民法典物权编是在物权法基础上编纂而成的，对其内容进行了适当的删除、修改和增订。基于民法典体系性的科学要求，对物权法中的错误规定、有违物权属性规定、重复或繁琐规定进行了删除。基于立法严谨性的技术要求，对物权法中表述不够清楚或者不够准确的规定进行了非实质性修正。基于与时俱进的时代要求，对物权法的部分内容进行了实质性修改，并确立了新的物权规则与制度。民法典物权编对物权法的修正整体上值得肯定，但仍存在不足。
关键词：民法典物权编物权规范删除物权规范修改物权规范增设物权规范不足物权变动
2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），结束了新中国没有民法典的历史，具有重大的历史意义和现实意义。民法典是在各民事单行法的基础上经编纂而成的，其中民法典物权编的编纂基础是《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）。对比民法典物权编与物权法的规定，前者除基于编纂体例的删除、概念使用与语言表述的改变、个别条文位置的调整外，重点是对后者的规范内容进行了有删、有改、有增的编纂。笔者试就此进行检视，以期对民法典的贯彻实施有所助益。
民法典物权编根据民法典体系性的科学要求，对物权法中的个别内容作了删除处理，主要包括以下内容：
（一）错误规定的删除
我国物权法理论研究起步较晚，这直接影响了物权法的立法水平，也导致物权法还存在着错误的规定。对此，民法典物权编进行了删除，这主要体现在遗赠直接导致物权变动规则的删除。根据物权法第29条规定，受遗赠与继承一同被作为法定物权变动的原因，即受遗赠取得物权的，自受遗赠开始时发生效力。民法典物权编第230条删除了受遗赠导致物权变动的内容，这是正确的选择。因为如果规定遗赠可以导致物权变动，将会在物权编与继承编之间发生法律冲突。
（二）有违物权属性规定的删除
从物权法规定来看，个别内容并不具有物权属性，不应由物权法加以规范。对此，民法典物权编作了适当的删除，主要包括两项规定：
其一，民法典物权编第239条删除了物权法第38条第2款，仅保留了物权保护方式适用的规定。根据物权法第38条第2款规定：“侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”侵害物权，行为人应当承担民事责任，这是毫无疑问的。但是，物权法第38条第2款关于承担行政责任和刑事责任的问题并不是物权规范，与物权属性不符，因此，删除该款规定是正确的。
其二，物权法第65条规定了两款内容：一是私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护；二是国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。从法律属性上说，储蓄产生的是合同关系，投资形成的权利是股权及其他投资性权利，而继承权显然属于民法典继承编所保护的对象（第1120条）。上述三种关系都不属于物权关系，不属于物权法所规范的对象，故民法典物权编作了删除处理。
（三）重复或繁琐规定的删除
从立法技术角度讲，立法上应当尽量减少重复或繁琐的规定。对此，民法典物权编对重复规定进行了删除。同时，为简化条文表述，在不改变物权规范的适用条件及效果的条件下，民法典物权编对部分规定作了简化式的删除。
在物权法中，一些规定在表述上还不够清楚或者不够准确，容易引起认识上的分歧。对此，民法典物权编基于立法严谨性的技术要求进行了修改，但这种修改是非实质性的，即并没有改变原有物权规范的基本内容。这方面的修改主要包括如下内容：
（一）预告登记的适用对象
物权法第20条第1款中规定：“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”对于该规定的预告登记之适用对象，若仅从文义上理解，可以形成两种解释：一是预告登记的适用对象为“买卖的协议”，即“买卖房屋或者其他不动产物权所签订的协议”；二是预告登记的适用对象是“协议”，包括买卖房屋的协议和其他不动产物权的协议。尽管学理上通说认为，预告登记的适用对象应作第二种解释，不动产登记暂行条例实施细则也是作如此规定的，但毕竟存在语义上的歧义。为消除这种歧义，民法典物权编第221条将预告登记的适用对象界定为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”。
（二）不动产征收的规定
民法典物权编第243条关于不动产征收的规定来自物权法第42条，但两者相比，前者做了三处修改：一是将补偿费的支付由“依法足额支付”修改为“依法及时足额支付”。这一修改之目的在于能够使被征收人及时得到补偿费。因为若补偿费支付不及时，即使是足额支付，也同样不符合民法典第117条所规定的“公平、合理”的征收补偿原则。二是将补偿范围由“土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”修改为“土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用”。这一修改主要是将农村村民住宅从地上附着物中独立出来，以特别强调对住宅的保障。上述两处修改，也是为了与2019年修订的土地管理法第48条保持一致性。三是将“拆迁补偿”修改为“征收补偿”，这是对原规定不准确表述的更正。因为，在征收房屋时，产生的是“征收补偿”，而“拆迁补偿”仅是对被征收人迁移他居的补偿。征收房屋仅给予“拆迁补偿”，显然不符合征收法理。
