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2010.07.13
1、什么是住房按揭贷款？
1.贷款年限：普通住宅不超过20年；2.年龄：贷款人年龄+贷款年限≤65年（各家银行情况稍微不同）；3.贷款额度：二手房是评估价的7成（如果是二套房则为5成）；4.贷款利率：普通住宅按同期个人购房贷款利率执行；5.还款方式为月还款（等额本息还款法和等额本金还款法任选一种）。
4、按揭贷款的收入证明怎么开？
5、月收入证明与月还款额的关系是什么？
6、办理住房按揭贷款需要准备什么资料？
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件、结婚证或单身证明。2、购房协议书正本。3、房价预付款收据原件及复印件各1份。4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。5、开发商的收款账号1份。
7、办理住房按揭贷款的手续和程序是什么？
8、办理住房按揭贷款必须本人办理吗？
10、不良征信记录出现之后，如何才能办理按揭贷款？
11、银行按揭贷款不放款，是否可以退房
2009年9月,赵先生与某房产公司签订了《商品房买卖合同》,约定赵某以总价款65万(首付15万,银行按揭50万)购买一套三房的商品房。10月1日,银行在审批赵某按揭贷款资料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购买的商品房属于第二套房,于是未予放款。现赵先生要求房产公司退房。律师点评:不归责房地产和购房者原因导致不能买房，方可退房。作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成不能按揭,退房是没有合法理由的,因为不可归责的原因不能签订并不能履行的,可以解除合同,这里面有两个解释,不可归责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合同不能履行,这个业主是因为个人信用问题而不能放款,是不能主张要求退房的。
12、按揭买房时出现纠纷怎么办？
13、按揭没还清如何办理抵押贷款？
1.确定自己的还款余额,确定了还款余额后,看自己是否能够还清贷款。2.落实评估价,看评估值总价为多少,以及自己实际需要的资金金额。3.根据银行目前的政策,一般情况下,满五年的住宅,可以达到评估价的6成左右,不满五年的住宅可以贷款评估价的5.5-6成,同时需要看客户具体的资质而定,如果客户还款能力较强,也可以贷到6成。4.根据房产的情况,预计贷款额后,可以先不解押还款,而先行进行银行审批,待银行审批通过确定了贷款额后,可以进行还款解押。5.待还款解押完成后,从新做抵押,抵押登记完成后银行可以放款。
14、按揭可以转吗？什么是转按揭？
按揭可以转。“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。据专业人士介绍：“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。
15、转按揭的业务流程是什么？
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》。3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准)。4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款账号)。5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审)。6、卖方向买方实际交付房屋。7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款。8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行。9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
16、转按揭涉及到哪些费用？
1、中介公司的代理费：①单独委托：卖方1%，买方1.5%；②手拉手：合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%，最低800元。20万元～40万元/0.5%最低1200元。40万元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。2、过户费：项目/买方/卖方契税/成交价×1.5%交易手续费/3元/平方米转移登记费/80元/户地产交易费/(成交价或指导价-评估价)×面积×0.9%地产交易费：备注：如果交易的房屋没有国土证需要缴纳土地收益金3、评估费：评估价格×2%4、公证费：350元5、保险费：贷款金额×贷款年限×保险费率6、抵押登记费：55元
17、转按揭贷款的额度是多少？
因住房出售申请转按的，贷款额度最高不得超过该房屋交易价格或评估价值(以较小者为准)的70%，商用房最高不超过50%；因房屋赠与、继承等原因申请转按的，转按贷款额度不得超过原贷款余额。
18、公积金转按揭贷款申办条件是什么？
凡是正常缴存住房公积金半年以上，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房公积金贷款或者商业银行住房贷款并且能够按时偿还贷款本息的，可以申请办理住房公积金转按揭贷款。
19、公积金转按揭贷款额度、期限、利率分别是什么？
转公积金贷款金额不得高于原商业贷款余额(取千元以上整数)，且最高贷款额度不超过现行规定的贷款限额，最高贷款比例不得超过该房屋原购房合同总价或该房屋现实交易价格的70%，且不超过该房屋评估价值的60%，上述四项条件中以金额低的为准。转公积金贷款审批额度与原住房贷款余额的差额部分，由转按揭借款人用自有资金结清。转公积金贷款的期限，不得超过原商业银行住房贷款的剩余年限及房屋的剩余使用年限，同时不得长于转按揭借款人距法定退休年龄的剩余年限。住房公积金转按揭贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。
20、二手房买卖怎么办理转按揭贷款？
21、转按揭贷款与普通的二手房按揭贷款有什么不同？
普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。
22、在转按揭过程中容易出现什么问题？
（1）卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行（2）买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻（3）由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行（4）中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。（5）交易完成后买方无法顺利拿到房产证。（6）交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。
23、个人住房按揭贷款提前还请要注意什么？
24、个人住房按揭贷款如何注销？
一、申请登记程序：申请——提交资料(二楼受理窗口)——审核——注销签发二、注销登记提交资料：1、房地产抵押权注销申请表2、申请人身份证件复印件（查验原件）3、商品房买卖契约(乙方正本)4、房地产抵押合同5、借款合同（主债合同）、6、按揭注销申请备注：1、抵押人涉及委托的，提交委托书及受托人身份证复印件(查验原件)三、收费标准：不收费四、工作时限：当日办结
25、房贷还完了房贷险如何处置？
26：按揭买房什么时候能拿到房产证？
按揭就是以你所购房屋为抵押的贷款购房，只有在清偿了全部贷款后，房产证才能给你;在未清偿贷款前，房产证是作为抵押物存放在银行的。