导读：曾经房地产的金字招牌“招保万金”，如今在股价上也倍感凄凉，“地产一哥”万科A年初至今股价跌幅达四成，投资者开始担忧其股价滑落至个位数
作者|第一财经孙梦凡
2023年，房地产在低迷中盘整，地产股也成为资本市场的弃儿。
据机构统计数据，截至12月18日，A+H股181家上市房地产企业总市值较年初下降27.75%。受疫情结束后宏观经济低迷以及房地产市场探底影响，两市地产股股价跌幅有所加大，其中H股整体更是跌去了32.15%。
曾经房地产的金字招牌“招保万金”，如今在股价上也倍感凄凉，“地产一哥”万科A年初至今股价跌幅达四成，投资者开始担忧其股价滑落至个位数；保利发展股价年初至今跌幅约三成，日前紧急回购“护盘”；金地集团股价年内跌幅近六成。
中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，当下房企出险事件仍有发生，行业投资信心不足、流动性偏弱、利润持续承压且整体缩表，板块整体处于弱势。特别是前期出险房企多数为大中型上市房企，对投资人信心造成更大程度冲击，因而市值持续走低。
如今，房地产利好政策频发，但行业基本盘也已然转变。明年，地产股还能迎来曙光吗？
股价低迷消磨投资者信心
“马上要破十了吗？”12月25日，A股房地产开发板块翻绿，“地产一哥”万科股价也出现微幅下跌，引发投资者汹涌讨论。截至发稿，万科股价报10.30元/股，总市值1288.68亿元；年初至今，万科股价已经大幅回调40.45%，市净率仅0.49。
细看万科股价一年来的走势，自去年12月达到阶段性小高点19.6元后，该股股价一路下行，目前已经触及近八年来的低点；刚过千亿的市值，目前仍是A股房地产板块成分股之最，比保利发展多出64亿，但也与2018年高点时的四千亿市值不可同日而语。
对市场这一行情，万科董事会主席郁亮此前公开表示：目前市场超跌，在蓄积自我修复的能量。“政府出台一些政策后，需要解决想买的问题。一个总在出问题的行业，很难有信心。现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计明年这个错峰就结束。”
万科12月18日也在互动平台上对投资者称，目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，同时也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。
同样有烦恼的不止万科。日前，金地就股价问题在投资者关系平台上表示：目前房地产行业处于新旧模式转变的历史时期，房地产公司面临诸多压力和挑战，对股价造成波动。公司将努力做好经营，守护公司安全，最大程度维护公司和股东利益。
今年来，受董事长凌克先生因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，以及三季报数据大幅下滑等影响，金地股价数次下滑，并一度遭遇“股债双杀”，年初至今股价跌幅高达57.32%，仅次于板块内*ST泛海的跌幅。
另一巨头保利发展，今年来股价跌幅约33.56%，最近一轮股价下跌趋势已持续三个多月。为紧急护盘，12月11日，保利发展宣布拟斥资10亿～20亿元用于回购股票，价格上限为15.19元/股，第二大股东泰康人寿也承诺未来6个月“不减持”。
“招保万金四大老牌地产公司，股价又要新低了。”面对上述走势，有投资者在论坛感慨称，地产行业的调整还没有结束，未来还能分出红利的地产股，已经很不错了。也有投资者表示，现在的市值几乎已经反映所有利空预期了，未来会逐步修复。
抛却个案，从行业整体情况看，今年地产股的情况也比前两年“惨烈”。
据CRIC统计，2021年开始，上市房企股价便进入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）的总市值在2021年底、2022年底的同比跌幅分别为10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅则分别为23.53%和6.7%。
