现实生活中，很多夫妻在婚后买房子办房产证的时候因为习惯一人操办或者政策的原因，房产证上只写了一方的名字。夫妻不分你我、相互信任本是好事，但是，也存在你想象不到的法律风险......
上海的沙女士10年前和老公渣先生一起在松江区买了套房子，当时考虑到办理手续方便，产证上只登记了老公一个人的名字，近期沙女士发现老公与同事长期保持不正当关系，决定起诉离婚，经查询才发现，这套房屋早在2年前已经被卖掉，售房款也被挥霍一空，这下沙女士傻眼了，找到了我们。
由于登记在一方名下的房屋，在进行出售时，不动产交易中心并非必须要求配偶签字同意，所以才出现了上面沙女士的情况。那么，该如何防止这种情况的发生呢？
今年新修订的《妇女权益保障法》确立了夫妻共同财产联名登记制度，家与家律师结合实务经验，为您献出四个联名登记制度的实践操作的锦囊妙计！
锦囊一
向法院提起所有权确认之诉，
要求加名
所有权确认之诉是指：未显名一方在婚内，向房屋所在地法院提起诉讼，要求确认婚内购买的房屋属于双方夫妻共同财产，并要求对方配合其将名字登记到产证上。
名字在房产证上的一方，同意将配偶名字加到房产证上的，可以双方相互配合，自行前往不动产交易中心办理加名手续，夫妻婚内加名。
但往往是名字在房产证上的一方会以各种理由推诿，不愿意配偶加名字，此时，未显名一方可以在婚内，向房屋所在地法院提起诉讼，要求确认婚内购买的房屋属于双方夫妻共同财产，并要求对方配合其将名字登记到产证上。法院作出支持加名的判决后，即使对方不配合办理过户，也可以向法院申请强制执行，最终实现将名字加到产证。之后，售卖房屋时必须经夫妻双方共同签字同意，否则房屋无法售卖，这样能有效防止一方擅自售卖房屋的效果。
/律师提示/
房屋若有贷款尚未还清的，加名时需要将贷款还清或者取得贷款银行同意房屋加名的说明，所以过户前，最好提前与贷款银行沟通。
锦囊二
进行不动产异议登记
实践中，被异议登记的房产交易时，买家势必会通过不动产登记簿上的异议记载得知房子存在争议，处于风险把控，很难再继续交易，所以也是增加了另一方擅自卖房的难度。
一套房产因同一事由只能异议登记一次，且有效期为15天。即要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。15天内起诉并向法院提交受理通知书的，不动产登记机构会进行异议备案，在诉讼争议没有结束前，房屋将直接无法出售，达到阻断交易的效果。
锦囊三
设立抵押权
设立抵押权是指：夫妻双方签订书面借款合同，约定未显名一方为债权人，另一方为债务人，房屋作为抵押物，向不动产登记中心申请进行抵押权登记，登记完成时，未显名一方名字将作为抵押权人记载在不动产登记簿上。
实践中，设有抵押权的房屋出售过户时，需要将设立在房屋中的抵押涤除，也就是需要抵押权人配合办理相应手续，否则无法售卖，这样也能有效防止一方擅自售卖房屋的效果。
锦囊四
进行居住权登记，
设立居住权
设立居住权是指：夫妻双方签订书面居住权合同，约定未显名一方对房屋享有居住使用权，并向不动产登记中心申请居住权登记，登记完成时，居住权设立，未显名一方名字将作为居住权人记载在不动产登记簿上。
实践中，设有居住权的房屋出售时，买家看到房子中有居住权人存在时，往往会认定该房屋有瑕疵，不愿意购买，造成另一方擅自售房存在难度，除非他与居住权人协商将居住权消除，所以，这种操作也是可以有效增加房屋被擅自售卖过户的难度。
防止房屋被擅自售卖的四大锦囊，
你学会了吗？
李凝未
家与家律所高级合伙人
上海市徐汇区妇女儿童维权实训基地负责人
上海市社区优秀法律顾问
处理案件几百起，擅长离婚纠纷、财产纠纷、股权纠纷等
张欢
家与家律所资深律师
参与徐汇区婚姻家庭纠纷预防化解项目的纠纷调解
擅长离婚纠纷、婚前/婚内协议、抚养权纠纷等
原标题：《登记在一方名下的夫妻共同房屋，如何防止被擅自售卖？》