基于建筑物区分所有权在实践中的运行情况，民法典物权编对建筑物区分所有权的规定修改较多，其中非实质性修改主要有如下内容：
其一，关于建筑物区分所有权中维修资金的使用。物权法第79条在明确维修资金归业主共有的同时，规定了具体的使用范围和目的，即“可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”。对此，民法典物权编第281条第1款扩大了维修资金的使用范围和目的，即维修资金“可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”。这里的变化主要有两点：一是增加了重要共有部分的列举，尽可能使共有部分明确化；二是扩大了使用目的。物权法将维修资金的使用目的规定为“维修”，民法典物权编在此基础上又增加了“更新和改造”。但这种增加并没有实质性改变维修资金的使用目的，因为从广义上理解“维修”，也可以将“更新和改造”包括在内。关于维修资金的使用，民法典物权编第281条第2款还增加了如下内容：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会
可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”维修资金属于业主共有，其使用应当按照民法典物权编第278条规定的规则进行。但是，若出现紧急情况而来不及按照规则表决使用维修资金的，应当赋予业主大会或业主委员会依法申请使用维修资金的权利，以维护业主的切身利益。
其三，关于物业管理的依据。在物业管理中，物业服务人是根据业主的委托进行管理的，双方之间是一种合同关系。民法典合同编明确规定了物业服务合同，因此，民法典物权编第285条第1款规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”
其五，关于业主改变住宅性质的同意规则。按照物权法第77条的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但这里的“业主同意”，究竟是“一致同意”还是“多数同意”并不明确，尽管理论通说和司法实务都主张应当是“一致同意”。因此，为避免产生认识分歧，民法典物权编第279条将“业主同意”修改为“业主一致同意”。
（四）共有物管理的内容
按照物权法第97条的规定，处分共有物或对共有物作重大修缮的，除共有人另有约定外，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。这里的重大修缮，理论上称之为改良行为，即不变更共有物的性质而增加其效用或价值的行为。民法典物权编第301条对于共有物的管理，除规定“重大修缮外”，还规定了对共有物“变更性质或者用途”，并适用相同的表决规则。该条所增加的内容是合适的，这是因为：变更共有物的性质或用途是介于处分与重大修缮之间的管理行为，其程度低于处分、高于重大修缮，故适用与共有物处分、重大修缮相同的表决规则符合“以轻明重”和“以重明轻”的法律适用规则。
（五）住宅建设用地使用权期间届满的法律后果
（六）担保物权的清偿顺序
物权法第199条对抵押权的清偿顺序作了规定，民法典物权编第414条对此作了两点改动：
其二，增加了其他可以登记的担保物权清偿顺序的参照适用条款。针对物权法没有规定其他可以登记的担保物权（如登记的权利质权）的清偿顺序的情况，民法典物权编第414条增加一款规定，明确了“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”。这一规定，填补了法律漏洞，符合担保物权的基本原理。
值得注意的是，对于担保物权竞存的顺位规则的理解，围绕着如何把握公示原则，学者存在一定的分歧，值得进一步讨论：一方面，有观点认为必须严格按照公示规则来认定，即完全根据是否登记、是否占有等要件来予以判断何者优先。另一方面，也有观点认为，公示规则的实质在于对抗善意第三人，如果后设立担保物权的权利人已知先设立担保物权的存在，则不论先设立担保物权是否公示，都应当认定先设立担保物权优先于后设立的担保物权；换言之，先设立的担保物权具有对抗在后的知情第三人（或者说恶意第三人）的效力。
（七）浮动抵押财产与最高额抵押权担保债权的确定
物权法第196条和第206条分别就浮动抵押的抵押财产确定事由、最高额抵押权担保债权的确定事由作了规定，其中一个事由是当事人（抵押人、债务人）被宣告破产或者被撤销。对于“被撤销”的事由，民法典物权编将其修改为“解散”（第411条、第423条），其修改的理由在于：按照民法典总则编的规定，法人终止的主要原因是解散和被宣告破产（第68条），而被撤销仅是解散的一种形态（第69条）。仅以当事人“被撤销”作为确定事由显然过窄。因此，将“解散”作为浮动抵押的抵押财产确定事由以及最高额抵押担保债权的确定事由更为准确。
