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2、与其配套的设备、设施和场地等。这里的业主是指房屋的所有权人。为了规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，我国制定了城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例等法律、法规。2.物业管理的特征物业管理有以下特征：（1）物业管理组织的专业化物业管理一般是由专业的物业公司，对一定范围内的物业进行统一管理。物业公司通过设置专门的管理机构，配备专业人员，从事相应的管理业务。如配备具有管道、空调、机电设备、消防等专业技术的人员，从事专业化的服务。（2）物业管理形式的规范化这是物业管理走向现代化、科学化的一个显著标志。这不仅指公司的设立必须符合法律规定的程序，而且包括其管
3、理运营必须规范化，如物业的接管（包括竣工验收）要规范，与业主和使用人签订合同要规范，服务收费及岗位职责也要规范。（3）物业管理关系的契约化李延荣、周柯，房地产法（第三版），中国人民大学出版杀，2008年版吴春岐、梦道文，房地产法新论，中国政法大学出版社，2008年版邱艳，房地产法新论，辽宁人民出版社，2007年版契约化是指合同和公共契约的方式，来约定物业公司和业主的权利义务，并明确服务项目标的，包括经济利益和标的。这种在市场经济中出现的管理服务型的经济关系是一种合同式平等关系，它彻底改变了原来房屋管理的行政式管理与被管理的关系。(二)物业管理制度的概念物业管理制度是要求有关人员共同遵守，按
4、一定程序办事的规范和行为准则。在物业管理的市场竞争，如果说一个物业管理企业的设备精良、工作设施先进是竞争“硬件”，那么，物业管理的完备、严密、科学、合理就是竞争取胜的“软件”。因此，物业管理制度的建设是一项十分重要的基础性工作。（三）我国物业管理法律制度的法律渊源物业管理法律制度的法律渊源由具有不同效力层次的法律规范性文件构成，可归纳为以下几种：1.宪法中华人民共和国宪法规定了与物业管理有关的条文。如第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。宪法中这些
5、关于房地产权属、私有财产、住宅、公民权利等方面规范的规定和原则，是物业管理立法的依据和指导思想，是物业管理法律规范的重要组成部分，在整个物业管理法律的渊源中具有最高层次的法律效力。2.法律我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，如中华人民共和国民法通则相邻关系制度，中华人民共和国物权法中业主的建筑物区分所有权制度，中华人民共和国公司法委托合同制度，它们都是物业管理立法的基础；其次，土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法等法律也包括一些物业管理应当遵循的强制性规范。3.行政法规行政法规是指国务院在法定职权范围内为实施宪法和法律而制定的有关国家管理方面的范性法律文件，在效力层次上仅低于宪法和法律
7、区的规范性文件。民族自治地方（自治区、自治州、自治县）的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点指定自治条例和单行条例。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年深圳经济特区住宅物业管理条例，1997年上海市居住物业管理条例，1998年广东省物业管理条例等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如北京市居住小区物业管理办法。5.行政规章行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年城市
8、危险房屋管理规定、1990年城市异产毗连房屋管理规定、1991年房屋接管验收标准、19991年城市房屋修缮管理规定、1992年公有住宅出售后维修养护管理暂行办法、1992年城市住宅小区竣工综合验收办法、1994年城市新建住宅小区管理办法、1996年城市小区物业管理服务收费暂行办法、1999年物业管理企业资质管理试行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，2002年住宅室内装修管理办法、2004年物业服务收费管理办法等。6.司法解释最高院颁布的在物业管理纠纷案件审判中适用的大量物业管理司法解释，也是我国物业管理法律体系的重要渊源。二、我国物业管理法律制度存在的问题（一）业主及业主大会存在
13、司或房地产开发建设单位发生纠纷时，难以“抱团”向法院提起诉讼，而只能以个人名义单独起诉，使广大业主的合法权益维护十分艰难。（二）前期物业管理存在问题1.现行法律规范关于前期物业管理的规定我国物业管理条例对小区的前期物业管理做了相应规定，如条例的第二十四条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；第二十五条规定建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；第二十六条规定了前期物业服务合同的期限以及效力终止的情形。但是我国物业服务在前期物业服务过程中还是存在着一些难以解决的问题。2.前期物业管理建管不分物业管理已
14、成为我国城市房地产在开发、建设、分配和销售后期走向房屋规范化管理的一个崭新兴业，亦已经居民生活不可或缺的一部分。但长期以来，由于体制和机制的问题，很多开发建设单位和物业管理企业都存在着“血缘”关系，由于具有共同的利益关系，物业管理企业在前期物业管理阶段乃至以后的服务过程中，都会主动维护开发建设单位的利益，甚至对业主的共同利益置之不理，这种建管不分的弊端导致了目前诸多物业管理纠纷的发生。尽管各地的物业管理的招标如火如荼，企业之间竞争非常激烈，但实际上垄断、暗箱操作的现象依然存在。愈多物业管理企业都是开发建设单位的“儿子”或“孙子”，因此物业管理企业受制于“大东家”，自身的利益也经常被侵犯，小区内
