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罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质，损害其价值进行分类”。[1]这一分类标准基本奠定了两者泾渭分明的分水岭。自罗马法以来，大陆法系国家和地区以此为蓝本，构建出现代民法理论和近代立法中的分类模式。
在现代民法体系中，关于不动产的概念的界定，国际上有两种立法例。一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物。如土地，建筑物。此种体例为《德国民法典》，《日本民法典》，我国旧民法和《意大利民法典》②采用，也成为大陆法系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念。
另一种立法例规定不动产是其性质不能移动，其用途不能移动，其权利客体不能移动，法律规定不能移动的财产。如房产，地产。此体例以法国民法典为代表。③这两种分类标准的根本区别在于，前者认为不动产归根到底是物，是不可动之物。而后者认为不动产归根到底是权利，是不可动之物上的支配权利。
德国民法典第94条规定：“附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的重要组成部分。为完成建筑物而附加的物，属于建筑物的主要组成部分。”④可见，德国民法典中不动产被称为地产，地产不是泛指的土地，而只是在不动产登记薄业已登记的地表部分。正如孙宪忠所说：“这是一个具有物理和程序双重意义的分类标准，土地，房屋和永久附着物是不动产，首先是出于其不可动性，同时还在于业经不动产登记的程序性质。”⑤
德国民法典先规定不动产，不动产之外即为动产。与德国不同，瑞士民法典采用了给动产下定义的方式区分动产与不动产。《瑞士民法典》第713条规定：“性质上可移动的物以及法律上可支配的不属于土地的自然力，为动产所有权的标的。”其不动产基本限于土地，矿山及其土地定着物。其分类依然凸现出以物可否移动的物理标准为主的特点，我国澳门地区民法典第195条的规定更将其体现得淋漓尽致。
法国民法的动产，不动产的分类受罗马法和日耳曼法的双重影响，除了物可否移动的物理标准外，还有价值范畴的判断，“动产的价值是‘脆弱’的，”⑥正说明了这一点。法国民法典第526条规定：“依其客体，下列权利为不动产，不动产的使用收益权；地役权；请求返还不动产的诉权。”。⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准，但不动产的法律体系却建立在不动产是一些重要价值的财产的思路的基础上。
由上述种种立法例可以看出对不动产范围界定的标准有二。
一是自然标准。即根据其不能移动或移动有勋于其价值；如土地，建筑物。此种标准业已被大陆法系国家民法典采信，英美法系财产法基本上也与其一致，也是我国众多法学者普遍认同的标准。梁慧星先生认为：“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地，土地定着物，与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。”⑧
二是添附标准。所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物。在这里，难以分割物并非绝对不能分离，而是说分离会影响其社会效用，经济上不合算。此标准将不动产扩展至动产，扩展了动产的范围。关于添附后物的归属问题，罗马法中用主物与从物的关系已有规定，并且此规定基本上被现代大多数民法典国家采信。
我国的《民法通则》没有动产不动产的概念，但在民法理论和近几年的立法中，接受了这一分类。《担保法》第92条规定：本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此，本文界定不动产概念采用通说，即“不动产是指性质上不能移动或虽可移动就会损害价值的物，⑩”以《担保法》第92条规定，包括土地，房屋和林木等地上定着物。
二、物权法中的公示公信原则和登记的制度价值
公示公信原则是物权法的基本原则之一，也是设立、变更、终止物权所必须遵守的基本原则。所谓公示原则，物权变动行为需以法定公示方式进行才能生效的原则。所谓公信原则是指物权变动行为经公示后，即使标的物出让人事实上无处分权经公示的，善意出让人基于对公示的信任，仍能取得物权的原则。⑾
物权的公示原则要求在动产的物权变动中，以占有标的物为生效要件。不动产物权的变动，已完成登记为生效要件。这是采用了德国式的公示成立要件说。⑿由于物权是对世权是绝对权。其变动涉及的范围大。不公示不足以明确财产归属，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，设立物权的公示制度。
公信原则是公示原则的逻辑结果。物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错方的人承担责任，在快节奏的现代生活中，商品的交换要求及时、可靠的将商品的物权转让给受让人。因此，保护交易中的善意受让人的利益，维持一个稳定的经济秩序。保障交易安全成为更高层次上的立法与实践追求。物权变动中的公信力与公示公信原则正反映了这样一种价值取向。
物权的变动对动产大都采用占有为生效要件，而对于不动产各国一般都建立起独立的不动产登记制度加以管理。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载与市政会议所掌管的都市公薄（stadtbuch）上为其发端。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而与多数地方废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，登记制度与普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂与欧陆各国广泛推行。法国抵押权之登记制度表明近代意义的不动产登记制度正式诞生。
登记由于其对象是具有社会重要意义的财产。在大陆法系中其地位和作用绝非无足轻重，在很大程度上，登记是民法中必不可少的部分。大陆法系民法有相当数量的登记内容。如法国民法典涉及抵押权登记的《登记簿的分布和登记员的责任》由8条，德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有30条规定土地登记的，瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记，可见。登记是民法尤其是物权法中必不可少的。
登记作为不动产物权的公示方法，见物权变动事项等给予特定国家机关的薄册上。从不动产物权的角度看登记的制度价值，大致有二：
一、保障交易安全。这是设立不动产登记制度的初衷和最终落脚点，反映了不动产登记的高层次的价值追求。我们很难设想在一个缺乏登记制度经济和社会环境中的稳定美好的生活。若没有不动产的登记，很难说那些区有重要社会意义的财产究竟带给我们的是幸福还是灾难。没有法律确保的秩序，一切可能都不现实。
应该说，不动产的登记制度与物权的公示公信制度原则上有着天然的契合点，那种天然的合拍使“不动产公示天然是登记”，登记一直是人们忠贞不渝的选择。
正如王泽鉴先生指出的：“以登记作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活之以项重大制度。登记制度为不动产交易提供了一个明确的基础，是不动产物权变动的不以交付标的物之占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重大贡献。”⒀
三、各国（地区）不动产登记机关立法例
不动产登记作为一项重要的物权公示手段，关于登记机关由各国制定专门不动产登记法或不动产登记法规或者在民法典中加以规定。下面是各国的立法例：
日本不动产登记法第8条第12项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局，地方法务局。或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。”可见，日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所。
德国土地登记条例第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权。”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州法院。
在英国，统一管理城乡土地权属于登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。⒁
中国旧土地登记规则第4条第1款第1句就规定：“土地登记，由土地所在地之市县地政机关办理之。”
在我国香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。
由上可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国（地区）的立法例大致有二：一是司法机关，二是隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，从而避免因分散管理而出现的混乱。
考察世界各地的不动产登记制度，可以发现，关于不动产登记机关有两个规则性的特点：
一是不动产登记机关大致有二，司法机关和隶属于政府的专门的不动产登记局，但一般是司法机关。在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局，在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所；在瑞士为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾用法院统一登记的体现，但还来因为民国时期法的混乱而改为行政机构的地政局统一登记，此法用在我国台湾至今。
二是登记机关的统一性，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政。
不动产登记机关的两个特征是物权公示原则决定的，也很好的反应了物权公示原则的要求。
四、设立不动产登记机关之原则
鉴于对历史上和现代各国（地区）对不动产登记机关规定的考察，可以清晰的凸现几条设立不动产机关的特点，这些特点也成为从法理和实践中设立登记机关的原则。
二是不动产登记机关一般是司法机关而不是行政机关。从立法例上说，不动产登记机关，在瑞士为各州的地方法院，在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局，及其派出所。司法机关是国际上常见的不动产登记机关。
从法理上说，首先，登机行为是一种程序司法行为或准程序司法行为。检讨英、发、美、德、日、瑞士等不同法系国家的不动产登记制度，登记机关的职权范畴在性质上都不承担公法上政府管理监督的职能，而是赋予给民事个体自由去行使，选择，判断，登记机关只是一个消极的确认和向社会公众公示以达到物权变动公示原则要求的目的，这种行为不是行政行为而是司法行为。其次，因不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，利用登记信息最多的是诉讼机构，仲裁机构。故登记应建立与司法机关的直接联系。如在德国不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必起诉，而是直接向上级法院上诉。我国历史上制定民法之初也采用过法院统一登记做法。最后，司法机关作为登记机关节约了诉讼成本，充分利用不动产信息资源，同时提高了审判效率和经济生活效率。
总之，从国际经验和法理上均可说明不动产登记机关应是司法机关而非行政机关。
关于设立不动产登记机关，到底是由民法典的物权编（或者物权法）来规定还是由特别制定的不动产登记法来规定，在立法例上并无一定之规。在德国民法、日本民法中和中国台湾地区民法体系中，对这些问题由特别的土地登记法或不动产登记法来规定，但是瑞士民法典却直接规定在民法典中。所以这要根据各国实践的需要而定。
五、我国不动产登记机关现状及物权立法中的改革建议
我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。登记制度的特点是登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理；土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记已在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记亦在该部门进行。