此外，物权法第206条关于最高额抵押权担保债权的确定事由中，还有“抵押财产被查封、扣押”这一事由，民法典物权编第423条将其修改为“抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押”。这一修改是合理的，原因在于：如果仅以抵押财产被查封、扣押的事实作为债权确定的事由，在最高额抵押权人不知情的情况下，其可能还会继续与债务人发生新的债权关系，而这种新的债权关系已不能再列入最高额抵押权所担保的债权范围，这就加大了债权不能实现的风险，对不知情的债权人是不公平的。
三、物权规范的实质性修改
物权法实施10多年来，随着客观情况的变化与理论研究的深入，物权法的一些规定已经不能适应发展的需求。为此，民法典物权编对这些物权规范进行了实质性修改，内容主要有以下方面：
（一）指示交付的成立条件
从物权法第26条关于“指示交付”的规定看，构成指示交付的条件之一是“第三人依法占有该动产”。按照这一界定，第三人的占有只能是有权占有，无权占有不能适用指示交付。但是，这种规定无疑缩限了指示交付的适用范围，不利于物权的交易。例如，承租人在租赁期限届满后，拒不返还租赁的动产，承租人的占有即为无权占有。此时，即使出租人与第三人达成出卖该动产的协议，因承租人的占有不是“依法占有”，故不能适用指示交付的方式转让该动产所有权，而只能由出租人从承租人处取回该动产后，再由交付给第三人。显然，这种作法不仅不符合当事人的意愿，也增加了交易成本。同样，在占有遗失物、侵占他人财产的场合，若发生物权交易也会存在类似情形。对此，民法典物权编第227条修改了指示交付的成立条件，删除了“依法占有”中的”依法”两字，从而使指示交付既适用于第三人的有权占有，也适用于第三人的无权占有。这种修改符合交易习惯，是合适正确的。
同时应提及的是，民法典物权编第226条在简易交付的成立条件中也将物权法第25条权利人的“依法占有”修改为“占有”，删除了“依法”两字。但是，这里删除“依法”与第227条删除“依法”的意义是不同的。在简易交付中，占有的主体是权利人；而既然是权利人的占有，则必定是依法占有，如此再强调权利人“依法占有”实无必要。当然，这里也涉及到无权占有能否适用简易交付的问题。如在前例中，如果出租人将承租人无占有权的租赁动产出卖给承租人，可否适用简易交付的方式？对此，笔者持肯定态度，否则亦不利于物权的交易。因此，对于简易交付中“权利人已经占有”的条件可以做扩张解释。
（二）业主共同决定的事项及其表决规则
对于业主共同决定事项的表决规则，物权法第76条采取了“人数加面积”的表决办法，并区分两种情形分别确定表决规则：决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二上的业主同意；而对于“决定制定和修改业主大会议事规则”“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”以及“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。可见，物权法对业主共同决定事项的表决规则是比较严苛的，这导致了实践中业主之间对于相应事项难以作出决定，影响了物业的管理。对此，民法典物权编第278条第2款虽然仍采取“人数加面积”的表决办法，但对计算方式作了改变，从而适当放宽了表决要求：
其二，业主决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建或重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这里的两个“四分之三”的计算基数也不再是建筑物总面积和业主总人数，而是“专有部分面积”和“参与表决人数”，这同样降低了表决的难度。
其三，决定其他事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这里的两个“过半数”的计算基数同样不是建筑物总面积和业主总人数，也是“专有部分面积”和“参与表决人数”，这也降低了表决门槛。应当指出的是，物权法对筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金实行相同的表决规则，但民法典物权编则区分使用、筹集而适用不同的表决规则，即“使用”维修资金适用两个“过半数”的表决规则，而“筹集”维修资金则适用两个“四分之三”的表决规则。之所以如此区分，主要原因在于：“使用”维修资金是对业主有益的行为，表决要求可以低一些；而筹集维修资金会涉及业主的支出，表决要求要高一些。
（三）遗失物归国家所有的期间
按照物权法第123条规定，遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。对此，民法典物权编第318条将“6个月”期限修改为“1年”。这一期限的延长，可以在一定程度上更好地保护遗失人的合法权益。
（四）土地承包经营权的内容