15、业主的共同利益更是很难得到保障。3.招投标不规范开发建设单位希望使用自己的物业管理企业，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾，及不愿将自己所开发项目的物业管理利润转交给其他物业管理企业。而在前期的物业管理招投标的过程中，通过不正当的手段，使自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权。物业管理中的建管不分，究其根源应在前期物业律师365法律咨询品牌网站，房策网，找法网，管理招投标工作不规范中。招投标不规范不但忽略了外来物业管理企业在前期物业管理中的积极作用，同时也不利于维护广大业主的合法权益。（三）物业管理服务存在的问题1.现行法律规范对物业管理服务的规定我国物业管
17、规范和监管由于缺乏有效地法律、法规和相应的管理制度，物业服务企业与业主之间缺少明确的权责关系，它往往会反客为主，与业主产生各种矛盾。物业服务企业在职称方面存在认识模糊，有些实力较弱的物业服务企业，为降低营业成本，其职称的配置不能达到其资质要求，甚至在工程、财务等方面只招聘一些兼职的技术人员。这样将降低物业服务企业的服务质量，损害业主的合法权益。2.物业管理服务缺乏标准目前我国物业管理服务标准体系还没有建立，绝大部分省市也没有制定相应的地方性物业管理服务标准。据调查，目前很多物业管理公司都是依附房地产开发商，往往不是纯粹的管理公司，加之行业不规范，缺乏服务标准，物业管理服务往往很难做到“按
18、质论价、按标定价”，加上管理法规缺位，导致部分物业企业“乱定价、乱升价”、部分业主“不缴费、少缴费”的现象普遍存在。（四）物业的使用和维护存在的问题1.现行法律规范对物业的使用及维护的规定我国物业管理条例对我国物业的维修基金做出了相应规定，如条例的第五十四条、第五十五条分别对维修基金的缴纳和使用问题做出了相应规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会
19、同国务院财政部门制定。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2.对维修基金管理规定不够明确物业维修基金是依据有关法律筹集的用于商品房和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项中国论文下载中心，赵为民，我国物业管理立法的思考，商场现代化，2008年14期公文网，。目前我国现行物业管理法律中涉及公共维修基金的规范，主要是国务院2007年修订的物业管理条例（以下简称条例）和建设部1998年制定的住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法（以下简称办法），但是由于其存在诸多缺陷，导致在现实操作和实施中存在一些问题。条例和办法在细节问题上，比如维修
20、基金的欠缴、追缴、续缴等问题基本属于空白，在实际中很难操作。条例第五十四条第二款明确规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、改造，不得挪作他用。”办法第十条规定“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查和监督。”实践中，不仅业主委员会成立复杂艰难，对于业主委员会的主体资格问题也有不同的看法，在实际操作中问题、纠纷重重。三、我国物业管理法律制度存在问题的解决对策（一）完善业主及业主大会制度1.加强立法使业主大会落实到实处我国物业管理中业主大会形同虚
22、院报正义周刊2006年296期方长海，试论物业管理实践中的法律完善，滁州学院学报，2005年03期。换言之，即使只有一个业主参加了会议，也符合法定人数要求，可以就会议议程安排的事项做出决议。这种规定有利于增强业主参加业主大会的积极性，防止小区事务久拖不决。那些本不愿意参加会议的业主考虑到即使他不参加会议，决议也能照样通过，那么其参加的会议的积极性就能增强了。2.立法明确确定业主委员会的律法地位对于我国业主委员会的法律地位不明，应立法确定业主委员会的法律地位，建立房地产开发建设单位、物业服务企业和业主三者互相平衡制约、互相监督的制约机制柳经纬，物权法（三版），厦门大学出版社，2008年版。
23、立法应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是业主大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。同时，还应明确划分建设单位与物业服务企业的权利、义务和责任，以有效维护业主委员会及广大业主的权益。（二）完善前期物业管理制度1.推行物业管理的建管分离制度我国前期物业管理中存在着严重的建管不分现象，这使得物业管理区域内业主的合法权益不能得到很好的维护，同时也对以后的物业管理服务造成了困难。一些开发建设单位之所以能够“暗埋地雷”，很大原因就在于开发建设单位充分掌握了前期物业的话语权，有权决定前期物业管理企业，而物业管理条例只是“提倡”建设单位按照房地产开发
24、与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。我国应在物业管理相应立法时，应当明令禁止开发商物业管理项目自管；政府主管部门和行业协会应该加大监管力度，杜绝开发商物业管理项目自管的现象发生，以维护广大业主的合法权益。2依法规范前期物业管理招投标鉴于前期物业招投标的复杂性和特殊性，由此将强前期物业管理就显得十分重要，故我们应当对招投标行为进行进一步的规范。依法规范前期物业管理招投标法规体系。对我国现行的前期物业管理招投标管理暂行办法加以修订，完善前期物业管理招投标的资格审查程序，做到使招投标行为有法可依；同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真执行物业管理招投标违
25、规举报制度，严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。统一规范前期物业管理的招投标文件。统一招投标文件的格式，严格审查招标文件，并将所有的物业管理项目及招投标文件上网公示，使物业管理的招投标工作更加规范化。（三）完善物业管理服务制度1.严格实施分业经营、规范物业管理行业对于物业服务企业缺乏规范和监管问题，我们应当以立法的方式明确物业服务企业的职称及其相应的配置，建立基础台帐和诚信档案，完善基础资料的数据采集，让诚信度高、服务质量好,符合业主要求的企业进入市场，不断夯实物业行政管理基础。强化对物业服务企业的监管力度，指导企业以物业管理条例、物权法等法律、法规为依据，规范自身的服务行为，提高服务质