市环境不好，又很难卖。
第二种就是应对市场需求，市场不好的时候，把住宅地块做出类似于公寓的低端小户型投资品或者标间，超高的梯户比，既可以做满容积率，又能实现很快的去化。
所以，在过去的高容积率时代下，70年产权的小户型的公寓产品就非常盛行。
更有甚者，有的开发商为了做满一个地块公寓和住宅的建面，一个楼栋中还存在有不同楼层产权年限不同的奇葩现象。
适合投资还是“鸡肋”产品？
从过去的市场总结来看，这种70年产权的小户型产品，在新房市场上是非常畅销的。
拿橡树林三期的6号楼举例，在2015年，它开盘的起步价格就在12000元/㎡左右，这个价格比前期开盘的住宅价格还贵。2016年市场转好，这类产品的清盘价格还卖到了17000-20000元/㎡。
好卖的原因，无非以下几个：
1.小户型总价低；
2.70年产权，可作为过渡性居住产品，市场接受度更高；
3.可以享受3成首付和落户权益；
4.租金收益和公寓持平，会略高于普通住宅；
5.当然还有一个最重要的原因，过去成都没有限购政策，这种房子不占资格。
但是，在严格限购政策后，这类产品似乎就成了占用购房资格的“鸡肋产品”。在二手房市场的表现就原形毕露了。
由于橡树林三期6号楼，由于清盘价格较高，卖家的预期也高，所以目前这栋楼的二手房挂牌价和前期的普通住宅持平，但没有成交。
我们拿个类似的产品举例。
图源：链家
万达锦华城11单元部分同样是70年产权的标间（不通气），目前的市场价在11000元/㎡，和同楼栋的公寓产品价格持平。也就是说，这种房子如果不通气，基本只能当公寓的价格卖。而同小区的普通住宅产品，二手房价格在18000-19000元/㎡。为什么这种产品卖不起价？
从居住角度来说，这类产品大部分是开放式小区，居住属性较差，人员混杂。从二手房APP上寻找这类小区的房源，我们经常会看到下面的这种房子。
由于物业管理困难，这类小区的很多房源被小公司改造成工作室、美容美发店。所以，这类住宅会受到大量小公司的青睐，租金收益较高，逐渐商业化。
所以，这类居住产品在政策的更新迭代下，逐渐也被市场淘汰。
2017年，成都官方发布《成都市房地产业发展五年规划》，规划明确，将支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善性需求，确保居民人均住房建筑面积稳步提高、户均住房套数不过快增加。
同时严格执行住宅建筑规范，停止新建“公寓”类生活单元，确保居住品质。这类居住产品逐渐在成都新房市场消失。
从二手房的角度来看，这类住房价格便宜，相较于商住公寓产品，它的居住成本较低，更适合年轻刚需群体作为过渡居住。
但是，因其普遍容积率高、光照不足、电梯少等原因，居住环境差，增值空间低，还占用住宅购房资格，已经不符合当下大部分购房者“一步到位”的购房心态。从住宅投资的角度来看，它的投资价值偏低。
购房者在选择此类物业的时候，如果资金有限，这类产品作为过渡居住房，在交易税费、使用成本等方面优势远大于商住产品。如果看重增值空间，最好避开。