为落实“三权分置”的改革精神，同时保持与修订后农村土地承包法的一致性，民法典物权编对土地承包经营权的内容作了实质性修改，这主要涉及物权法第128条。根据该条规定，土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。对此，民法典物权编第334条仅规定了土地承包经营权的互换、转让，删除了转包的方式。这一修改是为了与土地经营权的设置相衔接，即土地承包经营权人可以互换、转让土地承包经营权，也可以采取出租（转包）、入股等方式向他人流转土地经营权。同时，民法典物权编第334条删除了物权法第128条中的“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”的限定条件，因为土地承包经营权互换、转让后，原权利人不再享有该权利，自然也就无所谓剩余期限问题了。
与物权法相比，民法典物权编第395条和第399条关于抵押物范围的规定，有以下几点改变：
第一，增加了海域使用权。在我国，海域属于国家所有（民法典物权编第247条），因此，任何组织、个人使用海域的，都须依法取得海域使用权。从性质上说，海域使用权属于用益物权，其法律地位相当于建设用地使用权，是典型物权。按照“同质同法”的要求，海域使用权也可以抵押。从我国法律规定来看，海域使用管理法并没有规定海域使用权抵押，仅有海域使用权管理规定对海域使用权抵押作了规定。但是，海域使用权管理规定仅是国家海洋局的部门规章，法律效力较低。因此，有必要通过法律将海域使用权抵押加以明确。
第二，删除了以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。民法典物权编将该项权利从可以抵押的财产中删除，并不意味着该权利不能再用以抵押，而是根据修订后农村土地承包法所作的调整。修订后农村土地承包法将“四荒地”土地承包经营权改称为“四荒地”土地经营权，并且允许土地经营权抵押（第53条）。由于这种权利比较特殊，民法典物权编专列一条（第342条）对其出租、入股、抵押等作了规定。
第三，删除了耕地的使用权不得抵押的规定。在我国，集体土地的使用权包括土地承包经营权以及宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权等。对于上述集体土地的使用权，法律上一直禁止抵押。但是，理论界与实务界一直存在为土地承包经营权抵押松绑的声音。随着承包地“三权分置”被农村土地承包法所承认，土地经营权成为独立于土地承包经营权的一项权利，且该权利已经不再具有身份属性，这使土地经营权抵押成为可能。对此，修订后农村土地承包法第47条对土地经营权融资担保予以明确认可，而这里的“融资担保”，通说认为属于抵押。因此，民法典物权编删除耕地的使用权不得抵押的规定，与农村土地承包法的修订保持了体系上的一致性。
（六）流押（质）条款的效力
物权法对于流押（质）的效力采取否定态度，抵押权人或质权人在债务履行期届满前，不得与抵押人或出质人约定债务人不履行到期债务时抵押财产或质押财产归债权人所有（第186条、第211条）。通说认为，流押（质）属于无效条款。但是，对于流押（质）条款无效的规定，学界一直存在反对之声。为进一步优化营商环境，民法典物权编转变了态度，对流押（质）条款作了与物权法不同的规定：抵押权人或质权人在债务履行期限届满前，与抵押人或出质人约定债务人不履行到期债务时抵押财产或质押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产或质押财产优先受偿（第401条、第428条）。对此规定，应当作如下理解：流押（质）条款有效，抵押权人或质权人仍享有担保权益，可以取得抵押财产或质押财产的所有权，但必须经过清算程序，也即若抵押财产或质押财产的价值超过债权数额的，超出部分应归还抵押人或质押人，不足部分仍由债务人清偿。
（七）抵押权与租赁权的关系
关于抵押权与租赁权的关系，物权法第190条对“先租后押”和“先押后租”两种情形作了规定。对此，民法典物权编第405条删除了“先押后租”的情形（这种情形按物权效力的一般规则处理即可，无须特别规定），仅保留了“先租后押”情形并作了适当的修改，即将“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”修改为“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
这里的修改有两处：
（八）抵押财产的转让
关于抵押财产的转让，物权法第191条实行“同意转让”的规则，即抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存；未经抵押权人同意的，除受让人代为清偿债务消灭抵押权外，抵押人不得转让抵押财产。对于抵押财产的上述转让规则，学界一直存在反对的声音。对此，民法典物权编第406条对抵押财产的转让规则作了修改，改采“自由转让”的规则。
根据该条规定，抵押人转让抵押财产的规范主要包括四项内容：
（1）除当事人另有约定外，抵押人可以自由转让抵押财产。
