房子问题几乎牵连着每个家庭，对大部分家庭来说，只要处理好了房子基本就处理好了家庭财富、子女上学、家人就医等家庭重大问题。自2024年5月17日房地产新政以来，市场分析普遍认为，当前少子化、老龄化、后城镇化，房地产供过于求，我国房地产市场将会长期萎靡。但作者经过对房地产行业的大环境，以及供需两端数据的深入分析后发现，目前市场有些过于悲观，这也是本文在已有大量房地产分析的情况下，坚持进行再分析的主要原因。希望能够将我国房地产行业的现状和未来发展路径客观理性地呈现给社会。本文通过国际可比较国家的房地产发展情况，再结合中国特色发展路径，重点从我国与日本新加坡房地产的宏观要素状况、我国房地产供需现状与未来趋势、房价为何大跌等三个方面进行深入分析，全面的阐述我国房地产未来的发展路径。
一、我国与日本和新加坡房地产的宏观要素状况
首先看日本的情况。日本房价在1991年崩盘，崩盘后核心城市最高下跌超过80%，个别区域下跌达90%，而小城市的房价反而比较抗跌，这一点与我国不同。1991年房价崩盘时，日本的城镇化率已经在76%的水平横盘维持了15年了，即房价崩盘晚于城镇化率达峰后14年。（注：2000年后城镇化率的快速升高是虚假的，是政府扩大了城市范围，一些远郊地区也归为市区了，所以事实上日本目前的城镇化率大约80%+）。1991年日本人口1.24亿，比2003年峰值1.28亿少400万，即房价崩盘早于人口最高峰12年。1991年日本的人均GDP为2.94万美元，已经进入顶部箱体，增长乏力开始横盘震荡了。
再看新加坡的情况。新加坡房价分别在1998年亚洲金融风暴和2008年世界金融危机时出现了短暂的快速下跌，但很快就恢复了之前的正常水平，总体上处于缓慢上涨状态。新加坡就是个城市，城镇化率一直100%，人口增长较快，2022年后人口将缓慢增长中。经济方面，新加坡人均GDP较快，20年间增长了140%。新加坡人口快速增长，经济快速增长，但房价却缓慢增长，主要原因是新加坡的房地产供给模式决定的。新加坡保障房市占率80%，市场商品房市占率20%，大部分需求由保障房提供，因此商品房的房价并没有随人口和经济一起快速增长。这方面日本与新加坡区别较大，日本的政府保障房只占10%，所以日本房价由市场决定，人口、城镇化、经济发展共同决定房价走势。
二、我国房地产供需现状与未来趋势
供求关系的变化
2024年1月23日，上海易居房地产研究院发布的《2023年全国百城库存年度报告》指出，在2010-2014年新房供应量是大于成交量的。2014年开启棚改货币化安置去库存后，2015-2017年供应量小于成交量。2018-2022年供应量高于成交量，其中2022年新建和成交都急剧缩量。2023年供应量低于成交量，并且继续缩量。2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万平方米，到年底变为50518万平方米，同比下降4.8%。百城库存连续11个月同比下降。与此同时，易居房地产研究院指出，百城当年新建与成交的供求关系由“供大于求”变为“供小于求”，扭转五年来供大于求的常态。
未来的需求变化
再来看未来的住房需求。住房需求由刚性需求、改善性需求、更新需求组成。刚性需求由城镇化和新出生人口两部分组成。新出生人口的影响方面，主要是因为结婚成家需求，根据第一部分的人口增长分析，未来10年的新出生人口住房刚需者（以2023年登记结婚平均年龄31岁来算）是1994年至2004年出生的人，这群刚需人群较上一个10年周期的刚需人群明显减少，年均减少约500万人。但较下一个10年周期的新出生人口刚需人群相比，并无明显的变化，因为2011-2017年后有个出生小高峰。因此新出生人口的变化在未来10年对住房的需求与前一个10年基本持平，所以10年内的刚性需求仅由城镇化决定。简言之，目前您所看到的新出生人口减少在未来10年以内是不会影响住房刚需人群基数的。
发达国家的城镇化率在75%-80%，我国2023年城镇化率为66%，意味着我国还有约10%以上的城镇化率空间。根据近5年的城镇化率水平，年均增长约0.86%的城镇化率。根据联合国人口预测，未来10年左右的城镇化率基本维持目前的水平。而城镇化率每提高1%，大约有1400万农村人口流入城市常住，0.86%的年均城镇化率大约为1200万人。考虑后期增速减缓，预估1000万新增人口。按照人均需求30m2计算，刚性需求约年均需求3亿m2（这一估算方式与任泽平团队的模型测算的2.9亿m2接近）（国务院发文已经支持未来5年确保这个城镇化率，城镇化率方面不用怀疑了）。
改善性需求方面，住房消费升级、家庭规模小型化带来人均住房面积提升。2022年，中国城镇人均住房使用面积仅24.4m2，远低于发达国家的平均水平。另一方面，随着结婚率下降、晚婚不婚离婚率上升，生育率下滑，年轻人独居群体增多等因素，家庭规模小型化趋势愈发明显。从国际上看，家庭规模小型化成为各国人口发展趋势，日本、美国、韩国家庭户均规模分别约为2.3、2.5、2.4人，中国家庭户均规模从1982年的4.4人降至2022年的2.8人。未来，中国家庭规模仍有小型化趋势，将带来更多住房需求，人均住房面积也将由此提升。据估计2024-2030年城镇居民人均住房面积由35.5平方米增加至37.8平方米，带来改善性住房需求25.8亿平，约年均需求3.7亿m2/年。
更新需求方面，根据泽平宏观的测算，预计2024-2030年，我国城市更新带来的住房需求约18.9亿平，年均约2.7亿平/年。我国目前存量住房中旧房占比不算低，未来仍存在较大的更新需求。
因此，全国未来5-10年年均需求约9.4亿m2。而百强城市人口约占总人口的53%以上，再考虑城镇化过程人口主要流入大中城市，因此粗略估计百强城市的房地产需求至少占总需求的55%以上，即年均约5亿m2。
三、房价未来如何？
全国百强城市的年均需求量（5亿m2）正好约等于百强城市的总库存量（5.05亿m2），房子并没有明显的供过于求。国家再通过收储行动，和一两年的自然去化，房子供求将会趋于合理。因此，我有充足的信心认为，百强城市的房价在调整触底后，还会继续上涨，而且头部城市的核心地段还会大涨。但是边远县城由于人口明显的净流出和老龄化，房价趋势可能就不那么乐观了，未来可能会有更多的“鹤岗房”。房地产从此走向K型发展道路。