中国在不动产登记上的“多部门登记”，“分级登记”“多头执政”，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记（如同一块地山有林木，要在两个机关登记），也不利于有关交易当事人查阅登记，且各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少障碍。使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程，翻盖财产的流通设置，使不动产登记地籍资料缺乏统一性。
透视我国现存的不动产登记的法律法规，尚属房地产改革过渡性产物，属于宏观调控措施，在实际上仍属于行政范畴。关于不动产登记存在着“多头执政”的局面，且各自依据的法律也不同。如担保法第42条明确规定的不动产登记部门就有四个，而且这些部门都是有关不动产的行政部门，进行登记只有行政管理性，而没有物权公示性，即司法性。
所以我国的不动产物权登记机关的现状特点有二：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头执政：二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。在实践中和法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产登记机关的改革也是势在必行。
首先，中国的不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且将来的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动厂登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。其理论依据是不动产物权的核心是土地的物权；非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础的。例如，在大陆法系国家，一般来说，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中的不动产登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产市场经济体制的建立。
其次，中国的不动产登记机关应设在县级法院，由法院成立专门的登记庭办理有关登记业务，在选择中国的不动产登记机关时，有如下考虑：1.以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。虽然该系统目前拥有中国最为详备的不动产登记资料，但该部门的登记是以房产登记为基准的登记，其内容不但不能概括不动产的全部，而且更为重要的是它只能容纳房产登记，而无法容纳最为重要而且是基础不动产性质的土地登记；另外，该登记只涉及城镇，辐射不到农村。故以建设部门属下的房地产登记（只有房产而无地产的登记）不能满足物权公示的要求。2.现在属于国土资源部的原土地管理部门的登记。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足要求，而且中国台湾地区不动产登记就是以不动产登记为基础的。从法理上说，土地登记制度也可以覆盖全部不动产登记。但由于中国土地制度恢复较晚，其地籍资料不太完善，由于部门利益的关系，将不动产登记纳入土地登记的做法将遭到房产登记和林业登记等部门的反对。
在我国物权立法中由法院办理不动产登记，势必会影响一些行政机关的既得利益，遭到他们的反对。但此项改革不仅在物权法，民法领域举足轻重，而且也将大大提高法院司法系统的政治地位，可能会减少很多略显微弱的法院面对强大的行政机关时的尴尬。
参考书目：
孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》
王利明《中国物权法草案建议稿及说明》
梁慧星《物权法》《中国物权法草案建议稿》
谢在全《物权法》
王泽鉴《民法物权总论》
史尚宽《物权法论》
高富平《物权法原论》
引注：
①周丹著：《罗马法原论》，商务印书馆，1996年版第283页；
②法国民法典第90，94条；日本民法典第85，86条；意大利民法典第812，813条；我国旧民法第66条。
③法国民法典第二编第一节的规定，即517—526条，尤其是526条更能表现其不动产的性质，规定了不动产上的用益物权，地役权甚至是诉权均可。
④参见德国民法典。
⑤孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第7，8页。
⑥尹田著：《法国物权法》，法律出版社，1998年版，第86页。
⑦参见范牧野译《拿破仑法典》，延边人民出版社，第113页。
⑧梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿第11条，中国法制出版社。
⑨参见法国民法典。
⑩张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，2000年版第371页。
⑾张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，2000年版第405，407页。
⑿梁慧星主编：《物权法》法律出版社1997年版，第73页。
⒀王泽鉴著：《民法物权》台湾三民书局1996年版第75，76页。
不动产预告登记制度是不动产登记上与“本登记”相对应的一项登记制度。所谓“本登记”是登记申请人为了取得或移转某项现存的不动产物权所进行的具有确定、终局效力的登记，即我们通常所说的不动产登记。所谓预告登记则是为了保全以发生不动产物权得丧变更效果为目的的债权请求权而为的一种登记制度，预告登记并不导致不动产物权发生任何变动，其意只在增强登记背后的债权请求权的效力。
预告登记制度发源于普鲁士，而登记制度这种区别格式的正式形成，是从1896年的德国民法典开始的豍。此后相继为瑞士民法典、日本不动产登记法以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。我国2007年制定的《物权法》确立了预告登记制度。该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是一种新型的登记制度。
我国《物权法》第20条没有明确规定预告登记的范围，但从法条中可以看出该条规定了两类情况：
1、当事人签订买卖房屋的合同，可以预告登记。这实际上就是商品房预售登记，是最典型的预告登记。商品房预售是指开发商将在建而未竣工的房屋出售给预购人，由预购人先行支付一定数额的房款，待房屋竣工后才能取得真正的房屋所有权。由于商品房预售的特性，使得房屋预购人的权益常常受到侵害，最常见的事例就是“一房二卖”。因此我国《物权法》建立了商品房预告登记制度，对弱势房屋预购人的权益加以保护。在商品房买卖过程中，买受人为了保障能够依据合同完整地获得房屋产权，而在实际交付之前的预先登记，使自己的债权能够对抗其他权利人。预售登记在我国是双方协商约定的，而不是强制登记。但从保护买受人的利益来讲，笔者认为开发商有义务在商品房预售之后办理预售登记。
2、当事人签订的其他不动产物权协议的，可以预告登记。其他的不动产物权协议主要包括以下几类：抵押权的顺位登记，在建工程的预告登记，正在建造的建筑物、船舶、飞行器的预告登记，先买权、买回权的预告登记，建筑承包人的工程款实行预告登记等。
二、我国预告登记的效力和制度价值
在法律效力上，预告登记一般具有三种效力，即权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。如《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或者妨害请求权时，为无效”，是为权利保全效力；第3款规定：“以转让某项权利为请求标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定”，是为顺位保全效力；《德国破产法》第24条规定：“在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行”，是为破产保全效力豎。值得注意的是，在预告登记的效力上，德国还承认对抗继承人的效力和对抗公权力的效力，而我国台湾地区则不认可对抗公权力的效力。
我国《物权法》第20条第1款后段规定：“未经预告登记的权利人同意，对经预告登记后的不动产进行的处分，不发生物权效力”，由此可见，我国法律确认了预告登记的权利保全效力。预告登记后，不动产权利人处分该不动产的，不问其是否妨害预告登记所保全的债权请求权，一律不发生物权效力，也就是我国对登记期间物权人处分行为采取绝对无效的做法，最大限度限制房屋卖方权利,中间处分行为绝对无效。所谓中间处分行为是指，在预告登记之后本登记之前，不动产所有权人对不动产所作的处分行为。
预告登记制度的建立，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。《物权法》和新的《房屋登记办法》实施后，购房者购买一手房或二手房，只要按照约定进行了预告登记，就可以有效防止交易风险。比方说，如果购房人张三和售房人李四在签订购房合同后进行了预告登记，那么，在没有得到预告登记权利人张三同意的情况下，李四是无法将该房产出售给第三人王五的，即使出售给第三人，也不发生物权效力，即不发生法律效力。这样，购房人张三的权益就得到最大程度的保障。也就是说，一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先登记的获得优先权。
三、我国预告登记制度的不足
（一）预告登记的范围狭窄。
关于预告登记的适用范围，各国均有比较明确的规定。例如德国《民法典》规定：
为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。这就是说德国物权法上的不动产预告登记包括土地之上的物权请求权、土地上负担的物权请求权、物权顺位请求权；瑞士民法典也规定先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利可进行预告登记，甚至官方为保全有争议或有待执行的请求权所的命令、出质破产或遗产延期分割、家宅的设定及后位继承人的继承等权利也可进行预告登记。
比较来看，我国不动产预告登记的客体仅限于房屋和其他不动产，况且其他不动产的具体范围在物权法中语焉不详，对房屋和其他不动产以外的物权变更、转让的物权请求权更是排除在外，即使是可以登记的请求权也仅限于基于合同之债产生的请求权。可见我国物权法不动产预告登记范围的过于狭窄，将使预告登记制度难以充分发挥应有的作用。
（二）申请登记方式的不足。
物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而预告登记的申请方式只有双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖预告登记，如果没有“约定”则不能进行预告登记。这就不利于保护不动产买受人的利益，在我国目前房地产市场极为火爆的情形下，不动产所有者常常处于买卖的强势地位，若不动产的出卖人故意不同意预告登记，买受人的利益无法得到保护，预告登记制度的设立就无法达到预想的目的豐。
（三）信息披露制度不健全。
房地产登记的本意是既要保护登记权利人的合法权益，又要通过登记信息的公示来保护善意第三人的利益，但目前我国许多地区并不能查询房地产权属登记资料，这是导致“一房多买”的一个重要原因。相应的登记权利人的合法权益难以保障，善意第三人往往也因此受骗。
(四)尚未建立专门的房地产登记机关。
多级多部门的登记制度，使得房地产登记相当复杂，同时相应的登记救济机制不健全，救济程序复杂，使得房屋预购人的权益得不到足够的保护。
四、我国预告登记制度的完善
（一）扩大预告登记的适用范围。
我国预告登记的范围仅包括基于合同产生的债权请求权和以移转物权为目的的请求权，使用范围狭窄，至少应从两个方面扩展：第一，一些重要的不动产物权的请求权，如建设用地使用权与农村土地承包经营权应纳入预告登记的的范围。第二，法院判决、政府的行政决定、法律规定、遗产继承等产生的请求权，也应纳入预告登记的范围。
（二）完善登记方式。
我国的不动产预告登记需要交易双方当事人“约定”办理，如果不动产权利人拒绝办理的话，可能会给买受人的利益带来损害。笔者认为，首先应当尊重当事人的意思自治，若双方自愿办理或不办理，法律就不能强制介入。但是，如果买受人要求办理，不动产权利人拒绝办理的话，买受人可以向法院申请裁决，凭借法院裁决单方面向登记机关申请预告登记。
(三)完善商品房预告登记的信息披露制度。
完善商品房预告登记的信息披露制度，使交易双方或其它权利人可以查询商品房的登记信息，不仅可以保护预告登记权利人的权利，而且有利于保护第三人的知情权，这样才能实现建立商品房预告登记制度的目的。
(四)设立专门的不动产登记机关。