（2）抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押权作为物权，具有追及效力，因此，即使抵押财产的所有权发生转移，抵押权仍存在于该财产之上。这里的转让不限于买卖，也应包括互易、赠与、投资入股。
（3）抵押人转让抵押财产的，虽无须经抵押权人同意，但应当通知抵押权人。
（4）在抵押人转让抵押财产的情况下，虽无须经抵押权人同意，但为了保护抵押权人的合法权益，若抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。在这种情况下，转让所得的价款在性质上可以认定为抵押财产的代位物。抵押权人以此代位物实现抵押权后，转让的抵押财产上的抵押权归于消灭。
（九）质押财产的交付方式
根据我国社会经济发展的现实以及物权法实施以来所积累的经验，民法典物权编增设了物权规范，这反映了与时俱进的时代精神。这些新增物权规范主要包括如下方面：
（一）利害关系人在不动产登记资料查询、复制中的义务
（二）集体成员的查阅、复制资料权
（三）物业服务人和业主的义务
（四）添附的所有权取得方式
（五）按份共有中优先购买权的行使
（六）土地经营权
（七）居住权
所谓购买价款抵押权，是指出卖人就出卖价款对出卖货物所享有的担保权。物权法没有规定购买价款抵押权，民法典物权编第416条增设了这一制度：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”可见，民法典物权编赋予了购买价款抵押权以超级优先效力，是登记在先规则的一种例外，其目的是“保护融资人的权利，促进融资”。购买价款抵押取得超级优先效力的条件是在“标的物交付后十日内办理抵押登记”，其优先的对象是抵押物买受人就该物所设立的其他担保物权，但不能优先于留置权。例如，出卖人就某生产设备设定了抵押权，而该被买入的生产设备又成为浮动抵押的抵押财产，此时，该生产设备上就存在着先设立的浮动抵押权和后设立的购买价款抵押权。但尽管购买价款抵押权设立在后，其仍优先于浮动抵押权。
五、物权规范的不足
应当说，民法典物权编对物权法的修改整体上值得肯定。但是，也须承认仍存在不足之处，主要有三个方面：
（一）物权规范原有不足未能得到消解
其一，物权法第36条的错误规定并没有解决。该条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”这里将“修理、重作、更换”作为物权的保护方式，存在明显的错误。民法典总则编第179条将“修理、重作、更换”规定为承担民事责任的方式，而民法典合同编第582条将“修理、重作、更换”作为质量不合格的违约责任加以规定。这说明，“修理、重作、更换”适用的前提当事人之间存在合同关系。但在物权保护中，行为人与权利人之间并不存在合同关系，行为人没有交付标的物的合同义务，自然也就不会承担针对质量不合格的“修理、重作、更换”的责任。民法典物权编第237条对物权法第36条未作实质性改动，仅将“可以请求”修改为“可以依法请求”，而增加“依法”两字也仅在于明确责任承担的根据。
其二，重复性规定并没有完全消除。民法典物权编第239条规定，物权的保护方式，“可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用”，该规定与民法典总则编第179条第3款关于“承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”的规定系重复性内容，完全没有必要再予规定，因为物权的保护方式也属于承担民事责任的方式。同时，民法典物权编还出现了新的重复性规定。该编第248条规定：“无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。”这一规定后半句显然与第246条中所规定的“国有财产由国务院代表国家行使所有权”重复，实无必要。
（二）物权规范修改导致的新不足
其二，民法典物权编允许抵押人自由转让抵押财产是立法的进步，完全符合物权效力原理。但是，民法典物权编并没有将这种进步的立法理念贯彻到底。根据民法典物权编规定，在基金份额、股权、知识产权中的财产权、应收账款出质后，除出质人与质权人协商同意外，均不得转让（第443—445条）。可见，民法典物权编仍维持了物权法关于出质权利的同意转让规则，没有做到“同质同法”。
（三）物权规范之间不协调的现象仍然存在
其二，关于不动产物权变动的登记种类。民法典物权编承袭了物权法的规定，将物权变动确定为设立、变更、转让和消灭四种形态。据此，不动产物权变动的登记也应当是设立登记、变更登记、转让登记、消灭登记。但是，民法典物权编仅规定了设立登记、变更登记、注销登记（消灭登记），将转让登记合并于变更登记之中（第355条、第365条、385条）。这样处理，一方面与不动产物权的变动形态不符；另一方面也与2019年修订的不动产登记暂行条例第3条和不动产登记暂行条例实施细则所规定的登记种类不符。根据不动产登记暂行条例实施细则的规定，不动产权利人在权利主体的自然状况、不动产的自然状况、不动产权利的内容等发生变更时，应办理变更登记（第26条）；而在不动产权利转移时，应办理转移登记（第27条）。显然，民法典物权编在不动产物权变动的登记种类上未能保持内部与外部的协调一致。