据广州市人民政府官网1月27日消息，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（穗府办函〔2024〕6号），在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求等内容外，新政明确放开120平方米以上的住房限购，并支持“租一买一”“卖一买一”。
这也是继1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”后，首个调整房地产政策的一线城市。
在业内人士看来，此次新政吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，有利于推动改善性需求适时入市。从新政落地后的首个周末的市场表现看，据广州当地中介反馈，二手房客户咨询量有所提升，一手楼盘开发商在新政落地后加速邀约带看。业内预判，一系列政策影响下，广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。
新政有利于推动改善性需求适时入市
广州于去年9月成为首个放松楼市限购的一线城市。
彼时，广州提出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”、非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。
按照广州市于2023年9月20日发布的《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2023〕49号)规定，广州将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域。越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域为住房限购区域。
广州此次发布的新政进一步优化调整限购政策，明确120平方米以上住房不再限购，并鼓励“租一买一”和“卖一买一”。
《通知》提出，在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求。居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍），新购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。
从克而瑞的统计数据来看，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。
具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均价为72445元/平方米，而120平方米以下为42579元/平方米，显示120平方米以上的成交以高端物业为主。
肖文晓认为，本次广州放开120平方米以上住房限购，吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。
此次，新政提出，支持“租一买一”、“卖一买一”。按照规定，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。其认为，新政有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。
对于政策效果，李宇嘉预计，广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。
二手房客户咨询量提升，一手楼盘开发商加速邀约带看
从新政落地后首个周末的市场效果来看，大部分中介门店仍以政策解释及带看为主。
广州市越秀区中原地产环市东二分行店董廖锦春表示，政策落地后，二手房带看量尚未有明显的变化，但客户咨询量已有明显的提升。同时，120平方米以上住房不限购以及通过租赁登记或挂牌出售获取购房指标的政策落地后，“一手楼盘开发商的销售也非常积极，发信息给我们的经纪人邀约去现场培训或者邀约我们多带客户去项目。”
廖锦春认为，新政对于一些有资金实力想买房的客户，以及之前被限购的人群而言是一大利好。“之前，有购房需求的人可能需要卖一买一，新政落地后，客户可以通过出租、挂牌卖房核减家庭住房套数，不用再被迫卖房，腾名额，降低改善客置换难度。不过，现在马上就春节了，是传统的淡季，我们预估春节后，整体的成交量会有一至两成的上涨。”
广州白云区德佑地产一中介表示，政策出台后有客户咨询，但暂未出现通过挂牌来腾名额的客户，政策主要利好改善性需求，对于想要购买120平方米以上的客户增加了选择范围。不过，该中介也坦言，“虽然120平方米以上的住房放开了限购，不需要购房资格，也可以通过挂牌或者租赁获取购房名额，但仍需要买家有资金实力，否则仍需要通过置换才可行。目前临近过年，政策的效果可能还要看2、3月份的市场表现。”
中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，从去年9月出台的限购松绑政策来看，政策的优化确实带来了市场的回升，短期也带来了市场成交量的明显回升，此次针对限购区域限购政策的进一步优化，也将加快限购区域改善型产品的去化，也体现了政策让商品房逐渐回归居住属性的宗旨。
为何广州率先松绑中心区限购，其他一线城市会跟进吗？
作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，李宇嘉指出，2023年12月份，根据国家统计局监测数据，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。从趋势来看，2021年底以来，广州二手房价整体处于下跌态势，近期跌幅加大。房价下行压力大，居民买房预期更加弱势。
房价下行的同时，“楼市去化压力比较大”也是广州面临的困境。李宇嘉提及，近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。但2023年12月份，根据克而瑞的统计，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。从土拍市场看，2024年第一拍，广州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被视为“靓地”的宅地，尽管地块质素不错，价格也不贵，但双双流拍。
在业内看来，尽管为一线城市，但本质上，相比北上深，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力相对较小。
易居研究院研究总监严跃进指出，从历次的房地产放松政策来说广州都是比较靠前的，此次广州放松改善性需求限制以后，对其他的三个一线城市而言也是有启发的。广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松的概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。
李宇嘉认为，1月26日住建部在城市房地产融资协调机制部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。