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关于房地分别抵押时抵押权的效力范围和实现方式的规定
【房地分别抵押】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地;仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序:登记在先的先清偿;同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
【条文主旨】
本条是关于房地分别抵押时抵押权的效力范围和实现方式的规定。
【争议观点】
【理解与适用】
一、建筑物或者建设用地使用权仅一项财产设定抵押时抵押财产的范围
二、房地分别抵押时抵押财产的范围
由于历史上我国有一些地方房屋和土地由不同的行政部门管理和登记，导致建筑物和建设用地使用权出现分别抵押的情形。出现房地分别抵押的情形，两个抵押权均属合法有效，其抵押范围均包括建设用地使用权和建筑物。
三、房地分别抵押时抵押权清偿顺序
根据《物权法》第199条第1项规定:同财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。在房地分别抵押场合，依照《物权法》第199条之规定确定清偿顺序:登记在先的先清偿;同时登记的，按照债权比例清偿。
根据担保法司法解释第58条的规定，当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。
【实务问题】
一、仅约定以建设用地使用权或建筑物设定抵押的处理方式
《物权法》第182条允许当事人对担保财产作出特别约定，如抵押合同约定仅以建设用地使用权设定抵押，并且明确约定不包括其上建筑物的，应当认为抵押权仅及于建设用地使用权;反之，如抵押合同约定仅以建筑物设定抵押，并且明确约定不包括建设用地使用权的，应当认为抵押权仅及于建筑物。
在明确约定仅对建筑物设定抵押而不包括建设用地使用权或者仅对建设用地使用权设定抵押而不包括建筑物的，由于房地一体，实现抵押权时，应将房地产同时拍卖，分别计价，建筑物或者建设用地使用权抵押权人只能就建筑物或者建设用地使用权卖得价金优先受偿。
二、建设用地使用权抵押后新增建筑物抵押的特别规定
《物权法》第200条规定:“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产范围内，因此不属于抵押财产。但在实现抵押权时，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利，只能作为普通债权人行使权利。