研究数据，能发现很多问题、趋势和规律。
这一段，我一直在思考中国房地产、郑州房地产的未来走势。
鉴古知今，以史名鉴。
我试图从历史数据中找到一些规律。
前几天，我系统统计了1998—2023年历年中国房地产市场年度销售额、年度销售面积、年度房价均价，并制作成如下表格：
为什么要从1998年开始统计呢？
因为在这一年，中国正式取消了持续几十年的福利分房政策，全面推行住房公积金制度，开放了商品房市场。
同时，这一年央行正式颁布了《个人住房贷款管理办法》，完善了房地产按揭的实施细则和范围。
可以说，1998年以后中国才真正有了自己的纯正房地产市场。
各位，可以回想一下1998年郑州什么样？
那时郑州有哪些商品房楼盘？
那时郑州的房价是多少？
1998年，郑州市常住人口是622.7万人，市区常住人口是216.6万人。
1998年1月22日，经国务院五部委批准，郑州成为全国商贸中心改革试点城市。
1998年6月7日，河南省各家商业银行启动个人住房贷款。
1998年，郑州国棉二厂率先宣布破产，曾经辉煌几十年的棉纺路开始了新时代。
1998年2月，郑州古玩城正式开业，成为国内最大的古玩市场之一。
1998年5月1日，农业路的河南省博物院新馆正式开放。
1998年6月27日，丹尼斯百货在郑州开设第一家量贩店。
1998年，二七广场的亚细亚还很火。
1998年，郑州第一代商品房如绿云小区、同乐小区、建业金水花园、英协花园、关虎屯小区、明鸿新城、科技绿苑小区等已经进入当时的“富人”家庭。
1998年，那时郑州的知名商品房小区房价也才1600—1800元/平米。
1998年起，郑州房地产市场开始大踏步发展，今天郑州市区内的一些经典楼盘陆续建成，建业、正商、鑫苑等河南地产巨头开始崭露头角。
1998年，我还没来郑州。2年后，我坐汽车大巴来到郑州京广路汽车站，坐6路车来到文化路80号，开始了我的新人生。
1998年，已经过去25年。
郑州已经不是那个郑州，房地产也已经不是那个房地产，房价也已经不是那个房价。
一切，都物是人非。
数据中寻找事物发展的蛛丝马迹
仔细研究这个图表后，我收获很大。
来，开始我的新发现和研究成果：
2、从销售额、销售面积、房价三个维度来看，中国房地产市场在过去25年整体上是逐年上行，一直到2021年达到顶峰：
销售额：181930亿。
销售面积：179433万平方米。
均价：10139元。
现在回头来看，2021年是一个神奇的年份。
很有可能，181930亿销售额和179433万平方米销售面积的市场规模，将是中国房地产的顶峰，成为永远的珠穆朗玛峰。
3、1998年的中国房地产市场，刚刚进入大踏步发展期。那一年，商品房销售总额为2100亿，销售面积为10700万平米。
那一年，中国商品房房价为：1963元/平米。
从1998年一直到2003年，中国房地产市场慢慢前行，销售额、销售面积、房价三个指标平稳增长。
4、2004年这一年，中国房地产开始蓬勃发展，数据猛增。
与2003年相比，销售额破天荒增长4930亿，销售面积增长13162万平米，房价上涨396元/平米。
那一年，中国商品房房价为：2778元/平米。
5、2007年这一年，中国房地产市场开启了第二轮的狂飙：
2007年全年总销售额为29604亿元，比2006年的总销售额20510亿元增长了9094亿。
2007年全年销售面积比2006年销售面积增长了14336万平米。
中国房地产热了。
那一年，我在北京做房地产工作，身在局中感受到了那种狂热。
那时，10000出头的价格可以买北京东四环附近的房子。
那时，北京通州的房价是4000多。
那一年，中国房地产市场房价为：3885元/平米。
6、热过头了，就开始出问题。
那个让人记忆深刻的、与2023年极其相似的2008年来了。
那一年，中国房地产市场极其惨淡。
