北京和上海，一个政治中心，一个经济中心，深圳在很多方面存在感都比较低。
唯独房价，直接秒杀！
2019年，深圳房价比北京贵2500元，比上海高20%，约是广州两倍，是杭州的两倍多。
12月份，深圳凭一己之力，拉起一线城市房价。统计局数据显示，二手房同比和环比，深圳都是第一，环比大涨1.0%，同比大涨7.8%！
深圳非常神奇，房地产充满矛盾，让人难以理解！
更奇葩的是，商业地产低迷就算了，但是外资却还在一直爆买，实在匪夷所思！
神奇！住宅火爆商业地产却很冰冷！
在深圳，房地产就是一个神奇的存在，到处都是传说。
比如，全世界，没有任何一个城市跟深圳一样，有近一半的住宅都是“违法”建筑！
根据官方统计数据，截止2014年年底，深圳市违法建筑37.30万栋，4.28亿平方米。在全市所有违建中，住宅类违建达1.72亿平方米，占总体量的40.08%。
再仔细体会一下，一个国际大都市，一半住宅都“违法”，什么概念！
都知道深圳有城中村，没想到规模这么庞大，生活违法建筑里的人口多达737.87万！这人口规模，抵得上一个国际大都市了。
这些神奇的城中村，直接影响深圳整个城市，甚至珠三角的楼市，万众瞩目，所有人都盯着他们。
2019年9月份，爆出大消息，深圳最著名的城中村白石洲拆迁，网传这里将诞生1878个亿万富翁。
这造富能力，叹为观止！
即便这个数据有点儿夸张，也没人否认深圳房地产的魔幻！
2019年，深圳又出现一个神奇的现象：住宅市场火爆，商业地产冷清，而且外资还忙着抄底！
楼市过了同涨同跌时代，变得越来越复杂，一般人理解不了深圳这一波三折的神奇现象。
先看，住宅火爆和商业地产冷清这个矛盾现象！
四大一线城市，只有深圳房价一枝独秀！
2019年底，深圳政策放松，楼市又火爆了一把，最后一周竟然爆出了6个日光盘。
一般来说，住宅市场火爆，意味着经济向好，经济好了，商业活动也活跃，写字楼需求也很强。
深圳很神奇，不一样！
深圳写字楼的空置率，一路飙升。
据第一太平戴维斯数据，深圳甲级写字楼空置率，一季度环比上升0.2个百分点至18.2%，二季度同比上升2.5个百分点至18.9%，三季度同比上升4.8个百分点至22.4%。
2019年全年，深圳甲级写字楼空置率同比增长6.33个百分点，飙升至22.04%，四个一线城市中排名第一。
从价格来看，深圳写字楼市场更冷清！
据世邦魏理仕数据，2018年三季度，深圳优质写字楼租金见顶，达到212.6元/平米/月，随后一路下跌，都不带反弹的：
2019年初跌至211.7元，一季度末跌至210.6元，二季度末跌至207.9元，三季度末跌至204.5元，四季度末跌至201.2元。
深圳优质写字楼租金连续下跌五个季度，这种情况，只有2008年金融危机的时候出现过！
住宅火爆，写字楼冰冷，深圳地产的确很奇葩！
更奇葩的是，写字楼市场冷清，大宗交易又很火爆！
据戴德梁行报告，深圳已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一，占全国总交易量近五分之一，2019年累计成交31宗，成交额达507亿元，同比增长77%，创下历史新高。
其中，写字楼是整个深圳大宗交易最受欢迎的标的，占比从2017年的37%迅速攀升到2019年的76%。
为什么说这种情况很奇葩？
按照“正常”的逻辑，市场冷的时候，应该卖出啊，哪有伸手接飞刀的呢？
更何况，大家都知道，房地产市场，买涨不买跌。
神奇！商业地产冰冷外资还忙着抄底！
商业地产冷清，“正常”的市场应该什么样？
看个例子：罗湖某中心B座，开盘后一直门可罗雀，一年只卖了8套，它们那129套办公产品，需要十几年才能卖完！
深圳出现这神奇的一幕，怎么理解呢？
这个问题的关键是，谁在买。答案是：外资。
2019年，中国商业地产，最大的特征就是，外资大肆在一线城市扫货。
据世邦魏理仕报告，2019年深圳商业地产，按投资金额计算，外资买家占比高达22%。
北京更典型，外资大宗交易额占比达到31%，首次在各类买家中居首，2018年这个数字约为20%。
知道他们的身份，单从交易层面，就很容易理解，为啥市场很冷，大宗交易却很火爆了。
想想股市，市场下跌或低迷的时候，散户抛售或观望的时候，是不是经常见到外资来抄底？
在看看深圳商业地产，“国速”中心这种面对“散户”的产品，就是很难卖，但是整栋整栋的商业地产，不愁卖。
再想想股市，外资抄底的时候，都买哪些股票？优质大白马。商业地产也一样，外资抄底的都是优质标的，也不买垃圾资产。
外资不买垃圾股，同理，它们也不买三四五六线小城市的商业地产。
