为扎实开展“我为群众办实事”活动，10月20日，河南省高级人民法院召开新闻发布会，通报近三年来全省法院物业纠纷案件的办理情况，发布物业服务合同纠纷典型案例。
发布会通报，2019年以来，全省法院共受理各类物业服务合同纠纷案件74647件，审结69475件，审结率93.07%。郑州作为省会城市，人员集聚度高，辖区涉物业服务合同纠纷案件数量据全省首位，收结案数占全省法院28.1%。开封、平顶山、南阳收结案数分别位列第二、三、四。全省物业服务合同纠纷案件一审调撤率为75.6%，服判息诉率为97.92%，再审审查（生效案件申请再审率）率为1.24%，案件质量大幅提升。
全省法院着力提升物业纠纷案件审理质效。凡是符合小额诉讼法定金额标准的案件，必须适用小额诉讼程序，简化程序，缩短审限，实行一审终审；超出法定金额标准的简单案件引导当事人主动自愿选择适用小额诉讼程序，目前，9849件案件适用小额诉讼程序办结。
为避免物业纠纷案件，特别是同一小区、同样的诉讼出现裁判结果不一致的情况，省法院积极推进物业纠纷办案标准化建设，统一同类案件的裁判思路，强力推行类案检索，确保法律适用统一，合理分配举证责任。
发布会指出，省法院不断完善多元化解机制，推动“三零社区”创建。省委在全省开展以“零上访零事故零案件”为目标、为抓手、为检验的村（社区）、企事业单位创建活动。全省法院严格按照省委的工作部署，健全人民调解、行政调解、司法调解相互联动，积极推动相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式，运用法治思维破解难题，探索完善区、街道和社区三级物业矛盾纠纷调解机制。
省法院将进一步加强诉源治理，完善物业纠纷案件办理机制，定期发布典型案例，为全省“三零”社区创建和基层治理现代化提供更加有力的司法服务和保障，用“我为群众办实事”的实际行动和效果，检验政法队伍教育整顿和党史学习教育成果，不断提升人民群众的司法获得感、幸福感。
会上发布7起物业服务合同纠纷案件典型案例：
案例一
冯某与天某物业管理公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
天某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。
二、裁判结果
三、典型意义
物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主，朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同，物业服务企业应当为小区业主提供优质的物业服务，业主应当及时交纳物业费用，双方协调配合，共同维护小区的安全、卫生与秩序。如果发生纠纷，也应当互相理解，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，尽快恢复小区的安宁与和谐。
案例索引
一审：商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初11827号民事判决
二审：商丘市中级人民法院（2020）豫14民终952号民事判决
再审审查：河省高级人民法院（2020）豫民申3192号民事裁定
生效裁判认为：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定及《物业管理条例》第十一条的规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。生效判决认定其未经充分协商，驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。
物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务，小区正常运转的基础。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。收取合同约定以外的费用，缺乏合同依据，不应当支持。但是在遇到物业服务成本上涨的情况下，根据市场变化，也可以申请调整物业收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益，应当遵循正当程序原则，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，则需经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。否则，则因调整程序不合法，不能得到法律的支持。
一审：许昌市鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1907号民事判决
二审：许昌市中级人民法院（2020）豫10民终2626号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2021）豫民申3411号民事裁定
新时代小区未成立业主委员会，2016年5月20日，新时代社区居委会与人文物业公司签订《新时代小区临时物业委托服务协议》，约定由人文物业公司为涉案时代小区提供物业服务，约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求：确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《临时物业委托服务协议》无效。
一审法院认为：在案涉小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，居民委员会与人文物业公司签订《新时代临时物业委托服务协议》，委托人文物业公司对小区临时进行前期物业服务管理，并无不当，关于该协议系非法协议的主张不成立。如案涉小区业主不同意人文物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。刘某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。刘某仍不服，申请再审。
再审法院认为：在居民委员会是否具备选聘物业公司的职能上，本案根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。同时参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。认定居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司为业主临时为业主提供服务。
