农村宅基地改革是事关农民利益、事关农村发展、事关乡村全面振兴以及城乡共同富裕的重大变革。为此，2020年中央有关部门在原有33个试点县（市、区）基础上，选择全国104个县（市、区）和3个设区市启动新一轮农村宅基地制度改革，绍兴被列为3个整市试点之一。在此背景下，绍兴出台《深化农村宅基地制度改革试点方案》，坚持系统改革、问题导向和数字赋能，在农村宅基地“三权分置”、有偿退出、有偿使用等方面探索出“两完善、两健全、五探索”等一批具有县域特征的创新性制度。
从成效来看，绍兴经验中的“一码管宅”、“一张图”管理、数字化交易平台等具有较强的可示范性和可推广价值，但步入深水区的试点改革面临诸多痛点问题：
1.农户宅基地供需矛盾突出，无地可用与土地闲置现象并存
绍兴经济发展较快，地理位置优越，人多地少，宅基地供需矛盾突出。例如柯桥区钱清街道，自2018年规划管制以来整个街道行政区域已停止个人建房审批。部分青年等房结婚申请宅基地，但已无指标可用。目前全市大量信访、纠纷都有建房需求有关。与此同时，大量宅基地利用效率低下。由于历史积弊、政策变动、代际继承、人口流动等复杂因素，“一户多宅”、宅基地超标占用、长期闲置、腾退困难等现象较为普遍。据统计，各地村庄农户空置率约20%，部分地区空置率超40%。
2.农户“退宅”积极性不高，宅基地退出补偿机制有待完善
在城镇化背景下，户口在农村但工作生活在城镇所导致的人户不一致以及宅基地长期闲置问题大量存在。例如，在柯桥区开展的“以房换房”、“以房换钱”和“以房换租”三种宅基地退出方式中，有436户村民选择了“以房换房”，122户农户选择“以房换钱”，没有农户选择“以房换租”。从宅基地退出和置换的大数据来看，农户自愿“退宅”积极性不高，“地票”安置方式的观望态度较浓。
3.受制于估值难、处置难等困境，农房抵押贷款政策难以推广
4.宅基地使用权流转期限较短，不利于形成长期稳定投资
目前各地闲置宅基地和农房流转平台均规定农房流转租赁的最长流转期限为15-20年。从法理来看，城乡土地存在“同地不同权”问题；从实践来看，工商资本的回乡投资以及资金回笼往往需要较长周期，而流转期限太短必然制约工商资本长期扎根的投资积极性。调研发现，许多承租方前期的沉没成本很高，期盼农房租赁和宅基地使用权的期限能够更长，以稳定未来的投资预期。
5.试点改革缺乏法律支撑，“边缘革命”面临诸多法律风险
张雷宝教授认为农村宅基地改革重大而敏感，稳中求变、放宽搞活将是大方向，并从思想赋能、法律赋能、创新赋能、数字赋能等方面提出若干对策建议。
1.思想赋能：全面把握中央深化农村宅基地制度改革精神
中共中央、国务院关于农村宅基地制度改革的基本精神是保护农民的土地财产权益，赋予农村宅基地完整的用益物权和担保物权。目前全省部分试点地区仍然囿于传统观念和体制约束，谨慎有余而探索不足。因此，建议全省试点地区有必要全面领会和把握中央有关农村宅基地制度改革精神，即以《民法典》物权编基本原则为指导，坚持城乡土地产权同权化，推动土地要素市场化配置改革，拓宽农民财产收益渠道，优化农村人口土地空间配置。
3.创新赋能：探索“扩大流转范围、延长流转期限、放宽用途管制”的政策协同创新模式
4.数字赋能：打造领跑全国的宅基地数字化治理“浙江样本”
宅基地治理的数字化平台，既是推进宅基地改革的重要目标，也是深化宅基地改革的工具保障。因此，建议全省学习和推广绍兴宅基地数字化治理的实践经验，加大全域宅基地基础信息调查，实行“一码管宅”制，通过“一个数据库、一张图、一张表、一本台帐”（即“四个一”模式）使宅基地基础信息数字化。搭建全市域甚至全省域的宅基地数字化管理（交易）平台，实现农村“人、地、房”空间信息一体化、宅基地治理数字化、交易网络化以及服务高效化，最终打造领跑全国的农村宅基地数字化治理“浙江样本”。