（作者单位：广东商学院2010级民商专业）
注释：
王轶．物权变动论．中国人民大学出版社，2001．
德鲍尔．施蒂尔纳著．张双根译．德国物权法．法律出版社．2004年版．
一、典权制度易生纠纷
典权制度是我国一个古老的物权制度，但由于我国历史上长期以来形成的重刑轻民，典权制度一直没有一个详尽而完备的法律加以规定，致使民间常常发生典权纠纷。民国十九年颁布实施的民法典是我国历史上对典权制度规定得最完备的一部法典。尽管如此，由于该制度本身的原因，仍不免造成典权设立后，典权当事人之间的权益之争。
二、典权制度有失公平
传统的典权制度就回赎权、找贴等方面的无节制的规定，无不体现了对出典人过多的保护，易生纠纷，亦显失公平。民国民法典虽对古代的典权制度进行了修正，力求避免减少纠纷，并公正地保护双方当事人的应有利益，但仍难平衡各方利益。
（二）从回赎权看。回赎权是出典人于得回赎典物期间内，向典权人提出原典价为回赎的意思表示，于其意思表示发生效力时使典权归于消灭之权利。“〔8〕可见，回赎权的性质有二：第一，回赎权对出典人而言是权利，出典人于典权设定后，并不负以原典价回赎典物之义务，其回赎典物与否有充分选择的自由；对典权人而言，回赎则属义务，典期届满后或于典期内，典权人无权请求出典人回赎，出典人向典权人提出回赎的，典权人不得抗赎。第二，回赎权为形成权，出典人行使回赎权不必经典权人同意，只要其提出典价，对典权人为回赎的意思表示，即发生回赎权行使的效果，典权归于消灭。
（三）从缴纳捐税上看。按照土地法规定，土地税应由所有权人交纳。但在典权制度下，典物所有人将典物出典后，无论出典人是否回赎，依土地法本应向所有权人征收的各种捐税，均向典权人征收。典权人既要代替典物所有人承担标的物意外灭失及贬值的风险责任，又要代替所有权人担负税收，不公平程度显而易见。
典权制度产生的初衷是出典人因经济窘迫，急需钱财，将自己田宅转移他人占有、使用、收益，以此为代价或严格地说以此为担保获取金钱以解自己生活之急需。遂古代素有以典代质、典质并用之称；学者亦有将典权定性为担保物权者；民国民法将典权编制在质权与抵押权之间。因此，出典人以原典价回赎典物实际上是清偿债务取回自己的不动产，典权人与出典人之间确有债权债务关系的存在。我国最大的社会问题之一是三角债，连环债无法及时清结，以至严重地影响到整个社会经济的正常运转的问题。由此，我们法学及立法的重点应该是如何确保债权人之债权及时实现，债权人的利益不受损害及动态财产关系的安全不受威胁。而典权制度过多地保护了债务人——出典人的利益，而忽视了债权人——典权人的合法利益，甚至达到了显失公平的程度。如果在弱肉强食的旧，可谓保护弱者、济弱扶危的传统美德的体现，但在今天，赖债不还成风，债务人成爷，这种加重债权人负担，过重保护债务人利益的法律制度实难为一项最佳制度。
三、典权制度法理难圆
民国民法将典权编列到质权与抵押权之间，可见，民法典将典权视为担保物权。但就典权的性质，学者持不同见解。主要有以下三种学说：
（一）用益物权说
此说认为典权为用益物权。其主要理由为：第一，民法第911条明定典权为使用收益权，立法解释亦有同样说明，虽在中国法制沿革上曾视作担保物权，民法典将典权列入质权、抵押权之间，但这是另一问题，不得据此认为典权系担保物权。第二，典字有两种意义，一为典当，以借债为前提，属担保物权性质；一为典卖，视典与卖有同种法律关系，并无担保性质。现今典权制度从后者演变而来，自属用益物权性质。第三，担保物权须有债权存在，典权人向出典人支付典价是取得典权的代价，并非成立债权。第四，典权为主物权，非从物权，其权利自身始终因物的关系而存在，而担保物权须从属于债权而存在。第五，出典人如抛弃回赎权，即可使典权关系消灭，出典人对典物价值低于典价部分不负清偿责任，而担保物权并不因不偿还债务而当然消灭，债务人对担保物不足部分仍要负清偿责任。〔9〕（二）担保物权说
此说认为典权为担保物权之一种，其理由为：第一，民法将典权列于质权与抵押权之间，法律视其为担保物权。第二，典权之发生多由于出典人融通资金，而以典物为借款之担保。第三，在法制沿革上典质并无严格区别。第四，如果认为典权是用益物权，典权人以支付典价作为设定典权的对价，那么，典权消灭时应没有返还对价的义务。因此，出典人以原典价回赎典物，实际上具有清偿债务的性质。〔10〕（三）特种物权说
此说认为典权兼具担保物权及用益物权性质之特种物权。其主要理由为：第一，典权虽有使用、收益之效能，但非其主要目的，而以由典权人取得其所有权为其最终目的。不能以法条对典权人之规定有使用收益字样，即认定其为用益物权。第二，典权虽具有担保作用，但也不是纯碎的担保物权。因为担保物权是从权利，必须以主权利的存在为前提，而典权则否，因而典权与抵押权等纯担保物权亦不相同。可见典权既不是纯碎的用益物权，亦非纯碎的担保物权，而是兼具双重性质的特种物权。〔11〕大陆亦有学者认为典权为以不动产为标的具有用益性的担保物权。
典权的定性难不单单是典权的性质问题，还涉及其他民法问题。定性为用益物权，会使用益物权的一些理论问题发生矛盾，定性为担保物权，亦会造成担保物权的理论冲突。而且，定性问题还将严重到民法学与民法典体系与结构的合理与完善，并给民事立法的技术处理带来困难。
此外，典权制度对典权标的物意外灭失的风险责任及因客观原因贬值的责任承担问题的处理（前已有论述，在此不加赘述）造成了风险责任理论与所有权理论的危机。一项制度如果动摇了民法理论与结构的稳定，使民法理论陷入混乱，则不能称其为一项好制度。
四、结论
综上所述，典权制度虽在我国上曾经发挥了良好的作用，但制度本身存在很多根本性问题。既便是在典权制度较完善的，典权制度亦有“不如往昔之盛”之趋势。因为，第一，就典权人立场而言，典物如因不可抗力而全部灭失时，典权人不得请求典价之返还，简言之，其损失由典权人负担，故典权人当然不愿利用此项制度。第二，就出典人之立场而言，就典权人之使用，因毫无限制，故典权人变田为园而使用或变园为田而使用均无不可，但出典人则不愿有此变更使用之方法。而且，典权人就典物之使用，其注意程度，亦远不及所有权人。“〔12〕同样，在现今的大陆，此项制度亦不敢称其为适应国情，并能促进商品的最佳方式。因此，笔者认为，应借鉴国外立法及实践经验，建立具有我国特色的不动产质押制度，以代替不动产典权制度，并弥补不动产抵押及动产质押之不足。
（一）不动产质押制度的经济作用不逊于典权制度
（二）不动产质押制度可校正典权制度的缺陷
2、质权人对质物享有占有、使用、收益之权，亦可就质物再设定质权或将质物出租他人，但质权人必须依不动产之用法而为使用收益，不得变田为宅基地或变住宅为工厂。质权人虽不享有典权人所享有的广泛而接近于所有权人的占有、使用、收益及改良权，但恰恰因此而能校正典权制度的缺憾。第一，可避免典权人实施改良后，出典人回赎时，就如何作价找贴，是找贴还是恢复原状而生之纠葛。第二，避免典权人擅自改良，改变用途而给出典人带来的不悦，以及未尽所有人之注意擅自改良而损害典物的永久价值。
3、质权人对占有的质物虽负有以善良管理人之注意保管之义务，但因不可抗力发生质物灭失，债权并不因质权的消灭而消失，债务人仍具有以自己的其他财产偿还全部债务的义务。由此，第一，可纠正典权制度下由典权人一人承担标的物意外灭失及贬值的风险责任所产生的不公平，使双方当事人的利益得以均衡合理；第二，可避免风险责任由所有权人嫁移非所有权人所引发的风险责任理论的混乱。
4、不动产质权人就质物享有拍卖权与优先受偿权。当债务人未偿还到期债务，质权人可以拍卖所得钱款优先受偿自己的债权，受偿有剩余的，将剩余部分返还给债务人，拍卖物价款不足以清偿债务的，债务人就不足部分负请偿之义务。较之典权制度，其益处在于：第一，债权人不承担质物贬值的风险责任，质物贬值，债权额不受影响。不会发生典物价格降至原典价之下，出典人放弃回赎权而给典权人造成的不利。第二，可避免因典物价值上升，高于原典价，出典人抛弃回赎权并请求找贴而生找贴多寡之争及因找贴而难免存在的当事人双方利益得丧之不平衡。
5、不动产质权的存续期限一般为十年，逾十年的，缩短为十年。而典权的存续期间为三十年。可见质权期限短于典权二十年，其利就在于：第一，避免期限过长而引起的财产关系及不动产归属的长期不确定状态，及由此而引起的典权人与出典人，典权人与其相对人及出典人与其他相对人的权益之争。第二，“典之关系长期存续，妨碍典物之正当改良，于经济不利”。〔15〕不动产质权将期限定为十年，尽快解决所有权归属问题，使权利主体可以尽所有人之注意施以正当改良，从而保证不动产价值的永久性与完整性，并促进社会经济的发展。
（三）建立不动产质权制度有国外先例可资借鉴
在大陆法系国家，法国、日本均对不动产质权作了规定。在法国不动产质权已有100多年的历史，在日本亦有近一百年的历史。法国、日本就不动产质权的立法及实践不乏成功之处，可为我利用与借鉴。
注：
〔1〕李婉丽：《的典权制度》《民商法论丛》第1卷法律出版社。
〔2〕史尚宽：《物权法论》第406页。
〔3〕潘维和：《回赎权之行使及其限制》载刁荣华主编《民事判决评释选集》第159页。
〔4〕杨与龄：《民法物权》第250页。
〔5〕刁荣华主编《民事制决评释选集》第157页。
〔6〕杨兴龄：《民法物权》第230页。
〔7〕刁荣华主编《民事判决评释选集》第147页。
〔8〕刁荣华主编《民事判决评释选集》第161页。
〔9〕郑玉波：《民法物权》第138页。姚瑞光：《民法物权论》第326页。梅仲协：《民法要义》第414页。
〔10〕余戟门：《民法物权要论》第79页。
〔11〕史尚宽：《物权法概论》第293页，张企泰：《民法物权》第83页。
〔12〕张龙文：《民法物权实物》第164页。
〔13〕杨与龄：《民法物权》第232页。
本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。⑴由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。
一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻
⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑼并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑾
持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。
二、不动产善意取得的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。
日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。（19）按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。（20）
三、不动产善意取得的制度基础
考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”
但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。
我国对不动产登记实行实质审查主义，[29]赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
【注释】
（1）〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页
（2）肖厚国：前引，第33页
（3）梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页
（4）梁慧星、陈华彬：前引，第185页
（5）于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期
（6）孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》（下），载《中国法学》，1999年第6期
（7）王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期
（8）王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载《求索》，2001年第5期
（9）杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期
（10）李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期
（11）李晓云：《乱花渐欲迷人眼—追问不动产善意取得》，/reseach/academy/details.asplid=3047
(12)梁慧星、陈华彬：前引，第75页
（13）梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社，1998年版，第489、490页
（14）于海涌：前引
（15）李建伟：前引
（16）杨立新：前引
（17）李晓云：前引