对于居民委员会与人文物业公司签订的《新时代小区临时物业委托服务协议》的法律效力，该协议未损害社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。
本案例肯定了居民委员会在特殊情况下为辖区内小区临时选聘物业公司的行为的有效性，对于维护小区的秩序维护、和谐稳定，居民的安居乐业具有积极的意义，也是推进建立共建、共治、共享基层治理的具体实践。
一审：郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9098号民事判决
二审：河南省郑州市中级人民法院(2019)豫01民终23868号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2020）豫民申1375号民事裁定
法院生效判决认为，某弘物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某丽理应支付物业费。因刘某丽未按时缴纳车位维护费，构成违约，刘某丽应向某弘物业公司支付1440元车位维护费并承担年利率5%的利息。关于刘某丽主张其不应当承担2018年11月20日之后的车位维护费的问题，因刘某丽存在违约行为，且刘某丽主张已经解除合同的依据不足，不予支持。
随着城市汽车保有量的增加，民众对车位的需求量上升，开发商在规划中即把小区车位规划作为重要的组成部分。但小区建成交付后，车位维护费或车位管理费的缴纳也成了物业服务企业与业主之间容易发生争议的热点问题。因此，各方在签订物业服务合同或前期物业服务合同时，更加注重了对收取车位服务费的协商约定。如果当事人在合同中明确约定了业主应当支付车位维护费，并且内容也不违反法律法规强制性规定的，就应当诚信履行合同义务。如果业主不按照约定支付车位维护费，物业服务企业起诉请求业主支付车位维护费的，应当依法予以支持。
物业服务企业的管理水平，关乎业主的居住环境和切身利益，业主依法享有选聘和解聘物业服务人的权利，但是物业服务合同实质上应当是业主群体与物业服务企业之间的合意与安排，物业服务合同的解除权利也是全体业主享有的权利，选聘与解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，并且还要符合法定程序。单一业主作出的解聘物业服务企业或解除物业合同的意思表示，并不直接产生解聘的法律效力。本案中，刘某丽以其已告知某弘物业公司解除合同为由，主张不应支付2018年11月20日之后的车位维护费，不予支持。
一审：郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29745号民事判决
二审：郑州市中级人民法院（2020）豫01民终4570号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2020）豫民申8194号民事裁定
业主有权作出选聘新物业公司的决定，按法律规定要符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数“双过半”要求。如果主张未达此要求，涉及的法律问题是合同是否可撤销而非合同本身是否生效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，对业主大会作出选聘物业服务企业的决定，及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主而非提供前期物业服务企业。
一审：新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初7264号民事判决
二审：新乡市中级人民法院（2021）豫07民终1475号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2021）豫民申5482号民事裁定
王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用，并于2018年12月15日将8月至12日的水费交给小区业主委员会。某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息；拖欠的水费及利息。
关于物业服务费的标准，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费已酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，王某轩应缴物业费为3365元。
本案例，依法保障了业主委员会更换不称职的物业服务公司的权利，对物业服务企业继续占用小区物业服务设施，强行收取物业费的行为进行了否定性的评价，有利于做好新旧物业服务企业的移交工作，保证物业服务的质量与连续性。
一审：河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5072号民事判决
二审：河南省信阳市中级人民法院（2019）豫15民终5083号民事判决
二、处理结果
本案集中表现出了物业纠纷案件的特点，即群体性，本案起诉的业主有6名，但背后是大量潜在未起诉的业主，案件的处理具有较强的示范效应，处理不慎，就可能引发群体性矛盾纠纷；物业服务企业与业主朝夕相处，“冰冻三尺，非一日之寒”，通过审判，修复关系、重建信任，才是化解矛盾纠纷的终极目的。
本案的处理也集中体现了人民法院处理物业纠纷的工作理念与方法。合议庭接到案件后，就确立了强化调解，帮助当事人理顺情绪，解开心结，实质化解矛盾纠纷的工作思路，在正式开庭前，深入社区进行走访，现场勘察物业服务现状，与小区业主、物业企业深入沟通，准确把握双方矛盾的根源、起因和症结。在充分了解情况、查清事实的基础上，就地展开调解和普法宣讲工作，最终促成双方互相理解，互谅互让，达成了调解协议，6起纠纷及潜在的大量纠纷得以一揽子圆满解决。当事人冒雨给法官送来“人民公仆执法为民”的锦旗。该系列案件的圆满处理，既解决了长期困扰双方的物业服务质量不高、物业费收不上来等实际问题，也给小区居民上了一场生动的普法教育课，为构建“和谐社区”、“无讼社区”注入了强大法治力量。
一审法院：许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初2699号民事调解书