年度销售面积与2007年相比，减少了10324万平米；
年度销售额与2007年相比，减少了4536亿元。
4536亿元代表着什么？
代表着2008年一年的销售额减少量比2000年全年销售额还要高。
2008年的中国房价也跌了。
但只是跌了：
7、在经历短暂一年的“俯卧撑”之后，经过4万亿经济刺激和房地产救市政策的出炉，2009年中国房地产市场强烈反弹，迎来大丰收。
销售额同比增长18927亿元，销售面积增长28886万平米。
房价上涨了837元/平米。这个幅度是很高的。
我们要记住2008年、2009年这两年的经验和逻辑。
2008年抛盘的人，后来，他们后悔得直拍大腿。
8、2010年，中国房地产市场年度销售额正式突破5万亿，年度销售面积正式突破10亿平米。
房价还算平稳，只是上涨了391元/平米，全国均价为5034元/平米。
那一年，我在深圳工作。也是做房地产。
那时，深圳核心区福田区莲花山旁边万科开发小区的二手房才12000元/平米。
同时的龙岗，还是“关外”，遍地都是5000元/平米左右的房子。
9、随后几年，中国房地产市场整体平稳发展。时光来到了2014年。
2014年是中国房地产第二轮暗黑时刻。
那一年，全国总销售额减少5108亿元，总销售面积减少9902亿平米。
只是，在这个惨烈的时刻，全国房价也没下降。
反而，还增长了：
10、中国楼市第三轮狂飙在2016年开始了。
这一年的情况，我们大多数人历历在目。
2016年，郑州楼市突然间燥热；郑州房价开始飙升。
现在很多郑州人对买房子赚大钱的认知，也就是在2016年开始的。
同时，【东哥探盘】公众号也是这一年诞生。
2016年，中国房地产总销售额第一次迈入10万亿大关，为117627亿元。
总销售面积也第一次迈入15亿平米，
让我们记住2016年这一年。这是一个伟大的年份。
这一年，是很多人对房产投资认知的元年。
但，也是很多人噩梦的开始。
11、从2016年开始一直到2021年，这五年中国房地产从销售额指标、销售面积指标、房价指标，基本都是上升的——除了2019年与2018年相比销售面积减少了96万平米。
这个数字少的可怜，几乎可以忽略不计。
12、如前文所说，2021年中国楼市以销售额181930亿元、销售面积179433万平米、均价10139元达到顶峰。
这时，2021年年初发布的“三道红线”政策还没发出威力，年中恒大暴雷事件还没影响郑州中国楼市的火热。
13、多重因素的交叉感染，2022年中国楼市彻底“塌方”。
2022年，中国房地产销售额从2021年高峰点的18万亿锐减到13万亿，销售面积也从2021年高峰点的近18亿平米锐减到13.58亿平米。
整体中国房价，终于跌了：
这个数字，是中国楼市从1998年开始后唯二两次房价下降的最高值。
14、2022年的中国房地产数据指标，销售额回归到了2017年的水平，销售面积回归到了2013—2016年的平均值水平，房价回归到了2020年的水平。
15、时光进入2023年。现在，上半年已经过完，进入了下半年。
今年的市场，我们都很清楚了。
除了2月份全国各大主要城市房地产市场全线“飘红”外，随后各种数据逐月缓慢下滑。
然后，就到了今天。
下半年的走势依然扑朔迷离。
牵动人心的中国房地产未来
2023年已经过了一半。
我预估到年底:
2023年中国房地产市场全年销售额和销售面积，大概率会比2022年全年继续减少。
但减少的绝对数值，不会特别大。
中国房地产市场还是一个10万亿——13万亿的基本盘。
从1998年开始到2023年，这个中国房地产的历程、郑州房地产的历程，我经历了20年，基本见证了整个历程。
我只能感触：波澜壮阔，唏嘘不已。
面对从2016年到2023年这个历程，我只能说那句用了很多的话：
至于2024年以后的中国楼市走势和中国房价走势，我就不预判了。