一说到拆迁，这是不是很多人的第一反应。
过去，拆迁造富的的故事，创造了太多神话。
尤其在上海这样的快速发展的一线城市。身在上海的你，一定或多或少听到过亲戚、朋友、同事、或者朋友的朋友、同事的亲戚等等人家里动迁了。
有这样的机会，可以说是提前完成了一次阶层跨越。如今上海市区的房子早已十几、二十万一平。
那是不是意味着，如今上海市区的朋友们遇到拆迁会赚的更多？
评估价真的不高
我们先来看看市区朋友们拆迁标准都是啥价格。
黄浦区
蓬莱路687、691、692、693街坊：评估价：63382元/平（2023年）建国东路71街坊：评估价61920元/平（2022年）厦门路地块：评估价52919元/平（2021年）
徐汇区
龙华西路334弄：评估价77662元/平（2023年）永康路116-140号：评估价94860元/平（2023年）永嘉路250、260弄：评估价86008元/平（2023年）
静安区
76街坊零星地块：评估价74860元/平（2023年）青云路宝昌路、265街坊王家宅路34弄零星地块：评估价61210元/平（2023年）238街坊地块：评估价67996元/平（2023年）
虹口区
230街坊：评估价50450元/平（2023年）我们列举了黄浦、徐汇、静安、虹口一些拆迁项目的评估价格。这些项目绝对都是市区的优质地段，不过各区差别还是挺大。
但从评估价看，房产的价值并不算高，比大家想象的拆迁少多了。
比如黄浦区蓬莱路、建国东路的拆迁评估价在6.2-6.3万。黄浦区的新房超高层目前是在14万的水平；区域内的次新标杆翠湖天地、复兴珑御等都是20万的水平。外环外新房都6、7万了。
感觉这是拆了个寂寞。
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补偿款购买力有限
当然评估价并不代表所有的拆迁补偿款。
上海市区拆迁最终能拿多少钱，得看“三块砖”及奖励部分：
1、评估价=评估单价*被征收居住房屋的建筑面积*房屋性质的系数
2、价格补贴=评估单价*补贴系数*被征收居住房屋的建筑面积
3、套型面积补贴=评估单价*补贴面积（有些没有第三块砖）
4、奖励及补贴部分我们以徐汇永嘉路这个补偿方案看。他这个认定面积15.862平的小房子，三块砖可以获得279万，奖励补贴还有52万。
最终就是331万的拆迁款，按照建筑面积计算就是20.8万/平。
这么一看是不是感觉补偿标准也不低了。再来看个之前黄浦区福建路的拆迁补偿明细。64.834平，一共拆迁补偿款为712.7万，折算单价11万。
虽然都是补偿了几百万，但是市区拆迁有两个不得不面对的两个问题。
1）拿钱买不回去了
如果还想在原来居住的地方买房子，这些钱捉襟见肘。徐汇永嘉路这里，30平的老破小都要接近500万。
意味着，你得额外贴钱才能勉强留在原来的地方。但老一辈人往往又“安土重迁”。同等情况大户型拆迁会好一些，买回去的概率高。可是市区的拆迁这些老破小才是主流。
2）拿房越来越远
拿房可能是很多人住回原来区的好办法，也仅仅是回到原来区。但是产权调换可选择的房子远，而且不是所有拆迁款都能用于产权调换。
举个栗子。
徐汇永康路116-140号拆迁。这家53平，可以拿到近833万拆迁金额。反正800万在永康路周边也就是买个老破小的水平。
根据规定，只有三块砖的774万可以用于产权调换。
徐汇区内能选择的房子只有田林的世家花园、华泾的盛华景苑。世家花园能买个80平，盛华景苑能买到110平。只不过再也不是徐汇区衡山路了。如果愿意去远郊松江泗泾或者老闵行。
新凯城、新松嘉园的房子可以拿到2套，能享受额外补贴。算是对“背井离乡”的额外补偿。
还有虹口的，远郊的选择都到了惠南、黄渡、松江南、奉贤南桥。
说他是“跨省”安置也不为过。
现在的市区拆迁比较难出现“房叔”了。
上海拆迁，改变的是邻里和回不去的市区。
政策转变大
上海市区拆迁现在“不赚钱”了，实际上和不断的政策更新有关系。
1）1991-2001数人头
80年代的知青返乡，加上上海本身就住房紧张，上海开启了第一代拆迁。1991年黄菊4号令《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》出台。此时以房子内的常住户口为计算标准。
进行产权互换的，每个人认定面积最低10平米，最高24平米。安置房多数在郊区，超出人均24的面积按成本价购买即可。如果是拿钱，则给予额外50%奖励。
这一阶段的本质，还是从市区拆迁到郊区，改善住房条件，没有造富的功能。
2）2001-2006数砖头
不考虑房屋面积，非正常户口迁入，数人头的方式公平性被质疑。2001年新版的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》出炉。不论是拿钱还是拿房，都是以面积为基准。如果真实的户籍人口过多的家庭，确实得不到好处。
3）2006-2010人头+砖头
2006年上海61号令发布，户口又被放入了拆迁考量因素。而且这一时期人头限制十分宽松，一个小房子里十几个户口很常见。加上上海大力推进世博会建设，整体的拆迁补偿是十分友好的。
又赶上上海房价的快速上涨时期这时候真的算是“一拆暴富”。
4）2011至今，砖头+拖底
2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》出台。
过去20年所用的“拆迁”一词，正式变为“征收”。安置人员的门槛提高，户口不代表就能拆迁获利。房屋征收安置房源将按1:1配比，或者选择货币安置。
上海拆迁逐渐向托底保障型转变。
也代表着拆迁越来越不赚钱了。
有些没机会拆了
拆迁这个事情就是：越早拆越合算。
现在市区很多老破小也不代表着一定会拆迁。
因为出现了“成套改造”和“拆除重建”两个新选项。成套改造说白了就是改造，把功能性给你补齐，房子还是那个房子。
拆除重建就是，那就是老房子拆掉，盖新的给你。大家听到最多，就是徐汇区田林二村、静安彭一、彭三小区等。此外还有黄浦保屯路211弄、普陀甘泉路街道甘泉三村、杨浦凤南一村也都在拆除重建进行中。
对于老一辈而言，房子变新了，功能变全了，而且不用搬出老地方，确实比较开心。当然代价就是没有钱拿，也没有多余的房拿。
这种方式是政府改善民生的工具，但不再是个人打开财富之门的钥匙了。
写在最后
虽然多数的市区拆迁不赚钱了，但是一些城中村改造项目还是很友好。因为人家本来就不在市区，安置房远一点也是可以接受的。像北蔡的城中村项目，420平整个拆迁补偿只有222万。
但是产权置换能拿到5套房子和近15万现金。
关键是安置的房子还都在北蔡地盘里，大概是鹏海小区附近。
鹏海的动迁房现在挂牌6万左右，你品，你细品......而且旁边有13、18两条地铁线，未来肯定是不愁租。未来十年上海要完成“两旧一村”的改造。
虽然说拆迁不是绝对暴富了，但这依然是一笔不菲的收入。接下来上海的城中村是重头戏，是未来上海楼市改善的主力军。淘汰旧的，迎来新的是历史发展的必然。未来你家有可能喜提拆迁吗？你家拆迁款提了多少？