面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘
这期地产深度报道●猎盘聚焦南京西路公馆
项目综合评分：★★★★★★★
随着房地产行业进入“存量房”时代，市区新房变得越来越弥足珍贵，尤其对于多年未有新房入市的静安寺、南京西路等区域来说，作为“正统”的市中心，每一个新盘的入市都牵动着诸多购房者的心。
近日，靠近南京西路的永源路上，有一个“新盘”——南京西路公馆悄无声息地“开盘”了。《国际金融报》记者随即决定以购房者的身份前往，先睹为快。
01
还剩24年产权
单从宣传材料中的效果图来看，项目确实气派，绝对符合魔都的繁华气质。不过到了现场之后，实际情况却让人大跌眼镜。
据周边居民反映，这种情况已经持续了好几年，大家更习惯于叫它“鬼街”。
效果图
实拍
左图效果图，右图为实拍，外立面正在进行翻修工作，图中左楼栋已基本完成。
事实上，南京西路公馆也确实不是“新房”了。据项目代理商易居的销售人员介绍，项目最早是在1992年拿的地，到2002年才整体竣工，共300余套。当时是作为“外销房”，出租给香港等地区的人员，土地性质比较特殊。之后由于土地性质转变为普通住宅性质，开发商才打算将项目重新翻修一下，开始当做一手房对外出售，但产权年限一共只有50年，截至目前就还剩下24年。
02
一手房7成首付
与其他“新房”相比，南京西路公馆虽然与购房者签订的是一手房交易合同，但却要求购买者像二手房一样，必须支付7成以上首付。
“7成首付是‘硬性规定’，没有商量的余地，但价格上，这次开发商做出了不小的让步。”上述销售人员解释称，项目在2015年-2016年已对外销售200余套，售价约11万元/平方米，还剩下100余套。因为市区房源紧张，开发商本是打算看行情再做决定的，但由于财务问题，才决定2018年年底前按照9万元/平方米的单价打折甩卖，元旦过后，价格还会涨上来，保守估计单价在11万元以上。
链家官网显示，南京西路公馆在售的7套二手房单价均在8万元-9万元之间，而周边其他小区的二手房单价基本都在10万元以上。由此可见，相对周边其他楼盘而言，南京西路公馆“新房”及二手房的单价确实不高。
据悉，南京西路公馆开发商为香港太平协和集团，自上世纪末就开始在全国范围内主要城市大规模投资房地产，仅上海地区，就有占地达200万平方米的上海康城以及总投资额将达400多亿元的上海协和世界等大型项目。
香港太平协和集团董事局主席兼董事总经理汪世忠在香港有三家上市公司，其中于1987年上市的太平协和最具影响力，另两家为协和建设和中华药业。后因认为港股交投清淡、股价过低，汪氏在2001年5月和2003年10月，相继对协和建设和太平协和进行私有化。
南京西路公馆的主要部分就是由香港太平协和集团在1992年收购所得，并在1994年和2003年间又陆续购买了邻近的数个地块。
此后项目分三期开发，预计总建筑面积为40.9万平方米。其中，住宅部分为一期;住宅外围商业店铺为二期，由于单独出租在管理上比较混乱，几年前就已被全部清空，准备整体打包出售或出租;而包含零售街、五星级酒店、办公楼的三期项目却一拖再拖，规划几经调整，时至今日仍然荒芜一片，曾被多家媒体质疑其在“捂盘”。
03
“罕见”户型
事实上，就住宅本身而言，项目所在版块内商业、医疗、教育、交通等各方面配套都称得上完美。同时，由于只有两栋高层，所以视野非常好，四周几乎没有其他高层遮挡。
不过，项目的户型称得上“罕见”，一方面，项目多为小户型房源，总价低，这在南京西路板块十分难得;另一方面，20多年前的设计感十足，即便在周边的二手房市场中也不多见。
该项目为毛坯交付，室内原来的装修已经被全部拆除。两栋楼都是塔楼结构，大户型为3梯5户，小户型则是3梯8户，卧室和客厅的朝向各有不同，大都南北不通透，有些没有阳台，有的卧室比客厅还大……
值得一提的是，项目中面积为108平方米的户型只有一个房间，不过，据销售人员介绍，交付时会在卧室中间加一堵墙，变成两房。