近日，为了激活市场主体活力，主动盘活土地资源，财政部、税务总局为银行业金融机构、金融资产管理公司延续了《财政部税务总局关于继续实施银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》。正值地方政府通过“腾笼换鸟”推动实体企业发展，不少企业财税人员向对于处置抵债资产税收政策以及接收、持有、处置抵债不动产各环节的税款计算细节有疑问，本文通过一个案例介绍资产抵押处置全部流程中的税费事项及常见问题。
1、资产抵押接收期间的税费问题
案例分析
2022年11月，增值税一般纳税人银行A向制造业公司B提供贷款200万元，期限6个月，约定一次性还本付息。B公司以其名下一栋500平方米的厂房C作为抵押物，双方签订抵押合同。2023年5月借款到期，B公司因资金周转困难无法偿还，经银行催收，仍未偿还。2023年7月，A银行向法院提起诉讼。法院根据抵押合同中的条款，裁定B公司以抵押物厂房作价230万元，抵偿所欠借款及利息。
根据印花税法、房产税暂行条例、城镇土地使用税暂行条例等法律法规，结合《财政部税务总局关于继续实施银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第35号，以下简称“35号公告”）的规定，对本案例中银行A、企业B资产抵押、裁定、拍卖等流程中设计的税费进行分析。
常见问题1：抵押期间厂房C产生的房土“两税”由谁承担？
根据房产税暂行条例、城镇土地使用税暂行条例，不动产抵押期间，房土“两税”由产权所有人缴纳。由于抵押期间并未产生产权转移，因此厂房C产生的房土“两税”仍然由B公司全额缴纳。
常见问题2：如遇企业B经营困难，难以承担房土“两税”怎么办？
企业可参照《国家税务总局安徽省税务局关于加强城镇土地使用税房产税困难减免管理有关问题的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2022年第4号）中所列情形，符合条件的可以向当地主管税务部门申请房土“两税”困难性减免。
常见问题3：接收厂房C产生的各项税费有哪些？如何计算？
2、资产持有过程中的税费问题
2023年9月，A银行以240万元的价格，将该厂房转让给某建筑公司，双方签订转让合同，合同未注明不含税价格。
持有期间的房土“两税”如何计算？
房产税计算公式为：
应纳税额=房产原值×(1-房产税原值扣除比例)×房产税税率。
城镇土地使用税计算公式为：应纳税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。
其中房产税税、城镇土地使用税均按年计算，不满一年的按年缴税比例×月份数/12计征。
以本案为例，2023年7月起，已知厂房所在地房产税原值扣除比例30%，从价计征房产税税率1.2%；城镇土地使用税单位税额每年10元/平方米；转让厂房适用的印花税税率0.05%；则A银行实际缴纳房产税=2300000×（1-30%）×1.2%×2÷12=3220（元）；实际缴纳城镇土地使用税500×10×2÷12=833.33（元）。当地对35号公告中房土“两税”执行减免的，可以在此基础上进行减免。
3、资产处置过程中的税费问题
处置厂房环节。根据35号公告，A银行可以选择差额计算缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用，扣除取得该抵债不动产时的作价确定销售额，适用9%的税率，计算缴纳增值税。如果选择差额征税，在向建筑公司开具发票时，抵债金额部分（230万元）只允许开具增值税普通发票，超过抵债价值部分（10万元）可开具增值税专用发票。
据此，A银行产生销项税额（240-230）÷（1+9%）×9%=0.83（万元）。
此外，在处置厂房时，根据35号公告，A银行还可以享受印花税免税优惠，即免缴印花税2400000×0.05%=1200（元）。
注意事项
银行业金融机构、金融资产管理公司选择增值税差额计算时，应取得人民法院或仲裁机构生效的法律文书，以此确定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价。如果不能取得人民法院或仲裁机构生效的法律文书本案中A银行应按照一般计税方法计算缴纳增值税。以上优惠政策延续到2027年12月31日。
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