（18）孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》，2001年第5期
（19）〔日〕安永正昭：前引，第53页
（20）肖厚国：前引，第54页
（21）谢在全：《民法物权论》（下），中国政法大学出版社，1999年版，第939页
（22）肖厚国：前引，第57页
（23）尹田：《法国物权法》，法律出版社，1998年版，第203页
（24）杨立新：前引
（26）王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，2001年版，第157页
（27）史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版，第48页
（28）陈华彬则：《物权法研究》，金桥文化出版有限公司，2001年版，第301页
（29）王利明认为我国目前实行形式审查主义，《物权法专题研究》，吉林人民出版社，2002年版第37页。梁慧星认为是实质审查主义（抵押登记），《中国物权法研究》（下），法律出版社，1998年版，第827页。笔者对此采后说，一则为行文方便，二则无论我国目前实行实质审查主义还是形式审查主义，都无碍于本文的讨论，因为即使我国目前实行形式审查，由于实质审查主义的优点及学界的立倡，我国也将在不远的将来采实质审查主义。
物权法存在一些基本原则，用以指导整个物权立法和司法实践。关于物权法的基本原则，有以下几种学说：（1）六原则说，即物权法定主义原则、一物一权主义原则、物权优先效力原则、物权无因性原则、公示公信原则、物权确定原则。（2）五原则说，物权法定原则、物权绝对原则、物权公示原则、物权特定原则和物权抽象原则。（3）四原则说，即一物一权主义、物权法定主义、公示公信原则和物权行为独立原则。（4）三原则说，即物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。关于基本原则认识的基本差异并不会对物权法产生巨大的影响，因为，几乎所有的学者都会自觉不自觉地将这些“原则”贯穿到物权法研究和论述中，差异只在于是否将它（们）作为物权法的基本原则而已。作者选择三原则说，并将一物一权原则改称为物权客体确定原则，即将物权法定、物权客体确定和公示公信原则作为物权法的基本原则。
一、物权法定原则
物权法定主义系物权法的基本原则。但是，其含义如何，应如何随社会经济之演变与需求而注入新生命，却是争议颇多的事情，为此对之作一检讨。
1．物权法定的含义
通常认为，物权法定主义是指物权的种类和内容由法律统一规定，而不允许当事人自由改变。例如谢在全先生认为，“物权法定主义者，乃物权之种类与内容，均以‘民法’或其他法律所规定者为限，当事人不得任意创设之谓”。段匡先生也认为，所谓物权法定主义指的是，物权的(a)种类以及它的(b)内容必须依法律来制定，也就是说，(a)不仅禁止创设法定外的物权，(b)同时也意味着禁止变更法定物权的内容。
在德国，物权法定也称为物权类型强制原则，其含义与前款定义大同小异。它指物权的内容不许可自由设定，“当事人之间的协议在越过法律规定的物权内容时，只能发生债权法的附加效果，但是却不可以改变物权的内容本身。故协议本身没有绝对的效力（即物权排他效力）。物权类型强制原则不许可根据协议创设新物权类型，也不许可在法律规定的物权类型之间串换其内容。”
一般认为物权法定之内容包含两项，一项是种类法定；一项是内容法定，实际上，这两者并非有着截然的区分。
种类法定指当事人不能创设法律没有规定的新类型物权。人们在经济交往当中只能按照现行法律规定物权种类进行交易，不得创设新名词，因为即使创设新权利，也只是在他们双方之间生效，不可能产生对世效力。因此物权的对世性特点要求，必须按照法律规定的种类让与权利。
内容法定指当事人不得创设与法律规定的内容相悖的物权。这要求：其一，人们在交易当中不得随意修正法律规定的物权内容，比如减少所有权的内容；其二，必须按照法律规定的方式移转权利或创设权利，相对人才能取得与法律规定内容相一致的物权，比如不得创设不移转占有的质权。
《日本民法典》对物权法定主义作出了明文规定：“除本法以及其他法律规定以外，不得创设物权（第175条）”。但是，《法国民法典》、《德国民法典》等大多数民法典均没有将明文规定。在德国，民法草案理由书中清楚地说明民法是立足于物权法定主义的，因此理论学说也一致公认物权法定。在法国，对于这一点没有这样明确的说明，以致一部分学者认为民法典规定中列举物权以外可以创设物权。但是，现实中违反公序设定物权是不被承认的，也就没有过新物权被设定的先例。事实上可以认为法国也采取了德国和日本同样的立场。
这一结论推广至整个大陆法国家，也不为过。因为物权法定主义是物权本身之性质决定的，只要有明确的物权和债权划分，即要求物权类型法定。既然物权是对世权，那么大家对之都应该有统一的认识，言某种物权世人皆知其为何义、有何效力等，否则只能在当事人之间产生约束力，不能有对世效力。法律事先规定物权种类和内容，大家一体遵守，即省去人们在每份合同之中作各种定义条款，达成共识（即使有这样的共识，对第三方也没有约束力）。因此，一般认为权利种类和内容一致是为了实现物权的一般对抗效力，维护交易的安全、便捷。因此，物权法定原则是以物权和债权明确划分为基础的，是物权排他性和绝对性本身之所需，是交易秩序与安全之需要。
但是，该原则的应用存在诸多争议，其存在必要性也不无疑问。这里讨论三个问题：法律的范围；违反原则的后果；存在必要性质疑。
2．法律的范围
人们对物权法定主义理解上的争议之一便是这里的法律应该包括哪些法律。按照史尚宽关于台湾现行法上物权种类解释，这里的法律除民法（物权法）外，还包括土地法、海商法、水利法、矿业法、渔业法、民用航空法。这一点在台湾似乎没有太多争议，但对于是否包括习惯法，各家所见则不同。实务上一般以成文法为限。
我国物权立法如采物权法定主义，也可能面临对法律范围的解释问题。尤其是在我国物权立法之前我国存在的各个层次的法律均涉及到物权种类，从《宪法》到《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》，再到《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《土地登记规则》等法律、法律和规章乃至一些地方法规均规定物权种类和限定物权的内容。因此，如果要贯彻物权法定主义，那么就需要由物权法作出原则性的规范确认哪个层次的法律可以规定物权种类和内容，或者目前我国的物权种类有哪些。尤其是在改革开放中诞生的承包使用权、承包经营权等权利的存续和定位等急需要物权法来解决。从这一角度，我国需要贯彻物权法定主义原则，正在制定的物权法的一个重要任务就是现行立法中存在的多种财产性权利加以清理和整合，以建立清晰的物权体系。
3．违反物权法定原则的后果
物权法定主义与债权意定主义（契约自由或意思自治原则）是截然相反的两个原则。而物权和债权又是在相互联系中生存的，物权和债权只是一根线的两端，它们中间可能存在许多过渡状态。这样，违反物权法定内容的并不简单就是有效和无效问题。因为凡是涉及法律行为取得和创设物权的，均涉及到契约或合同行为。于是真正的问题是，即使物权法上无效，在合同法上（债法）上有没有效力呢？
关于这一问题，台湾立法和学者解释可资借鉴。根据谢在全先生论述，在台湾违反物权法定主义时其效果依下列情况而定：1）法律有特别规定时，从其规定；2）法律无特别规定时，则属违反法律之禁止规定，应属无效（言外之意义，不违反禁止性规定有效——作者）；3）如系设定物权内容之一部分违反禁止规定，而除去该部分外，其他部分仍可成立者，仅违反禁止规定部分无效；4）物权虽无效，但其行为若具备其他法律行为之要件者当事人间仍有该法律行为之效力。作者认为这四条原则贯彻了物权和债权区分原则、强制性规定和任意性规定区分原则，合乎民法基本精神，应当为我国物权立法所效仿。
4．物权法定原则之适用：
物权法定主义虽然有坚实的理论基础和实用价值，但是，严格的物权法定主义似又脱离社会现实，不能适应社会发展需要。因为，法律是静态的，而生活之树常青。立法因受特定社会背景限制，不可能就未来社会之所需，先为周延之至之考虑。因此，除非法律不断修改，否则难以适应社会之需求。同时，也有可能现实存在之“物权”，因立法理论和政策之考虑，而没有将其纳入物权法或其他法律之中，自然就会造成与社会脱节。
由于物权法定主义本身所有的缺陷和在应用上受限制或者柔性，所以遂有缓和物权法定主义过于僵化，避免物权法定主义之弊端之学说提出。谢在全先生例举四种学说：1）物权法定无视说，主张根本应无视物权法定主义之规定；2）习惯法包含说，将习惯法解释为法律之一部分；3）习惯法物权有限承认说，主张可在一定条件下，突破成文法，采习惯法上物权；4）物权法定缓和说，主张从宽解释“法”，新生物权。按照此说，如不违反物权法定主义之立法旨趣，又有一定之公示方法时，应可自物权法定内容从宽解释之方法，解为新种类之物权。
作者认同物权法定主义之功用，但主张灵活适用物权法定主义。这里有两层含义，其一，物权法定仍然作为物权法的基本原则，尤其是我国现行物权法尚处于重整阶段，必然以法律的形式确立我国的物权的基本类型和体系，以建立财产流转的统一规则和安全体系。其二，适用物权法定原则时，凡是涉及第三人利益或流转性物权之取得、设定时，应严格执行，而对于仅在双方之间生效之物权，只以违反强制性规定或违反法律基本原则为限。在一定条件下，私法自治原则，可以限定和修正物权法定原则，尤其是物权的内容扩张和减缩。
二、物权客体确定原则：一物一权原则的替代
一物一权原则被认为是识别物权的基本原则，但是，一物一权存在完全是一种客观标准，而作者希望以具有主观色彩的物权客体确定原则替代一物一权原则。
1．什么是一物一权原则
一物一权系指一物上仅能成立一个所有权，一个所有权之客体，以一物为限。换言之，一物只能有一权，故物之一部分，不能成立一物权，一物就有一权，故数个物不能成立一物权，物权之计算以一物为单位。日本学者川岛武宜将一物一权主义的内容概括为三项内容：（1）一物之上存在一个所有权，一个所有权客体仅为一个独立物；（2）一物的部分不得成立所有权；（3）独立物在总体上，不得成立分别的独立的所有权。
理解一物一权的含义，首先要明确两点：其一，这里的“一权”仅指所有权，而不包括其他物权，如用益物权和担保物权；其二，这里的“一物”指一个有独立使用价值的单位。比如一只鞋，虽为一个物，但不具有独立的使用价值，因此也不能成立一个所有权；而只有一双鞋，才被视为一个物。因此，这里的一物，也绝不是物理意义上的一物。
一物一权主义显然是确立所有权个数的客观标准，也就是以客体物的个数决定所有权的个数。这种客观标准的建立，被归结为有两个好处：其一是宜确定所有权支配客体的范围，使其支配之外部范围明确化；其二是使所有权易于公示，有利于保护交易安全。
2．对一物一权原则的批评：物权客体确定原则提出
由于在现实中何者为一物，多受人们主观意志左右，即使在法律上不构成独立的一个物，也可能成立所有权；即使许多数个无不相干的物，也可以在交易中被作为一个物来看待，因此，一物一权主义在现实生活中的实际作用已经不大。
依作者之见，传统观点之所以将物权客体限定在独立物上，一是因为传统理论过份强调物权和物权客体不可分性，且将客体物仅仅限定在有体物上，因而将物权视为一种完全依靠客体物来表征、公示的事实，而不是把物权视为一种可以脱离客体物而存在的法律权利。另一个重要原因是，混淆了抽象意义上的物权和具体意义上的物权。
依照传统理论，如果一个人将一个企业卖与他人，那么，同样，也不存在一种叫作某工厂的独立物，因此，他不是转让一个所有权，而是厂房所有权、每一部机器所有权，等等若干个所有权。只是这样太麻烦，而简化为交付企业。因此，集合物并非物权客体，它不过是为了法律上行文方便或交易上便利的称呼。
作者认为，物权是一种高度抽象的概念，它是对许许多多种排他支配权的概括。因此，在现实中可以说并不存在物权，而只存在具体的所有权、使用权等权利。当我们讨论物权的客体的时候，我们主要讨论，哪些东西具备什么条件可以成为物权客体。这可以说是一个价值判断，即由立法者确定一个统一的规范性条件，满足这一条件的东西即可以成为物权的客体。而一旦涉及到具体的交易和在现实生活中，哪些东西可以作为一个物来看待，则可能主要取决于权利人的意志，在这种情况下，毋须干涉，法律也不可能直接规定具体交易权利的客体。因此，在现实中，所有权的客体均是由当事人意志决定的。换言之，所有权客体是主观的，而不是客观的。因此，只要当事人的意思将特定范围的财产视为一个物处分或对待，那么即可以成立一个所有权，而不可能存在与物的数量相等的所有权。
即使在抽象意义上，物权的客体也不一定要求有形，不一定要求实际占有客体物，物权的客体只是作为一种观念而存在；而这种抽象的存在只要范围确定即可。范围的确定可能是直接指向某一个特定物，也可能指向特定范围的物。在抽象意义上，集合物完全可以成为物权客体。