进入2023年，由于疫情结束后宏观经济低迷以及房地产市场探底的影响，两市地产股股价跌幅有所加大。截至12月18日A股上市房企股价相较于年初跌去了20.55%，H股更是跌去了32.15%，A+H股181家上市房企总市值较年初下降27.75%。
具体到个股，今年来A股房地产板块跌幅较大的分别为*ST泛海、金地集团、ST世茂、*ST新联、中交地产、首开股份、新城控股、华侨城A、西藏城投、中南建设、万科A、财信发展、天保基建、保利发展、格力地产、金融街等，跌幅均超三成，最高的超六成。
在刘水看来，年内大盘走势整体趋弱，当前上证指数已跌至3000点以下，同时房地产市场持续底部运行，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响，政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力；叠加出险事件仍偶有发生，因此房企市值持续走低。
多家老牌房企黯然退场
股价跌跌不休，影响的不仅是投资者信心，还会直接危及房企的上市地位。
今年，房地产成为A股被强制退市数量高企的行业。东方财富Choice数据显示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以来退市股票达43只，其中ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯等8家公司均属于房地产行业，数量占比最高。
细看这些黯然退市的企业，很多都是曾经的老牌房企，在发源地开发了诸多知名楼盘。但随着行业下行，这些偏居一隅的区域性房企、或试图走向全国的房企，都倒在了黎明来临的前一夜，曾经频繁出现在公众场合的企业创始人，也几近销声匿迹。
今年6月6日，因公司股票连续20个交易日收盘价均低于1元，蓝光发展正式终止上市暨摘牌，成为了A股第一家退市房企。退市前一财年，蓝光业绩已然巨亏，归属于上市公司股东的净利润约-249.41亿元，曾经的四川地产龙头倒于一瞬。
曾认为“中国房地产的春天至少还会持续20年”的刘道明，一手创办了武汉房企美好置业，曾闯进中国房地产百强行列，还尝试过转型发展装配式建筑、现代农业等。不过，今年7月14日，ST美置也终止上市暨摘牌，正式告别资本市场。
走向相似命运的还有粤泰股份、嘉凯城、宋都股份、泰禾等房企。其中，泰禾因产品标签一度成为“明星房企”，却因高杠杆最先倒下；宋都股份曾是与滨江、大家等齐名的杭州“老十八家”房企之一，还因集中供地期间的“退地事件”躁动一时。
港股也有几家被摘牌的房企，原因是主板公司的证券连续停牌18个月。12月20日，三盛控股发布公告称，香港联交所决定自2023年12月27日起取消公司的上市地位，这已是今年港交所第四家被取消上市地位的房企，此前还有新力控股等。
中指研究院认为，退市是上市房企经营恶化的结果，也是维持和提高上市公司质量、清除"垃圾股"的必要方式，更是房地产行业加速出清和重整的必然过程。经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。
值得注意的是，为保住上市公司地位，不少房企仍在努力“护壳”。据克而瑞不完全统计，2023年截至12月11日共有10家A股房企宣布提振股价计划，主要方法有三种：定增注入控股股东资产提升公司价值、通过公司回购股份刺激股价、股东增持。
克而瑞认为，股价下跌一定程度上反映了市场对房地产行业信心不足。短期内，回购和增持可以支持企业稳定股价，解决企业“燃眉之急”，但由于行业大环境仍然没有复苏，企业长期的股价能否止跌回升，仍然需要行业基本面修复、企业自身造血。
刘水对记者表示，当前市场调整压力仍存，叠加企业近两年整体缩表，行业风险化解仍在进行中，业绩确定性存在一定隐忧，这些因素都对地产板块复苏形成一定程度制约。
“不过，地产板块仍存在一些结构性机会，如布局核心一二线城市的企业、拥有城中村改造能力的企业。”刘水称，超大特大城市进一步加快推进城中村改造，有利于带动当地房地产开发投资和住房需求释放，也有利于进一步推动房地产市场平稳运行。
他还表示，中央多次强调“构建房地产发展新模式”，积极优化发展模式的房地产企业能够更好地适应房地产新阶段。部分企业在做好开发业务的同时拓展匹配自身优势的轻资产业务，能够补充现金流和增加利润，其业绩增长确定性更强。