我在2020年踩盘的过程中,看中的盘常常被土豪全款抢走.我一方面哀叹有钱人怎么这么多,羡慕嫉妒恨;一方面嘲笑这些富人真傻,有杠杆不用.随着房产投资知识的增加,才明白过来,他们比我聪明得多,很可能走的是垫资全款买房+JYD的套路.最近重新研究后,我又有点庆幸,傻就傻点吧,傻人有傻福.
广州房贷利率4.9%左右,先息后本JYD利率4%左右,比房贷还低,看起来真香.究竟有多香收益率比按揭买房高多少本文来研究下这个问题.
买入交易费率=3.5%=个税费率1%+中介费率1%+契税费1.5%.
房租月收入=买入价*0.1%.我们假设投住分离,买来的房子立刻出租.
卖出的交易费率=1%.
首付比例=40%.即使抵押JYD,垫资公司也会要求投资者首付这么多,他们需要一个安全边际.
按揭费=0.25万.
房贷利率=4.9%.还款方式,等额本息.
贷款年长=30年.
抵押JYD费率=垫资费2.5%+手续费1.5%=4%.这是在过户之前必须支付的费用.
抵押JYD年利率=4%,还款方式,先息后本.每年回本一次.
贷款年长=3-5年.
图1持有3年，房贷和JYD收益真实收益对比
图2持有5年，房贷和JYD收益真实收益对比
图1图2显示,JYD没有乍看上去的那么香，真实收益低于正常按揭买房。
明明利率比房贷低，结果收益却没有更高，这是什么鬼？原来是JYD的高费率吞噬了利润.房子入手的时候,向垫资公司支付的各种费用=贷款额的4%.为了简化计算,我在计算过程中，没有考虑如下费用：
1每年一次垫资过桥费。银行要求每年还本一次，因此，会产生垫资过桥费。过桥费=贷款额的1%-2.5%.
2养公司流水,应付检查的费用.
所以,JYD买房的收益,实际上比图1-2更低,跑输按揭买房的幅度比图1-2更大.
JYD的缺点:
1.收益率低于正常按揭.前面已经分析过了.
2.银行抽贷风险大.
JYD最大的风险莫过于抽贷.抽贷的原因,有可能是买房客,负债太高,征信变差;有可能是国家调控,政策收紧.
收益低至少不会死,抽贷可就是”趁你病,要你命”.虽然垫资公司会跟你说,我跟银行行长是生死之交,信誓旦旦地保证不会抽贷.但当你提出万一抽贷,由垫资公司免费垫资时,他们会立刻翻脸,把你拉黑.
垫资公司极力怂恿你做JYD有原因的.垫资月息2.5%,年化30%.2021年1月20日1年期LPR报价3.85%,民间借贷利率的司法保护上限不过是LPR的4倍=15.4%。垫资公司年化30%,妥妥的高利贷呀.买房客一旦上钩,他们还能一年一度的收割1-2.5%的垫资手续费.长期生意呀.更美妙的是,整个过程,垫资公司几乎0风险,风险几乎全在买房人这边.高利润低风险,垫资公司能不卖力怂恿么
为什么说风险几乎全在买房客那边因为垫资公司的风控是非常给力的.
1.事前审核买房人的征信和财产情况,预判银行会不会放款;不会则拒绝垫资.
2.最多垫资6成.银行的抵押贷款额度=买房人想买的那套房子的70%,垫资公司垫资60%,这样就有了10%的安全边际.
3.垫资前,要求买房人拿一套全款房产做抵押.即使银行不放款,垫资公司也不担心坏账.银行拖得越久,垫资公司还能多收几个月的利息.
4.年度过桥,垫资公司处理的方式如上.遇到银行抽贷,垫资公司有你房产抵押,根本不担心你付不起垫资费,大不了上法院.要知道,因为你向银行还了本,所以你的房产在垫资公司手里的时候已经成了全款房.
风险你承担,钱我来赚,这就是垫资公司的生意经.
蟹姐姐是个小白,梦碎深圳或许情有可原,那么老手呢2020年下半年,广州房产大V们纷纷幸灾乐祸地转发某位大V的爆仓的消息,据说该大V纵横楼市10多年,累计攒下几千平米.
一个朋友,隐藏在我身边的房产大V,身份暴露之后,我向她取经,她对我反复强调的就是:在房产圈摸爬滚打这么多年,见了太多因杠杆而死的大V,杠杆不要加得太高,现金流一定不能断啊.
JYD的优点:
1.破解了限贷的问题.原本需要全款的,现在可以贷款6成.
2.降低了月供压力.原本月供2万多的,现在只要月供1万.
JYD不是万能的,它的局限:
1.不能降低首付,反而因为高费率而增加首付.
2.不能增加你的收益率,反而因为高费率而降低收益.
JYD买房没有想的那么香.它的优点是破限购,缺点是抽贷----这足以致命,毁掉半生财富.
什么样的人可能玩转JYD呢能够抵御抽贷风险的人.
例如,社会地位高,人脉广.有政府或者银行的各路神仙保驾护航,根本不担心抽贷的问题.
如果社会地位不高,资产不多,那么只能自求多福,祈求信贷宽松,祈求房价暴涨,祈求神佛保佑.
说到这里,我突然发现,JYD买房,是富豪驾轻就熟的金钱游戏,是普通人危险重重的生死搏命.
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