3、设计进行新一轮强排。实际上多方案的强排有助于对整个地块价值的挖掘和更高的产品的溢价，也利于投资在和其他房地产公司竞争的时候具有更多的优势。02强排怎么做？拿到一个项目，我们首先要对整个项目的现状进行分析，包括地块周边和地块内部。举个例子，一个地块西侧有河道和绿化带，这都属于比较好的景观资源。可以判断，地块的西侧居住价值是比较高的。地块的南边，有一条交通主干道，可以判断交通比较便利，但同时带来交通噪声的影响，相对来说居住价值次之，那商业价值相对来说就比较高。地块的北侧有一些厂房，厂房会带来噪声，其实景观也一般，北边的居住价值相对来说不是很高。东边有一些可能是城中村或其他一些项目的影响。通过前面用
5、包括建筑密度、容积率、建筑限高和绿地率。建筑密度就是建筑的基地面积除以整个用地的面积，一般一个小区的建筑密度是不会超过30%，公共建筑的密度可能会高点达到40%-50%。容积率也是大家比较熟悉的一个指标，它主要决定了地面上能够建多少的建筑面积，这里主要指的是计容建筑面积，不包括地下室部分。一般来讲做强排都会把容积率用足。因为公司已经花钱买了地，如果容积率不做足，那不就觉得亏了嘛。甚至有时候我们会偷一些建筑面积，这里是一个比较大的学问。建筑限高，决定了我们整个项目能做多少层。一般的高层小区的限高是100米，那我们能做到32层、33层的层数。限高的概念其实还包括航空限高、消防限高。这里我们一般都是
7、下当地的城乡规划技术管理规定。一般来讲每个城市都有一本厚厚的城乡规划技术管理规定，影响到强排的话，主要是对建筑间距的一个要求。首先是日照间距，日照间距主要指前后两排或者是几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定间隔的距离。我国幅员辽阔，南北日照的要求差别很大。接着是防火间距。防火间距的要求可能主要还是来自于建筑设计防火规范，在建筑规范防火设计里面对各个建筑的要求有个比较详细的要求，高层与高层之间相距13米，高层与多层之间相距9米，多层与多层之间相距6米。对于住宅建筑来讲，我们怎么区分高层与多层呢？超过27米的住宅建筑称作高层，低于27米的住宅建筑我们称它为多
8、层。卫生视距出现的比较少，强排的时候考虑的也比较少，主要是看下当地的具体要求，有些地方对它的要求是建筑山墙对房间的距离大于18米，或者20米的距离。有些地方可能是建筑窗户与窗户要超过多少米，主要是防止视觉的对视，产生视觉的污染。最后是城乡规划技术管理规定，规定建筑控制线和出入口设置会有些要求。比如说建筑控制线要退道路红线、用地红线要退多少米。在控制线之内才能布置我们的建筑。另外就是对我们的小区出入口要距道路交叉口、公交站、学校出入口要有相应的距离。在一些大的主干道上不能开小区的出入口，另外在消防上面我们连接的建筑物长度超过150米时，要设消防车道，这主要会对我们的一些沿街商铺会有一些影响。第四