在跨境融资的实践过程中，我们普遍会遇到为增信而采取的跨境担保行为，除了企业保证担保、保证金等形式的跨境担保，还有一种常见的物权担保，即不动产抵押或动产、权利质押产生的跨境担保业务。当前国家频频出台跨境贸易和投融资高水平发展新政策，而外债、融资性内保外贷、境外发债等被高度重视的跨境融资业务就是跨境抵（质）押最常见的应用场景。跨境抵（质）押对一笔跨境融资能否成功办理起着非常重要的作用，本文围绕跨境抵（质）押管理要点、流程及风险问题一一展开解析。
本文纲要
一、抵质押权定义及押品范围
二、抵押权人的主体资质问题
三、跨境融资中抵（质）押管理的法规要点解析
四、跨境融资抵押登记流程（以房产抵押内保外贷为例）
2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》规定了一般抵押权和动产质权的定义。
一般抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
动产质权：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
01、不动产及动产抵押物范围
根据民法典，债务人或者第三人有权处分的以下财产可以抵押：
1.建筑物和其他土地附着物；2.建设用地使用权；
3.海域使用权；
4.生产设备、原材料、半成品、产品；
5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；
6.交通运输工具；
7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
根据自然资源部2021年4月出台的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确禁止抵押的不动产包括非营利性教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。
跨境融资中的抵押物主要包括：
1.有偿取得的国有建设用地使用权；2.有偿取得的土地使用权的国有土地上的建筑物和其它土地附着物。
3.抵押人所有的机器设备、商品或材料、交通运输工具和其他财产。
02、权利质押物范围
根据《民法典》，票据、债券、股权基金和应收账款等都可以做为权利出质：1.汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单；
2.可以转让的基金份额、股权；
3.可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
4.现有的以及将有的应收账款。
以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。
03、抵质押率差异
银行为企业办理跨境融资时，一般先给予企业一个授信额度，可以是单笔授信也可以综合授信，在额度余额及业务品种指标内、发放贷款或办理融资。在审核授信融资过程中，不同的抵（质）押物、其抵（质）押率差异往往很大。抵押物的价值稳定性、适用性、变现能力等成为银行确定押品抵质押率的主要因素。以广东地区为例，居住用房的抵押率上限一般在60-70%以内，工商业用房的抵押率上限一般50%（不包括异地房产抵押）。权利出质的质押率，如上海期货交易所的黄金、白银标准仓单，质押率上限一般在70%；专利权、著作权等上限在45%；应收租金仅30%。股票方面，主板达到沪深300的指数成份股质押率上限60%，股票基金债券基金等可以达到70%。（后面有质押率风险探讨）
在外汇管理中，关于抵押权人的主体地域，并没有具体的约束。其他法规层面也是如此，无论2021年实施的中华人民币共和国主席45号令《民法典》、还是2019年国务院颁布的《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》，都没有明文规定限制境外主体成为境内不动产的抵押权人。也就是说，法律法规上，境外债权人可以成为境内不动产的抵押权人。
但在实际操作中，仍有一些不动产登记机关会提出要求，如果境外债权人要作为抵押权人进行抵押登记，需要提供证明其在境内有分支机构或代表机构。法规依据为2016年5月国土资源部下发的《不动产登记操作规范》（现已废止），在第1.8.4款关于“身份证明材料”即主体证明材料中要求，境外法人或其他组织（含港澳台法人或其他组织）须提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。也就是说，在境内没有设立分支机构的境外机构（含金融和非金融企业）无法取得境内不动产的抵押权。
