按揭利率也就是商业银行执行的贷款利率，有两部分组成，一是央行基准利率，二是浮动比例。
贷款基准利率由人民银行制定并公布，分为贷款个公积金贷款两项，贷款分为一年（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上，公积金贷款只有五年以下（含五年）和五年以上，每一个档次利率都不一样，但是年限越长利率越高。
而浮动比例由各家商业银行自行确定，但一般上浮不超过100%，下浮不超过50%。
执行利率=基准利率*（1+浮动比例）
比如甲银行五年期按揭贷款利率下浮10%，其执行利率就是4.75%*（1-10%）=4.275%，而乙银行10年按揭利率上浮20%，其执行利率4.9%*（1+20%）=5.88%。
房贷利率可以二选一且只有一次机会
等于现在央行给了购房者一道重磅选择题，就看你如何选，一种是固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。
一种是“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。
诸葛找房副总裁苑承建表示，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。
选择哪种利率比较划算？
一种是固定的，一种是“LPR+加点”利率，这个该如何选择？需要注意的是只能选择其中一种，而且只有一次选择机会，后续不能再次更改。这就难了，想见风使舵都不行，只有凭借你那点聪明来赌一把了。
个人建议，如果真的不是那种喜欢操心的人或者说不喜欢刺激比较懒的人，还是选择固定利率更划算，这种划算不是说你在房贷上是吃亏还是占便宜，而是从个人生活上不会受太大影响。固定后，你就不用总是盯着总是操心，省去你大把的精力干点什么不好？
如果属于喜欢追求刺激或者觉得自己很聪明的人就可以选择“LPR+加点”利率，你会有自己的判断，你认为未来是不是利率保持整体下行态势，那么可能会划算，当然如果你失算了也要认。因为选择的机会只有一次。
客观来说，现在全球正进入负利率时代，就房产来说，日本、加拿大、法国、德国等国都被认为可能会向负利率进行转变。有人说，越是发达国家，房价越高，价格越稳定，房贷利率越低，越处于低利率甚至负利率时期；越是发展中国家，房价越低，价格越波动，房贷利率越高，越处于中高利率时期。伴随着中国在全球的地位越来越高，总体趋势也一定是低利率的行情，那么你也就应该有自己的选择了。
刚改购房者的压力越来越小是大趋势
此前，官方透露过，随着市场稳定后，房贷利率会逐步有所下调，而且对于刚需和改善购房者来说，也将得到最大的实惠，政策上也会向真正自住购房者倾斜。所以，无论市场怎么调整，对真正自住需求者应该是保护的，成本不应该有大幅增加，甚至应该有所降低才对。
央行规定，转换时点利率水平保持不变。民生银行首席研究员温彬表示，这意味着2020年个人房贷利率保持不变。也就是说，在2020年转换的时候，你的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。“贷款利率转换”只是计算方式转变了，不存在月供增大的可能。从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。
此次政策明确，因为LPR基础利率每个月都会发布，那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问，给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年调整一次，但绝对不会出现每个月调整一次。
2021年房产抵押贷款利率计算器：贷款月利息计算公式：贷款月利息=贷款本金x月利率x一个月。
1、短期贷款利息：
短期贷款，按贷款合同签定日期档次的法定贷款利率计算利息。借款合同期内，遇到利率调整不分段计算利息。
短期贷款按季度结算利息，每个季度的最后一个月的20号为结算利息日，如果按月结算利息，每月的20号为结算利息日。
贷款结算利息由双方协商确认。对于贷款期内不能按期结算的话，要按照贷款合同利率按季度或者按月计算结算利息，贷款逾期后要改成按罚息利率计算结算利息。
2、中长期贷款利息：
中长期贷款利率为一年。
根据2021年房产抵押贷款利率合同确认的日期，按照贷款合同生效日的法定贷款利率计算利息，每满一年，再次按照日期的法定贷款利率确认下一年度利率。
2021年房产抵押贷款利率中长期借款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对借款期内不能按期付出的利息按合同利率按季计收。
3、如果逾期要按照罚息利率计算利息，直到还请本息为止，如果遇到罚息利率调整分段计算利息。