这样，一只鞋完全可以成为物权客体，当我遗失一只鞋时，我完全有权基于对这只鞋的所有权向拾得人追回这只鞋子。同样，对集体物或许多物相配合才能发挥整体价值的物其中一部分拥有所有权，也不能因物之不“独立”而否定它可成立物权。一件物能否成为所有权客体，关键在于它对具体的人有没有价值；而不在于抽象意义上能否独立发挥作用。而对具体的人有没有价值，主要不在于某物是否独立或单一，而在于对于他本人有没有用，能否带来利益。在一定意义上物的价值是主观的，非要用一个客观标准将对特定人有价值的部分物排斥在所有权客体以外是毫无意义的。
因此，物权的客体关键是确定或特定，物之范围确定或特定是构成物权之客体的条件，我们不妨称之为物权客体确定原则并将之替代一物一权原则。
3．物权客体确定原则
物权客体确定原则指物权存在或成立必须以范围明确并具有表现自己的客体物为前提。
德国克瓦克教授在总结德国物权法基本原则时，也根本没有提及一物一权，而是只提物权确定原则。他论述到：“确定性原则唯一要求是物权客体的特定化，而不能仅仅只是列举出客体的名称。但是客体的特定并不是个体的特定总体也可以特定。正如谚语所说，一个土豆是特定物，一口袋土豆也是特定物。对此一般均予以认可。”
根据克瓦克教授的解释，确定性原则是与物权人享有可以排斥任何他人、只是依据自己的意思行使处分行为的有效法律地位的前提。如果处分的客体不明确或者客体的内容不明确肯定，则物权人的法律地位也就远远不能明确肯定。关于如何理解特定化，克瓦克认为，必须将其理解为一种思想性概念，而不是一种物质上的空间上的特定。处分的标的物可以通过观念上的确定性、通过列举具体的数量加以明确。这里的观念上的确定，似乎就是作者所说的客体是由主观确定的。
确定原则是物权法所独有的。非物权的标的物只是有种类上和形式上的规定，但是在法律的成立原因上，既没有作为标的物的聚合物的明确具体份额，也没有特定化的清楚的支配关系。克瓦克还指出，应防止把这一原则变成漫无边际原则，比如与债权法律关系内容必须明确肯定相混同。他指出：适用于物权法的特别要求的确定性原则，必须根据制定物权法的具体目的来确立一个标准。一方面，这一目的就能够纳入不动产登记的程序并且能够最终在不动产登记簿上进行登记；另一方面，这一目的就是确定肯定的标的物并且能够使得物权人有效地排斥其他任何第三人而完成对标的物的处分。
总之，物权客体确定原则是物权权利特有的一个原则，物权权利人的法律地位受其处分的客体物必须事先明确肯定这一条件的限制，能够有效排斥他人的东西，就必须对能够排斥他人的内容确定无疑。
三、物权公示公信原则
物权公示公信原则是涉及物权存在和变动的基本原则。作者这里试图廓清一些模糊认为，提出一个新的公示和公信原则。
1．什么是物权的公示公信原则
公示即权利人通过某种手段向特定或不特定人公开、显示其权利的法律事实。物权是一种对世权，需要公开，也能公开。这是因为物权对抗世人效力主要是对抗知情人，知情人的范围愈大，所有权对抗力的范围也愈大。对于不情者，例如，对于所有权人而言，在其物被无处分权人“合法地”流转到第三人手中时，第三人如不知道真正的所有权人而善意地相信处分人有所有权，那么所有权人即不能追回该物，亦即对该第三人没有对抗效力。因此，所有权人的对抗效力是以第三人知道他享有所有权为前提的。英国学者劳森和拉登也指出：“物的关系只能对抗受公示而知情的人。”。因此，克瓦克教授说：“物权公示原则的意思，是把物权的支配力和一种公开的现实关系，即每个人均可以认定的日常生活现实联贯起来。与公示原则相对的是，把某种权利的效力与联系在一种内部的、只有当事人才知晓的过程之上。”前者是物权的基本要求，后者是债权的基本特征。
物权可以公示以对抗第三人是物权区别于债权的根本特征。物权需要而且能公示，而债权的产生是当事人意思或行为之结果，通常只在两个或几个当事人之间产生效力，且往往是当事人之间的私下安排，故一般不需也不宜公开。有些债权借助债权凭证（物质载体）和特殊的制度安排（比如有价证券）得以物化，使得人们拥有有价证券本身的权利（真正的客体应为债权）成为一种对世性的权利。因此，公示性是物权之对世效力的源泉所在。
既然公示产生对世效力，物权理论将公示产生的对世效力称为公示的公信力，即公示后必然产生对抗世人效力或者产生公示后物权的绝对效力。可以说，一经公示，纵然错误，也产生物权法上的效力。这一规则的适用，习惯上公示公信原则。
传统物权理论主要强调物权变动公示，并将公信力规则建立在变动公示上。因此，传统物权法的公示指将物权变动过程外化为一定物态形式为公众所知。公信原则即赋予公示以一定范围的可信性效力——公信力。“凡信赖物权变动之征象，认为有其物权存在而有所作为者，纵令该征象与真实权利之存在不符，法律对于信赖该征象之人亦加以保护。”传统理论认为，动产变动公示的手段为交付；不动产变动公示的手段为登记；只要完成这种公示，即产生物权变动效力，依据公示取得的权利即受法律保护。这也即是公示的公信力所在。
作者对传统的公示公信原则进行了某些改造，区分出静态的公示（表征）和动态的公示，认为物权的公信力，不是源自于变动公示，而是源自于静态的表征。下面对这一思想作简要阐释。
2．物权静态公示：从第三者加以判断
作者认为，公示是物权存在的客观状态或事实，是物权表现自己的外观，是第三者判断谁拥有物权或物之归属的手段。因此，公示是静态的。
物权权利人向世人展示其拥有物权的基本手段是占有。
占有的一个非常重要功能是向世人公开这样一种事实：占有人与某物之间的事实控制关系。这种事实关系是通过占有公示出来的，而法律对这种事实关系加以保护，使这种事实关系具有了法律含义。这种法律含义即是一种权利推定效力，即对于非占有人而言，在无相反证据证明占有人没有权利之前，即推定他人为有权占有。至于占有人有什么权利，并不得而知。例如，我在马路上捡到一枚硬币，除非某人能够向我证明，他是这枚硬币的所有权人，否则，我就有权对抗任何人。同样，如果我正居住我朋友的海滨别墅，从我庭院路过的行人，莫不认为我就是这房屋的主人，未经我的允许，他不得进入或干扰我的居住。占有的这种权利推定或表征效力，是一条恒古不变的社会准则和法律规则。在这两种情形下，我是否是硬币或房屋的所有权人，对一般人来说并不重要，重要的是，只要我现时占有，就可对抗所有世人。世人则不能仅以我不是所有者来对抗我，抢夺我手中的硬币或驱赶我，除非你能证明你拥有比我更优越的权利或是真正的所有权（占有不得对抗真正的所有权人）。
占有这种公示效力是适用于动产和不动产的，或者说它是适用于一切可占有的财产。物权之所以被定位在有形物上，就是因为占有事实一开始就被认为是公示物权最有效的手段；现代物权法之所以认为有价证券可以成为物权客体也是因为证券本身（权利载体）可以被占有公示。但是，占有这种公示作用只能建立静态的财产利用秩序，而不能建立动态的交易秩序。因为，人们在交易时，首先要问的一个问题是：相对人是真正的所有权人吗？
当你从无处分权或非所有权人那里购买到某物品时或房屋时，会受到真正所有权人的追索，使你陷于“鸡飞蛋打”的局面。为避免这样的风险，你就得调查对方有没有所有权及所有权上有没有负担。但是，要求每一位出卖人进行复杂的证明，要求每一位受让人去审慎调查，则会增加交易成本，妨碍交易的进行。为了解决这一问题，法律是通过赋予公示手段以公信力来完成的。
3．公示公信力规则
公信力是这样一种效力，即凡信赖该公示所为的法律行为即受到法律保护或产生法律上的效力，纵使这种公示与实质权利不相符合。物权法上建立了这样的规则，在公开交易场所，动产的占有人即被推定为所有权人。这样，在公开交易场所，处分人只要现时地占有出卖物，不管占有人是否有处分权或所有权，受让人即可取得所有权。在这里占有事实不仅具有推定其有权占有，而且直接推定其有所有权的功能，因此，对于动产，占有被认为具有公信力。
尽管占有公示物权的效力适用一切有形财产，包括动产和不动产，但是，不动产占有的公信力似乎并没有建立起来。即使在古代社会，人们也不会仅凭占有事实进行不动产买卖活动，往往需要证人证明并举行一定的仪式；这些仪式的作用，其一是证明出卖不动产归属或出卖人权利的真实性，其二是证明该不动产从甲移转至乙的事实。在登记制度推行之前或不动产登记采自愿登记（登记具有对抗效力）的国家，人们在买卖不动产时，往往要求出卖人提供书面证明（如曾经取得该不动产的合同书或财产分割协议）或证人，以证明出卖拥有所有权。但是，在不动产登记制度推行后，不动产交易中证明问题被大大地简化了。
在对不动产实行统一的登记制度的国家，只有取得登记，才能表明取得所有权或物权；也就是，占有仅仅是一种事实，而只有登记簿才公示才具有法律意义。于是，对于不动产而言，登记簿取代了占有，成为不动产物权公示手段。同时，为了保障交易便捷，确立了登记簿上记载的物权权利人为真实权利人，凡是善意地信赖登记簿进行交易者，均受保护的规则，即赋予不动产登记簿具有公信力。这种经登记的财产登记具有公信力，也被延伸到其他需要登记的动产上，如飞机、船舶的登记。人们在进行此类财产的交易时，一般先查阅登记簿或者要求处分人提供依据登记簿颁发的产权证书，如果登记簿或证书能够证明出卖人有物权，那么受让人即可以放心地购买该项财产。
于是，就产生了两种具有公信力的物权公示手段：对于不需要登记的动产，占有具有表征所有权的公信力；对于须物权登记的不动产及其他财产，登记簿或证书具有公信力。不过需要指出的是，公示手段的公信力，只是为保障交易便捷和安全的一种权利正确性推定制度，作为一种推定即意味着不等于绝对符合事实。因此，法律允许事实的权利人否定形式上的权利，但在否定之前，法律只保护形式上权利人——动产占有人、登记簿上的权利人，而且这种否定不得对抗善意地信赖了占有和登记簿而为一定法律行为的人。
4．物权变动公示：具有公信力公示手段的移转
既然只有占有可以公示动产物权，那么只有交付才能实现动产物权移转。因为交付是占有的移转，意味着出卖人丧失可以表征其享有所有权的手段，而受让人取得表征拥有物权的手段。既然只有登记簿或证书才才可以公示不动产物权，那么只有进行变更登记才能实现不动产物权的移转。因为变更登记即是将原所有权人权利涂消，而将受让人登记为新的权利人，或者说使原权利人丧失公示物权的手段，而新权利人取得公示物权的手段。
公示的物权变动之所以受保护，是因为当事人信赖了具有公信力的表征手段，并通过相应的公示，使表征物权的手段实现了移转，自己取得了具有公信力的表征手段。因此，交付或登记本身并没有公信力，交付只是动产具有公信力的公示手段的移转；登记本身也没有公信力，登记只是不动产具有公信力的公示手段的移转。因此，公信力是静态的，是从第三人的角度观察的结果，而不是变动行为公示的结果。
作者认为，赋予交付和登记本身具有公信力是物权行为无因性理论的结果或表现。正因为物权变动的无因性，故此撇开物权静态的公示效力，直接赋予交付和登记本身具有公信力----完成交付或登记的受让人绝对受到保护或取得物权是行得通的。在不承认物权行为无因性的情况下，在甲将房屋买给乙，后因买卖合同无效，那么尽管乙取得登记（物权变动得到公示），但是，甲可以请求撤销的乙登记，以恢复原状。当然，如果乙已经将房屋卖给丙并取得登记，那么为了保护丙对登记簿的善意信赖，可以否定甲的撤销权。
本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。
一、不动产登记的法律关系
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记(2)。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。
不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。
纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。
1、纵向不动产登记法律关系
纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。
在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。
登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系；二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。
2、横向不动产登记法律关系
横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益；名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。
所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节；二是指虚伪登记。在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。
横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。两者设置的目的都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。
登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.