另外，根据《关于明确港澳银行在大湾区内地九市办理不动产抵押登记有关事项的通知》，从2020年9月1日起，港澳银行可以凭经公证、转递的设立文件或注册证明作为身份证明材料在粤港澳大湾区内地九市办理不动产抵押登记，无需提交境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明以及《金融许可证》。（“九市”是指广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）。这为大湾区内企业通过境外银行（特别是港澳银行）办理跨境融资带来很大方便，值得借鉴。
银行审核时，需要求境外债权人主体提交有效的主体资格文件。以香港注册企业为例，需提供以下材料（如果是复印件须注明“CertifiedTrueCopy”,并由有权签字人签字确认）：
1.商业登记证（有效期在6个月以上）
2.注册登记证；
3.周年申报表等；
4.董事会决议（或表明该项委托的股东决议，部分地区还需要公证或使（领）馆认证）。
5.有权签字人的签字样本。
三、跨境融资中抵（质）押管理法规要点解析
01、汇发〔2014〕29号
《跨境担保外汇管理规定》及配套操作指引（汇发〔2014〕29号）作为对跨境担保业务最主要的外汇管理法规，2014年5月出台的《跨境担保外汇管理规定》将跨境担保分成了内保外贷、外保内贷、物权担保（也称其他形式担保）的跨境担保形式。
1.担保当事各方应自行确认所设抵押（质押）的财产或权利是否符合法律法规，包括是否符合法律规定的范围；有无存在强制登记要求；是否需要前置部门的审批、登记或备案；有无对抵质押物进行价值评估等。
《民法典》第406条规定，抵押人在未经抵押权人同意的情况下，可以转让抵押财产，且抵押权不受影响。这条完全改变了《物权法》第191条关于“抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，既可以盘活抵押财产，更还原了抵押财产非必然性权利的本质（后面有详述）。
02、汇发〔2017〕3号
03、汇综发〔2017〕108号
四、跨境融资抵押登记流程
（以房产抵押内保外贷为例）
01、房产抵押基本流程
第一步：企业准备抵押所需材料1.抵押申请书；房产如为个人所有的，提供抵押人及房屋共有人的有效身份证件，如为企业所有，提供企业营业执照等。
第二步：银行确定评估公司对房屋进行评估；
第三步：银行根据评估结果中的房产价值结合其他综合情况确认授信或融资额度，申请人将抵押房产的产权证书及保险单交银行保管；
第四步：银行内部审批程序完成后，签订抵押合同，办理保险、公证手续；
第五步：办理房产抵押权利登记手续。
按照《跨境担保外汇管理规定》，担保人为第三方债务人向债权人提供物权担保，构成内保外贷或外保内贷的，应当办理担保登记手续。
02、非银行机构登记
担保人为非银行机构的，提供以下材料向当地外汇局申请内保外贷签约登记或变更登记：
1.书面申请。
2.加盖公章的担保合同和担保项下主债务合同主要条款复印件。
3.发改委、商务部门关于境外投资项目的批准文件、被担保人主体资格合法性证明、担保的商业合理性证明、被担保人还款能力证明等材料。
4.办理内保外贷签约变更登记时，还应提供变更事项的真实性证明材料。
01、抵押财产转让可能导致的履约风险
02、不适用情形
不是所有主体都适用不动产抵押形式的跨境融资。以保险机构为例，保险集团（控股）公司在办理内保外贷业务时，提供担保或反担保的方式，可以采用保证担保方式或者资产抵（质）押方式。采用资产抵（质）押方式的，须使用资本金、资本公积金和未分配利润等自有资金形成的资产。即不允许保险机构使用前述不动产或动产办理抵（质）押。
此外，2018年保监发5号文中规定的:“保险机构开展内保外贷业务，其特殊目的公司单个投资项目取得贷款资金金额在等值5000万美元以上的，需要事前向中国保险资产管理业协会报告，由中国保险资产管理业协会组织评估后方可进行。”这条已被银保监发2021年47号文删除。
03、内外部因素造成的抵（质）押率不足
1.押品价值大幅波动导致抵（质）押率不足。股票质押是一个典型的例子。L企业在市场高位时用其股票进行质押融资，向银行申请办理跨境融资业务，即便银行已经做了一定程度打折，但企业一旦出现风险后，股票价格暴跌，市值大幅缩水，无法覆盖银行授信，连续跌停和停牌的情况银行也无法处置股票，而企业又无法提供额外的保证金或抵押物，最后造成银行授信业务出现风险。
2.汇率波动导致抵（质）押率不足。
由于境内抵质押物多以人民币计价，而在境外获取的融资大部分是以外币形成，这就存在汇率波动风险。在实务中，境内银行开立外币备用证或保函后，如果人民币汇率发生大幅贬值，抵押物面临抵押率不足的情况，则需要企业追加更多的抵押物以提升抵押率。