更关键的是，跟股票不一样，外资抄底商业地产后，可以直接接手运营管理，化腐朽为神奇。
都知道国内卖住宅赚钱，没几个开发商会运营商业地产，通常都是好好的一手牌给打烂了，外资看着都心痛。
当下深圳经济有点儿低迷？对，没否认，也知道深圳中小企业确实很困难。
当下深圳商业住宅行情不好？对，也没否认，深圳互联网金融行业确实萎缩的厉害。
那为什么还买？看重的是未来！未来10年，有几个城市会比深圳更有前景？！
神奇！最后时刻绝地大逆转！
从一个小渔村，一跃成为国际性大都市。深圳，从一开始，就自带神奇属性。
2019年前三季度，深圳经济增速仅为6.6%，相较于上半年7.4%的增速，大幅下跌0.8个百分点。
根据绝对值计算，第三季度深圳经济增长仅为0.52%；根据可比价计算，第三季度经济增速也才5.15%，创多年新低！
深圳经济三季度突然失速，让人大跌眼镜！
2018年，就没完成经济增长目标，2019年三季度，离全年经济增长目标还差一大截，经济又突然失速，深圳非常难看！
接下来，神奇的事情发生了！
1月8日，深圳领导透露，2019年经济增长7％左右，总规模超过2.6万亿，提前完成“十三五”规划目标任务。
这就意味着，最后时刻，深圳经济大逆转，第四季度经济增速估计能达到8%。
从三季度的5%到四季度的8%，这是一个巨大的跨越，深圳究竟施了什么魔法呢？
还是依靠基建和房地产，否则短期间内，谁都无力回天！
基建不用多说，主要就是发改委批复了一些重大交通强国项目，重点来看看深圳神奇的房地产！
整个2019年，四个一线城市中，房价唯一坚挺的就是深圳，北京、上海、广州都不同程度的下跌。
2019年末，深圳率先行动，楼市放松政策，立马点燃市场，房价又来一波涨势！
结果就是，时隔四年，深圳房价重回第一！
数据宝《2019年320城房价排行榜》数据显示：
2019年深圳二手房房价全年上涨8.65%，均价65516元/平米；北京二手房房价下跌0.56%，均价63052元/平米；上海二手房房价上涨4.57%，均价54467元/平米。
铁打的龙头流水的城市，过去10年，房价榜首之争非常激烈！
2008年至2009年，上海房价第一，均价差不多1.4-1.8万；2010年至2011年，温州第一，房价翻番至3万；2012年至2014年，北京房价第一；2015年，深圳房价大涨，排名第一；2016年，又是北京第一。
2019年，大战尘埃落定，深圳赢了，优势还很明显！惊不惊喜？意不意外？
如此奇葩深圳的底气在哪里？
深圳很奇葩，特立独行，全国独一无二。
历次房地产调控，都是它打响放松的第一枪，底气在哪里？
很简单，深圳有实力，真的不依赖土地财政，不怕别人说三道四。
即便2019年卖地收入增长了50%多，也一共才681亿，在9大国家中心城市中垫底。
啥都算上，深圳土地财政依赖度也才12.7%，排名全国倒数第一。
再追问一步，为啥深圳可以不依靠土地财政呢？对比一下就知道了。
不否认，深圳当地中小企业活力很旺盛，也不否认深圳经济总量非常大。问题是，广州也不差啊，为啥广州非常依赖土地财政呢？
政策定位不同：广州是广东省会，深圳是经济特区、计划单列市。
作为省会，广州必须肩负起全省的发展责任，还得照顾其他落后的省内城市，所以广州的财政收入必须分出来。
先上交中央财政，再上交省里，最后剩下的才是广州市自己的。这七七八八的一上交，自己顶多剩下25%。
深圳呢？属于计划单列市，名义上深圳财政收入只上交中央就行了，完全不用考虑省里，现在每年给个两三百亿，完全出于“义气”。
广东省财政收入，一半都是广州贡献的，接下来是东莞和佛山，没有深圳的影子。
现在理解，为啥有些城市总是向上面要政策，要级别了吧，影响的都是钱袋子。
所以，虽然经济总量差不多，深圳2.6万亿，广州2.4万亿，但是深圳一般预算收入差不多是广州的2倍！
手里有钱才能从容淡定，返璞归真啊！
房住不炒，因城施策，深圳就敢直击核心：严厉打击炒房，保障居民居住需求。
先是，严厉打击炒房，比如有些小区串通好涨价，绝对不能容忍，全部干掉。
再是，保障居民居住需求。
放松房地产投资，的确会刺激房价，但是增加了房子供应，最终还是为了保障居民居住需求。
商业地产不景气，立马出台商改租文件，虽然表面上刺激了商业地产，但是没有改变土地性质，最终还是为了保障居民居住需求。
很多地方，在财政和舆论的压力之下，很多政策都“变形”了，只有深圳敢直击根本。
现在，深圳买房和卖房的人群，差不多一半都是为了“换房”，改善居住条件，而不是投资，更不是为了短期炒房！
这就是深圳的底气，也是外资长期看好深圳的最大理由！
深圳很奇葩，楼市很矛盾，但核心就一个，直接根本，有恃无恐！