二、不动产登记制度的经济背景
不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。
社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式；社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。
1、计划经济体制下的不动产登记制度
计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。
在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。
国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。
、市场经济体制下的不动产登记制度
三、不动产登记制度的完善措施
不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此，在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下，必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求，按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度，从而使我国不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六个方面的效力，这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义(5)。
1、建立统一的不动产登记法律依据，即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
3、实现统一的不动产登记效力。统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提(8)。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。但是，我们应该看到，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示、公信功能方面具有非常突出的优势。利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。
4、应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。以往由于不动产登记基本制度不统一，登记程序的规定也不统一，从而给当事人权利保护造成妨碍。在将来制定的不动产登记法中，应该统一登记的程序，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动，避免可能出现的登记失误和欺诈行为，满足快速发展的不动产市场的需要。
5、制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执，且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
“五个统一”不是彼此孤立的，统一登记制度必然要求统一的登记机关，统一的登记机关的不动产登记才能应用统一的登记程序，制发统一的不动产权属证书，最终实现登记效力的统一。
参考文献资料
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（3）李鸿毅：《土地法论》，1991年版，第260页。
（4）王书江译：日本民法典》，中国法制出版社2000年版，第35页。
（5）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第476页。
（6）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第478页。
二、农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念界定及法律属性分析
（一）土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念界定
（二）农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的法律属性
三、国内外农地流转制度例析及启示
在农地流转制度的比较与借鉴方面，作者选取了日本、美国与我国浙江、成都地区的农地流转制度进行比较分析。原因在于美、日土地所有权的私有性、独立性而促进了土地的流转性、多样性；同样我国浙江、成都地区在农地流转方面起步较早，制度及体系建设较完整，也重视对土地流转的规划。所以我国农地流转制度的完善制度应综合借鉴上述国家及我国部分地区的丰富经验，以期对我国农地流转中的投资赔偿请求权问题有所裨益。
（一）国外农地流转制度——日本、美国例
（二）国内部分省市农地流转政策实践——浙江、成都例
（三）国内外农村土地流转实践例的启示
四、保障农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的具体建议
（一）充分发挥国家对土地管理的宏观调控作用
（二）发展中介组织，搭建农地流转自由和保障的平台
（三）规范土地承包经营权流转程序和手续
作者:方印陶文娟单位:贵州大学
参考文献：
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关键词：[K]诉权实体权利一元观请求权
诉权与实体权利之间的关系，无论对于民事实体法还是民事诉讼法而言，都是一个最为基础的理论问题，唯较详细地考察其关系流变的汉语法学文献却尚付阙如。本文的写作目的在于展示一段发展进路，像大部分法学论者那样，选择从罗马法开始。
一、关于“actio”一词的含义
拉丁文“actio”一词，含义繁纷，有学者指出其意思有十四种之多。③我们关心的只是其关涉诉讼方面的意义。但即便是这一意义上的“actio”，其内涵仍然不一而足（它可解作“诉讼”，有时则应理解为“诉权”）。其次，由于西方语言与汉语的差异，在理解同一个概念时，往往会因为语言结构的不同而出现所谓lostintranslation的现象，从而不利于探究其背后的所以然（“主观权利”便是一个很好的例子）。另外，许多西方法学论者只是直接将共同辞源actio直译成英语action、法语action、意大利语azione、西班牙语acción、葡萄牙语aco等等，但是actio的多义性却绝非仅以同一个汉语词汇便能够完全对应、放诸任何语境皆准的。
例如，基于葡语“aco”一词的多义性（这种性质与拉丁文actio同出一辙），当希望明确指涉其关于诉讼方面的含义（诉讼或诉权）时，会在其后加上形容词“judicial”（司法的）或“processual”（诉讼的），从而成为“acojudicial”或“acoprocessual”。④这时，假如将“acojudicial”逐词直译成汉语“司法诉讼”或“司法诉权”，便似乎是画蛇添足，因为但凡诉讼或诉权必属司法范畴，故徒添“司法”二字纯属多余，反而仅译作“诉讼”已经、也更加贴合其义。同理，将“acoprocessual”直译成“诉讼的诉讼”或“诉讼诉权”，更是荒谬。
鉴于上述种种原因，笔者认为在进入正题之前，先探讨其关涉诉讼方面的含义的递变，对于进一步了解和划定我们的讨论标的是有必要的。
1Actio之原义：行动
德国法哲学家GustavRadbruch说︰“一只葡萄根瘤蚜虫，无论是对于法学家、动物学家、农业专家或是普罗大众而言，都根本毫无分别。”言下之意是，法学并非将一切外来的概念都统统进行了全新的、特别的重构。⑤除了由法学创造、为法学创造的概念之外，有大量概念都是原封不动地从日常语言（communiterloquendo）或法学以外的学术语言中引入的。这些原初概念，除了常常不加改动地进入法律语言之外，也往往成为了经过法律构筑的那些概念的“母型（matriz）”。⑥
“Actio”也不例外。根据意大利学者Pekelis的研究，⑦最初即使是在法律领域内，“actio”一词的含义也无可避免地是它在古今日常语言中所具有者，亦即指举动、行为、活动（actus）。申言之，其动词agere有动、侵、取、捕、攻之意。将“actio”用作纯粹私人举动之意的最重要例子之一，就是自助行为。⑧
2Actio原义之嬗变：透过国家行动
④参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p8
⑥[ZK（]正因如此，许多法律概念都是以“形容词‘法律’＋普通名称”此一方式予以命名的。可见，由法学和其他学科或日常语言共享的那些概念，乃担当着“作为其他概念的根基”这一功能。更甚者，当解释工作进行到某一个程度，我们也只能求助于它们（归根究底，也就是经验法则、共同文化等等）。参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p
⑦[ZK（]下文关于actio语义的演化，参见前引③［意］Pekekis，Azione书，p77；［意］Pugliese，ActioeDirittoubiettivo，Milo，1939，p19转引自前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p8
⑧[ZK（]参见［英］EMetzger，Actions，inEMEZGER（ed），ACompaniontoJustinian'sInstitutes，Chap，pp208—228，London：Duckworth（Cornell）UniversityPress，1998，p209
⑨参见［葡］AantoJusto，DireitoPrivadoRomano–I（ParteGeral），4aedio，CoimbraEditora，2008，pp234—23
⑩括号内容为笔者所加注。
众所周知，对于自力救济，古代罗马是从某个时期起才开始有处罚规定的。⑨随着私人公正体制逐渐过渡至公共或称集体（再晚一点则是国家）公正体制，“actio”一词出现了一种有趣的语义嬗变现象：虽然它继续是指私人的行动，但在这个时候，它已经不是指私人针对侵犯或被假定侵犯其权利者使用其私人力量，而是指私人求诸国家为之。Pekelis便说：“此一语言现象，完全类同于‘andardeautomóvel’（乘汽车；字面意思是‘以汽车走动’）的人却是安然坐着的（而根本没有走动［andar］）。现代技术意义上的私人的actio，可谓是一种间接的actio。”⑩
3Actio原义嬗变之转义：诉讼方式
由于向国家求助，必须遵循固定的庄严手续为之，因此，actio一词开始意指这些求助方式，亦即求诸公力救济所需的行为与例行仪式辞句的总合。于是，actio便有了程序类别、诉讼方案、诉讼方式的意思。例如legisactiosacramentoinrem，便意谓对物誓金之诉。
不过，此一意义上的actio（诉讼），仍有广义与狭义之分。狭义者仅指对人之诉（actioinpersonam），尤其当actio与petitio和persecutio一并出现在同一罗马法文献片断时，更见明显。B11事实上，此一意义上的actio本身即仅指actioinpersonam，因为actioinrem和actioinpersonam的区分，其实是来自更早的vindicatio（后来的actioinrem）和actio（后来的actioinpersonam）的区分，之后actio一词才吸收了vindicatio而具有一个更广泛的含义。B12
4Actio原义嬗变之转义的再抽象：诉权
actio还有一个重要的含义，这个意义上的actio，词义已到达一个高度抽象的程度，指的是“agere的权力”。一开始时，它尚包括自力救济和透过诉讼程序寻求救济两种方式，到了后来则仅指后者，也就是诉权。
古罗马法学家Celsus在公元2世纪便替这个意义上的actio（诉权）下了一个极其重要的定义：“诉权不外乎是通过审判追索应得的东西的权利（Nihilaliudestactioquamiusquodsibidebeaturiudiciopersequendi）”。B13之所以说这个定义极其重要，是因为其看似简单，后世法学家们却有着南辕北辙的理解和演绎，甚至因此而促成了诉权和实体权利的近代分流。
二、诉权与实体权利的关系流变
（一）第一阶段──罗马法中actio和jus的不对称
首先，必须注意的是，正如上文所述，由于actio一词的多义性，“有诉”便意味着“有诉权”（因此很多时候将之理解为“诉权”会更切合语境），所以这里所讲的jus，其意义自然应作收紧，亦即不包括“诉权”，而仅指透过actio（诉或诉权）予以实现的实体权利。
谈到罗马法中actio与jus不对称的现象，必先要提及的是市民法和长官法的区分。简单来说，长官法是与市民法对立的概念，它以某些长官（裁判官［praetor］、行省总督［proconsul］等）的告示（edicta）作为渊源。B14所谓长官告示，是长官于任期内所作活动的纲领，并会于其任职之始公开张贴。在这种长官法中，最常见的是裁判官法。虽然严格而言，裁判官法只是长官法的一部分，但由于绝大部分的长官法都是裁判官法，因此两种名称通常会不加区分地混用。B15
B11参见前引⑧，p212
B12参见前引⑨，p239
B13出自《学说汇纂》44751。《优士丁尼法学阶梯》4处也有类似的表述︰“Actioautemnihilaliudestquamiuspersequendiiniudicioquodsibidebetur”两者遣词稍异，但其趣实同。
B14因此，除了jushonorarium之外，它尚可被称为jusedictale和jusmagistrale。之所以名为jushonorarium，是因为它乃基于长官的荣誉尊位。罗马法学家Pomponius便说：“名曰honorarium，乃因裁判官尊位之故。”（onorriumdicitur，quodabhonorepraetorisvenerat）参见《学说汇纂》12210。
B15参见前引①［葡］ebastioCruz，DireitoRomano（Iusromanum）-I，4aedio，Coimbra，1984，p298
B1语出Marcianus，参见《学说汇纂》118：Nametipsumiushonorariumvivavoxestiuriscivilis
B17关于裁判官在各个时期的活动范围，参见前引B15，p300
B18出自《学说汇纂》1171：Iuspraetoriumest，quodpraetoresintroduxeruntadiuvandivelsupplendivelcorrigendiiuriscivilisgratiapropterutilitatempublicam
B19关于裁判官法之诉的分类，参见［西］lvarod’Ors，ElementosdeDerechoPrivadoRomano，egundaedición，EdicionesUniversidaddeNavarra，A，Pamplona，1975，pp0—1
在公元前3世纪中叶以前，裁判官活动的本质基本上仅仅是对法律进行解释（interpretatio），再者其解释工作也受大祭司团（collegiumpontificum）所监察，所以这时候，裁判官可谓纯粹是“市民法的活的声音”（voxvivaiuriscivilis），B1难对法律有大动作的革新。后来，随着裁判官的权限越来越大，他开始可以（基于其治权［imperium］，再后期一点则基于其审判管辖权［iurisdictio］）透过公文创制裁判官法。B17这种裁判官法（或者说长官法）构成了一套跟市民法不同的系统，其功能在于补足后者，以便令僵硬呆板的市民法能够适应社会经济情况的多变。罗马的法学家Papinianus便说：“裁判官法是裁判官基于公益而引入的法，其目的在于辅助或补充或修改市民法。”B18
具体而言，裁判官对市民法的这种左右，主要表现在以下两方面：
第一，如果裁判官认为某种社会状况值得受司法保护，但市民法却不给予保护（亦即其仅为事实状况而非权利），则裁判官亦可创设诉权，在告示中宣布其司法保护允诺（“吾将予以审理……”），从而允许提讼，以给予救济。这种诉讼称为裁判官法之诉（actiopraetoria）。举例而言，裁判官可以运用“扩用诉讼”（actioutilis）的方式，B19将原为特定情况而设的actio延伸适用于其他情况（用以派生“扩用诉讼”的由市民法明定的诉讼，则称为“直接诉讼”［actiodirecta］，两者互对相称），让本身没有诉权的人取得诉权，进而获得司法保护。B20
因此，葡萄牙罗马法学者antosJusto总结道：“Actio是借以保护一项获得法律秩序（通常是市民法）所承认的既存权利，或者保护一项长官认为值得受法律保护的事实状况的一种手段。”
第二，如果某种社会状况虽然被确认为权利，但裁判官认为它不值得受司法保护，则裁判官会驳回诉讼。B21也即法庭能够确认一个法律所不支持的请求，也能够否决一个法律所支持的请求。简言之，有jus不一定有actio，反过来说，有actio也不一定是因为本身有jus，因为是否能够获得救济，很大程度上乃取决于裁判官的态度。于是，在罗马法中，要获得救济不是问“有否jus”，而是要问“有否actio”。B22
（二）第二阶段──actio和jus话语的中世纪对应式重构
从上文可知，罗马法中的actio和jus之间的关系是稀疏零落的。对照在19世纪正式成形的诉权与实体权利一元观，亦即视诉权依存于实体权利的理论，不难看出，后世的一元观似乎跟罗马法中actio与jus关系的上述两种特征（其一是两者之间无必然联系，其二是所谓的“只问actio”观念）是青黄不接的。那么，究竟后世学者的一元观基础何在？为何它可以把曾经如此离散的两种概念拉拢在一起，而且还结合得那么紧密？为何它又可以把那种“只问actio”的思维倾向在某种意义上逆转成“诉权依存于实体权利”？
笔者认为，以上问题的答案，可以在中世纪找到关键性线索：中世纪注释法学派在解读罗马法文本、对罗马法素材进行重构时，做了以下两项重要的工作，使actio和jus的关系出现了重大转变：一是把actio和jus对应起来；二是以jus作为actio的原因。中世纪注释学者们把actio和jus作为对应的概念放到了一起，他们认为，一切actio都是以一项权利作为前提的。B23
B20参见前引⑨，p25
B21参见［德］MaxKaser，Direitoprivadoromano（葡萄牙语译本），radportdeamuelRodrigueseFerdinandmmerle，Funda
oCalousteGulbenkian，1999，p440；前引B15，p300；前引⑨，pp428、440
B23参见［葡］JosédeOliveiraAscenso，DireitoCivilReais，5ed，CoimbraEditora，1993，p15
B24此一自然段的内容，参见唐晓晴：《民法基础理论与澳门民法的研究》，中山大学出版社2007年版，第0—1页。
B25参见唐晓晴：《澳门特别行政区土地法中的长期租借制度——以dominiumdirectum和dominiumutile的区分为视角》，载《北方法学》2012年第1期，第5页。
德国学者Landsberg便明确指出，在罗马法中，jus和actio是两个分离的概念：某人有一项权利，但可能会没有actio；反过来说，获裁判官授予actio的某人，也可能不拥有相应的权利。然而，当这些罗马法原始素材到了中世纪注释法学派手中时，上述两个概念便从此结下了不解之缘：注释学者们推定，在罗马法中各种形式的actio背后，均有其相应的权利。由于他们发现在罗马法中一切actio要么是inrem（对物）的，要么是inpersonam（对人）的，因此他们认为，罗马法中的jus也理应可以归为inrem或inpersonam。注释法学家们遂运用原因（causa）此一概念来构筑他们的理论。他们断言，在一切actio的背后都一定有一个原因：actioinpersonam的原因就是jusinpersonam，至于actioinrem的原因则为jusinrem。而这也被认为是现代法中债权与物权的整个区分的基石。B24
事实上，在actio与权利之间关系的问题上，罗马法的actio带给中世纪注释学派的启发并不止表现在权利和“对人”、“对物”的连结工作上。注释学派关于dominiumdirectum与dominiumutile的区分，也是受到罗马法中actiodirecta和actioutilis的区分所启迪的。B25总而言之，在中世纪的重构之后，jus与actio便如影随形，两者之间的对应关系和因果关系在后世法学家的思维中挥之不去。此影响之深远并不难从他们的论述中看出端倪。
（三）第三阶段──诉权与实体权利一元观的成形
1历史背景
在18世纪，罗马法的生命力曾经一度在危机边缘徘徊。B2这种背景催生了“《学说汇纂》现代应用（ususmodernuspandectarum）”思潮，促使当时的法学家们进一步致力于从罗马法中抽取素材，塑造符合时代要求的学说（其实这种思想可以再上溯至几个世纪前的后注释法学派）。这种氛围不仅存在于德国，更笼罩了整个中西欧。罗马法中的actio也自然成为构建现代法学的原材料（后来Windscheid以actio为参照系发展出来的请求权理论，便是例证）。当时在诉权的定位问题上，摆在学者们面前的选择基本上只有两个：要么把它焊接进私法理论体系，要么把它留给逐渐兴起的公法理论体系（其时诉讼法学亦尚未真正兴盛）。B27在那个以私法理论为法学领域核心的时代，私法学者们走上了前一条道路，
2一元论观点的展示
笔者尝试选取一般认为代表了当时欧陆诉权实体权利一元观B28的权威学者，尽可能详细地阐述其见解，当时德、法两国影响力巨大的法学家分别是身为延续了“《学说汇纂》现代应用”旺盛灯火的19世纪德国历史法学派之首的avigny，以及18至20世纪的三位法国学界重要人物：Pothier、Demolombe和Planiol。
B2当时的理性自然法主义者认为，法律是人类理性的产物，是共通于一切民族和时代的。以ugoGrotius为奠基人、Leibnitz和hibaut等为后继者的该学派，撼动了当时整个欧洲的罗马法研究。在那个年代，罗马法“成文的理性（ratioscripta）”的地位开始受到质疑，另一方面，也有法典化及国家立法运动的压力。（参见［葡］AantoJusto，ACrisedaRomanística，noBoletimdaFaculdadedeDireitodaUniversidadedeCoimbra，Vol72（199），CoimbraEditora）下文关于罗马法研究在欧陆的延续历程的概观，参见前引B15，pp91—100；前引⑨，pp98—103。
B27关于诉讼法学的兴起及其原因，参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p172etseq
B28作为例子，参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，pp188、190；以及［乌拉圭］EduardoJCouture，FundamentosdelDerechoProcesalCivil，erceraedición（póstuma），RoqueDepalmaEditor，BuenosAires，1958，p3，nota12
B29译自［德］FCvonavigny，istemadelDerechoRomanoActual（西班牙语译本），omoIV（traducciónpor[KG-3]n[DD（-2]～[DD）]JacintoMesíayManuelPoley），Madrid，FGóngorayCompaía，Editores，1879，pp7—10
B30笔者认为，这里之所以出现了“抵押”和“质押”两个用语，是因为在罗马法中，广义言之，无论债权人有否占有担保物，皆可称为“质押”（pignus；若有则谓之pignusdatum，若无则为pignusobligatum）。但精确来说，若债权人没占有担保物，有关的债务担保应称为“抵押”（hypotheca）。参见前引B21［德］MaxKaser书，p182
（1）德国学者avigny的一元论观点
他反对所有权等是同一层面、同一性质的东西：“相反，诉权其实是权利在维持其同一性的情况下，有可能会出现的一种演进和变形，因此它是跟权利的生、灭位处于同一个层面之上的。这些演变并不是权利本身，而是那些真正意义上的权利所经历的存在阶段。”
在题为“诉”的第CCV节的开首，他再度重申及总结：“一切权利被侵害之后，都会呈现出其特定的一面”、“基于此一侵害而产生的关系，或者说，受害当事人因而获赋予的权利，称为诉权”。
avigny之所以在这一章论述诉权，是因为他认为诉权是权利受侵害的结果（如上所述，该章的标题便名为“权利的侵害”），于是他又再一次回归主题，并明确点出诉权和权利受侵害两者之间的因果关系：“任何诉权都必然有两个前提条件：其一是存在一项权利，其二是这项权利遭受侵害。如果权利不存在的话，也就不可能被侵害；没有侵害的话，权利便不能呈现出诉权的特殊形态。”显而易见，他认为诉权是权利被侵害后所呈现的一种新的状态、是权利的变形、是权利的其中一个阶段。
第二，avigny诉权观与其对权利的理解之间的关系。任何理论体系（不止法学）的构筑，都需要各个部分融贯不悖。从上文可以得知，avigny认为诉权是权利的一个阶段、是权利受侵害后所呈现的一种特殊形态。但为什么他会这样认为？他这种想法背后的基础是什么？葡萄牙学者CastroMendes认为，avigny的这种诉权观是与其权利观有密切关系的。他通过发现avigny在其《当代罗马法体系》中一段颇为有趣的论述，为这个问题下了一个很好的注解（以下片断由笔者自行翻译）：“如果想要理解在现实生活中运作的权利关系的整体的话，那么，只认识各项关系的内容以及其当前表现，是不够的。我们还要研究其生命组织的发展进程，也就是说，除了其不变元素之外，尚需考察其结构的可变部分。这包括了权利的生、灭、发展及可能出现的变化，并尤其包括对其侵害的抑制。很多时候，人们会把法律关系有机生命的这些不同阶段看成是新的权利，并视之为与原权利处于同一层面的东西，进而试图确定它在法律大楼中的应处位置；可是，这种思考方式是错误的，它会把一切概念都搞乱了。”B31
B31转译自前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p192CastroMendes参考的是《当代罗马法体系》的法语译本。为严谨起见，笔者在翻译时，一并参考了CastroMendes的葡萄牙语译文、该书第一卷的上述西班牙语译本（1878年版，pp20—21）以及Williamolloway的英语译本。（［德］FCvonavigny，ystemofheModernRomanLaw，VolI，Madras：Jigginbotham，Publisher，187，pp320—321）
B32参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p192
B33参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p191
B34参见［意］GiuseppeChiovenda，CursodeDerechoProcesalCivil（西班牙语译本），raducciónycompilacióndeEnriqueFigueroaAlfonzo，México：arla，1997，11；［意］GiuseppeChiovenda，PrincipiosdeDerechoProcesalCivil（西班牙语译本），raducciónespaoladelaterceraediciónitalianayprólogodelJoséCasaisyantaló，notasdeAlfredoalvador，omoI，Reus，AMadrid，1977，p78前述第二部作品被译为西班牙文时，连作者的名字Giuseppe也一起被“西班牙化”成José，因此该译本的作者名称为JoséChiovenda，笔者选择在标示文献出处时还原其意大利原名。
可见，对于avigny而言，权利并不是一种“不变化”的东西，也就是说，它不会因为小小的变更（主观或客观变更）而完全崩坏，或者因而被另一项权利所取代。相反，他是将权利理解成一种“具可塑性”、“有机”的东西。易言之，权利会随着情况的不同而进行变化、作出适应，因此能够在其生命的不同阶段中，呈现出不同的形态。
CastroMendes认为，avigny所提倡的“权利生命可塑性”乃其诉权理论的基础。在avigny看来，权利在其本质依旧不变的情况下，是会按照情况而在不同阶段展现不同形态的。诉权只不过是权利在它的其中一个阶段中所呈现的形态而已。权利之所以会出现这种转变，便是因为权利遭受侵害。B32
第三，后世学者对avigny诉权观的不同解读。学者们对于avigny就诉权所作的论述理解并不一致。根据CastroMendes的研究，至少存在两种不同的解读：B33
第一种解读认为avigny视诉权为一项因实体权利被侵犯而生的新权利，用CastroMendes的术语讲，这种观点称为“纯粹源起依赖（权利）说”（dependênciameramentegenética），亦即认为诉权对实体权利的依赖，仅限于以后者作为产生原因。诉权一旦产生，它便会是一项新的权利，而非其所从出的那一项实体权利本身。持此观点的有Chiovenda、ozzi等人。
第二种解读认为avigny视诉权为被侵害的实体权利本身的一个阶段或变形，CastroMendes称这种观点为“实质依赖（权利）说”（dependênciasubstancial），也就是说，诉权除了在其起源上依赖（被侵害的）实体权利之外，它们也是一体的，而非分别作为两项不同的权利。倡此说者，有Motara、Galante等人。
笔者认为，CastroMendes教授的看法似乎更为可取，因为avigny本人的确不断提到，诉权是权利的“防御状态”、“变更”、“特殊形态”、“演进和变形”、“特定的一面”。B3认为avigny所抱持的是诉权与实体权利一元观，是毋庸置疑的论断。B37
B35［德］FCvonavigny，LeDroitdesObligations，tradGérardineJozon，tomoII，Paris，183，p441etseq转引自前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p193，nota1此乃avigny的《作为当代罗马法一部分的债法》（DasObligationenrechtalsheildesheutigenrmischenRechts）的法语译本。
B3详见上文“avigny诉权观的阐述”一节。
B37CastroMendes甚至把学者们的诉权与实体权利一元观，细分为“视诉权为实体权利的一个侧面”、“视诉权为实体权利的一项元素”、“视诉权为实体权利的一个阶段”三种论调。（参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书p187etseq）事实上，他自己也说，虽然这种区分在实务上的确很难辨识，但在理论上，还是不得不特别指出。（参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p189）他指的是他所区分的前两种论调，但笔者认为，这三种论调在某种程度上还是重合难分的。不管怎样，笔者还是对他的划分抱持正面态度，因为我们在这里所聚焦的也只是理论上的梳理而已，而且在大陆法系法律人的思维中，按照各种标准对概念进行一级又一级的分类再分类，也是根深蒂固的惯性做法。事实上，这也是有其深层意义的，因为一个严密的体系根本不容许模糊地胡乱拼凑（虽然有些构筑还是有其模糊性的）。
B38参见［法］Aubry&Rau，DroitCivilFranais，XII，ixièmeéditionparPaulEsmein，Libairiesechniques，1958，p8，note1
B39［法］CDemolombe，CoursdeCodeNapoléon，volIX，Paris，1870，p191
B40前引B20［乌拉圭］EduardoJCouture书，p3
B41［法］Planiol，MetRipert，G，raitéPratiquedeDroitCivilFranais，ome3，Réimpression，chmidtPeriodicalsGmb，1995，p97
B42前引B41，p98
B43参见［法］Pothier，raitédelacommunauté，tome1，AParis，chezJeanDebure，pere，libraire，quaidesAugustins，àl'imagePaul/AOrléans，chezlaveuveRouzeau-Montaut，imprumeurduroi，del'evêché，del'université，delaville&ducollege，1774，nos9etseq
（2）法国学者Pothier、Demolombe、Planiol的一元论观点
第一，Pothier、Demolombe、Planiol诉权观的阐述。在法国学说中，这种一元论的说法亦比比皆
是（但要注意的是，当然不可能每位学者皆认同此一观点；例如，以否认有任何权利存在著称的极端论者Duguit，自然不会承认有诉“权”的存在）。B38
与avigny大致同期、19世纪法国解经学派（coledel’Exégèse）代表人物之一Demolombe，便如此论述诉权（以下各学者著作的原文片断皆由笔者自行翻译）：“归根究底，诉权是被推动的权利本身；它是处于行动状态而非静止状态的权利；它是处于战争状态而非和平状态的权利。”B39
由于诉权被认为是权利本身，因此于Demolombe而言，法律同时提到权利和诉权两者，其实是冗言赘语。B40据观察，把诉权形容为“处于……状态的权利”这种表述，似乎也直接影响了后来的法国诉讼法学者。例如，Cézar-Bru便称诉权为“运行起来的权利”、“处于运动状态的权利”。较Demolombe后期的Planiol在提及诉权时，也表达了类似的意见：“总的来说，诉权并不单独地构成不同的财产或权利。它们只不过是被提请审理的权利本身（ledroitlui-mêmedèduitenjustice）而已。因此，其实不需要去区分诉权属动产性质或不动产性质，因为这只要看那权利属于物权还是债权就可以知道了。Pothier的表述方式便是如此：他正是将法语créance（债权）和obligation（债），不加区别地跟拉丁语actio一起交互使用。”B41之后在具体论述关于不动产的诉讼时，他又指出：“真正的请求返还之诉的诉权，不外乎是被声请审理的所有权。”B42
正如Planiol所言，这种把诉权和实体权利混而为一的观念，至少可以再向前追溯至“法国民法典之父”Pothier。事实上，在Pothier的论述中，他的确常常将droit和actio混用。例如，他在举例区分droitmobilier和droitimmobilier时，便说道法谚“actioadmobile，estmobilis；actioadimmobile，estimmobilis”即此之谓；更有甚者，他在说明某一项权利是droitmobilier或droitimmobilier的同时，又会直接说它是actioadmobile或actioadimmobile。B43
第二，与avigny诉权观的比较。虽然上述法国学者们的这种一元观跟avigny的观点颇为相似，
但CastroMendes指出，它们之间还是稍有区别的：avigny的一元观，认为诉权是权利的一个阶段（fase）；至于上述法国学者的一元观，则把诉权视为权利的一个侧面（aspecto）。B44尽管如此，两者可谓异曲同工，它们都把诉权视为依存于实体权利的东西，因此，CastroMendes将这两种论调一并归入“实质存赖说”之列，也就是说，诉权不但在起源上乃依赖于实体权利，而且亦与实体权利一体。
但不难看出，在诉权和实体权利之间关系的构筑上，avigny的尝试似乎是比较系统的。CastroMendes批评上述法国学者们的那种表述方式形象生动有余而科学严谨不足，因为那只不过是十分空泛地宣称诉权和权利之间有依存性、从属性关系而已，故就科学层面言之，其意义是甚为有限的。B45事实上，即便是后来的法国学者本身，也认为“诉权是被提请审理的权利（l’actionestledroitdéduitenjustice）”此一经典表述其实不甚精确，因此必须加以厘清其内涵。B4
B44参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p187etseq
B45参见前引③［葡］JoodeCastroMendes书，p189
B4前引B38。该注释当为该书修订者PaulEsmein所追加。
B47前引B28［乌拉圭］EduardoJCouture书，p3
B48参见［葡］ManuelADominguesdeAndrade，eoriaGeraldaRelaoJurídica，VolI，Reimpresso，Coimbra，1997，pp22—27
B49参见［葡］GuilhermeAlvesMoreira，InstituiesdeDireitoCivilPortuguês，omo1，Coimbra，1907，p129
B50前引B49，p45
B51前引B49，p45
B52本节内容，主要参见［意］EnricoullioLiebman，ManualediDirittoProcessualeCivile，I，GiuffrèEditore，ristampadellaquartaedizione，1984，pp131—132；前引③［葡］JoodeCastroMendes书，pp149—154；前引B22［西］ManuelMorónPalomino书，pp135—13；［巴西］RicardoAdrianoMassaraBrasileiro，PandectismonasDoutrinasCivilistaeConcretadaao，rabalhopublicadonosAnaisdoXVIICongressoNacionaldoCONPEDI，realizadoemBrasília–DFnosdias20，21e22denovembrode2008；［巴西］OvídioABaptistadailvaeFábioGomes，eoriaGeraldoProcessoCivil，EditoraParmaLtda，2002，p94etseq
B53Windscheid参与了《德国民法典》第一草案的编撰，结果法典最终文本也采纳了其Anspruch理论（第194条）。除此之外，该法典的结构以及内容顺次，都在很大程度上追随了Windscheid所构建的体系。
3法国一元论学说对拉丁法系学者的影响
由于拉丁语族国家之间的语言隔阂比较容易跨越，法国的一元论学说对意大利、西班牙、葡萄牙以至拉丁美洲国家的学者施加了一定程度的影响力。B47在19世纪末之前，法国法是葡萄牙学界的主要参考对象，虽然后来学界逐渐转而向德国法取经（不少身兼19年《葡萄牙民法典》起草人的权威学者，皆潜心钻研德国法，例如ManuelAndrade、Vazerra等等），但这仍然改变不了拉丁基因的固有影响。即使是葡萄牙近代民法学“转形”在20世纪初的标志性先躯人物GuilhermeMoreira，其观点亦是如此。虽然他在论述法律关系保障要素时所提出的一元观（后来ManuelAndrade在论述法律关系保障要素时，已除去了这样的一元观；B48对于此一课题，笔者将另行撰文论述），显然并非全无德国学说的轮廓，但我们仍然可以或多或少地发现法国学说的痕迹。
GuilhermeMoreira指出，权利和诉权是“单一的概念（conceitoúnico）”，后者是借助公权力对抗侵害、实现权利的权能，是权利的本质要素，B49或者说，是运行状态中的权利本身（oprópriodireitoemaco）。B50然后他又说，一项权利如果不蕴含使之获得实现、对抗侵害的力量，那是不可想象的，他甚至直言，无诉权即无权利。B51可见，这位学者认为它们只不过是一体的两面，不能互相分离，这跟上述法国学者的观点是类同的：两者在实质上并无二致，都认为诉权就是权利本身，都认为诉权是权利的动态一面；在其表述方式上，也与法国学者们的那些经典表述同出一辙。
（四）第四阶段──诉权与实体权利的分流B52
如上所述，于18、19世纪盛行的传统学说（其影响力甚至在20世纪初仍有残存）主张诉权和实体私权是一体的。然而，一场发生于19世纪中叶的论战，使这种理论开始走向了黄昏。
185年，德国格拉夫瓦尔德大学（Ernst-Moritz-Arndt-UniversittGreifswald）教授、潘德克顿学派的BernardoWindscheid发表了《从现行法角度看罗马法中的Actio》（DieActiodesRmischenCivilrechtsvomtandpunktdesheutigenRechts）一书，在该书中，他提出了著名的Anspruch（请求权）此一实体法概念。B53该概念是他从罗马法的actio演绎而来的。但我们绝对不能简单地认为，现代的Anspruch就等于罗马法的actio。因为，他其实只是把actio视为“可诉诸法院的Anspruch”（gerichtlichverfolgbareAnspruch）。虽然罗马人用actio来表示某人可以对他人作出要求，但不可以说Anspruch就是actio，因为Anspruch撇清了actio所蕴含的“司法追索可能性”（可诉求性）元素（perseguibilidadejudicial），也就是说，它撇清了罗马法学家Celsus为actio所下的定义中“persequendijudicio”（通过审判追索）的部分。这种Anspruch不论权利有否被侵害都会存在。所以，他所讲的anspruch指的是在侵害发生之前便存在的一种效力。依其所言，Celsus所给出的定义“通过审判追索应得的东西的权利”（iuspersequendijudicioquodsibidebetur），便应该是这样予以解读的，也就是说，它是一项指向被告的权利。
Windscheid于同年以《Actio──覆hMuther博士》（DieActioAbwehrgegenDrhMuther）作出回应，他认为Muther曲解了他的观点，而且他的构想其实是从实体法的角度而非程序法的角度展开的（但Windscheid后来在其182年发表的著作《潘德克顿教科书》［LehrbuchdesPandektenrechts］中［§§43-4］，却在某种程度上采纳了Muther的意见）。这场论战的意义实际上远大于其表面。根据意大利学者Pugliese所言，在Windscheid的《从现行法角度看罗马法中的Actio》发表之际，学界尚满足于Celsus于2世纪所下的定义，并只限于对它进行解释。“人们没有认真的思考过，罗马人眼中的诉权（actio）和现代人所理解的诉权（Klagerecht）有可能不是同一回事”。B55
Celsus对actio所下的定义本身就由程序意义“通过审判”和实体意义“应得的东西”两项元素构成，只不过此前的学者如avigny等人都倾向注视后者，结果所谓的诉权私权说便应运而生，促使诉权与实体权利结合得如此紧密。即使是Windscheid，他的Anspruch理论其实也是在演绎actio的实体元素而已。事实上，这也反映了19世纪前诉讼法仅作为实体法附属工具的观念。而经过上述论战后，无论是诉讼法学还是诉权的正式独立都已经初现眉目：学术界开始将实体权利与诉权互相区分开来，使后者走上一条大致独立的路途，转而纯粹意指要求国家机关进行审判的权利。B5现代诉讼法学的根底，亦随之宣告奠立。Pugliese便说：“如果actio的实体内容已经转变成Anspruch的话，……那么便很容易得出一个理所当然的结论：诉权必定会被看成是一项绝对独立于实体权利的权能或权力……”B57
B54关于诉讼程序书状的内容结构以及各种诉讼程序书状的模板，参见前引B21［德］MaxKaser书，p448etseq
B55［意］GiovanniPugliese，IntroducciónIn：WindscheidyMuther，Polemicasobrela“actio”，radomásABanzhafBuenosAires：EJEA，1974，pXIII；转引自前引B52［巴西］RicardoAdrianoMassaraBrasileiro文。
B57前引B55［意］GiovanniPugliese书，pxvx
B58参见前引B21［德］MaxKaser书，p45
虽然有学者指出，实体法和诉讼法之间的清楚剥离主要归功于Windscheid，B58但是，Muther的贡献显然也是不容抹煞的。事实上，Muther的影响便清楚见于那些主张“权利保护请求权”（Rechtsschutzanspruch）理论（这是在德国诉讼法学界一度大行其道的学说，一般认为由德国民事诉讼法学者AdolfWach所创，但在今天已渐遭扬弃），以及其后一切视诉权乃指向国家而非被告的诉讼法学者的作品之中。Pugliese就说过，诉权的“纯诉讼法或纯公法概念，乃肇因于actio的实体内容被Windscheid的请求权概念所吸收，但其实这一切在Muther的作品中已经略现雏形了”。B59