***所有位于余姚市城区浅水湾8幢三单元1102室的涉案住宅房地产市场价值评估
估价委托人:
余姚市人民法院
房地产估价机构:
余姚市恒昇房地产估价有限公司
注册房地产估价师:
估价报告出具日期:
二○二一年十一月二十三日
致估价委托人函
余姚市人民法院：
受贵院（2021）甬余法委评182号司法评估委托书的委托，我公司对***所有位于余姚市城区浅水湾8幢三单元1102室的涉案住宅房地产进行了价值评估，现将具体估价事项函告如下：
一、估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
三、价值时点：2021年11月22日（实地查勘完成之日）。
四、价值类型：市场价值。
五、估价方法：比较法。
六、估价结果：根据估价目的，按照估价程序和估价原则，遵循独立、客观、公正、合法的原则，运用比较法进行分析与测算，最终确定估价对象在价值时点2021年11月22日满足本报告“估价的假设前提和限制条件”下的市场价值总额为人民币192.72万元（按主房建筑面积计算房地产单价为20325元/㎡，含车位)，大写金额：人民币壹佰玖拾贰万柒仟贰佰元整。具体估价结果详见下表：
七、特别提示：
2、估价报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
4、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
5、本报告有效期自估价报告出具之日起一年内有效，即自二○二一年十一月二十三日起至二○二二年十一月二十二日止。在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
6、当事人、利害关系人收到评估报告后五日内可对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人对评估机构作出的说明仍有异议的，可以提请人民法院委托评估行业组织进行专业技术评审。
法定代表人：王吉国余姚市恒昇房地产估价有限公司
目录
（四）、估价对象权属证明复印件
（六）、房地产估价机构资质证书复印件
估价师声明
一、注册房地产估价师在估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们注册房地产估价师自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也与估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、注册房地产估价师是依照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、参与本次估价项目的注册房地产估价师王吉国、袁江华于2021年11月22日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。在实地查勘中，我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和常规设计进行评估。
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
七、参加本次估价的注册房地产估价师签名：
姓名
注册号
签名
签名日期
年月日
一、本次估价的假设前提
1、一般假设
1.1估价委托方应对所提交资料和反映情况的真实性、有效性和完整性负责。估价委托人提供了估价对象《余姚市不动产登记查询证明》、《自然资源部房地产权结果信息一览表》等资料复印件，我们已对估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，并向余姚市不动产登记中心进行了查询核实，我们在无理由怀疑其上述资料的合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定上述权属资料合法、真实、准确、完整。
1.2注册房地产估价师对估价对象进行了现场查勘观察，估价对象范围与估价委托人提供资料记载内容一致。在本次估价中注册房地产估价师未对房屋建筑物的建筑面积和土地使用权面积进行专业测量，估价所采用的房屋建筑面积和土地使用权面积以估价委托人提供的资料记载内容为准。
1.5本估价报告中的估价结果是基于估价对象存在完整的物质实体状况和权益状况，应享有公共部分的通行权及合理的公共设施、配套设施及基础设施等条件下的公允市场价值。
2、未定事项假设
2.1本次估价结果是为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，未考虑因处分时点与价值时点不一致带来国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象实体状况、区位状况以及权益状况发生变化对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般也会发生变化。
3、背离事实假设
根据估价委托人提供的《不动产权属查询结果单》资料记载，估价对象房地产已设立了抵押、担保等他项权利和司法查封等限制权利。根据估价目的，依据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中房学〔2021〕37号）第十三条的规定，本次估价不考虑估价对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响。
4、不相一致假设
本次估价对象无不相一致事项，故本报告无不相一致假设。
5、依据不足假设
本次估价对象无依据不足事项，故本报告无依据不足假设。
二、本估价报告使用的限制条件
1、本估价报告仅是在报告中说明的估价假设限制条件下用于人民法院确定财产处置参考价提供参考，不得做其他用途。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（自2018年9月1日起施行，法释（2018）15号），当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告五日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。
4、本次受托估价方仅对评估技术条件负责，本评估报告结论系为委托方提供的专业性估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，注册房地产估价师只对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责，亦不做成交价格保证。
5、本估价报告的规范文本为中文文本，用除中文以外的其它文字制作本报告的以中文文本为准。在本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构予以更正，否则误差部分无效。
6、根据估价目的，预计未来市场价格变化程度，设定本报告有效期自本估价报告出具之日起一年内有效，即自二○二一年十一月二十三日起至二○二二年十一月二十二日止。在有效期限内，如果房屋数量、维护程度、价值标准以及房地产市场行情等影响房地产价值的因素发生重大的变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，应对评估结果进行调整或重新评估。
7、本房地产估价报告由注册房地产估价师签章，估价机构加盖公章后方可有效。
8、本估价报告壹式陆份，委托估价方伍份，本公司存档壹份。
机构名称：余姚市恒昇房地产估价有限公司
住所：浙江省余姚市南雷南路298号、318号、328号合力大厦615
法定代表人：王吉国统一社会信用代码：913302816982196607
经营范围：房地产价格评估、房地产市场咨询服务
资信等级：A级资质等级：二级
资质证书编号：浙建房估证字[2010]007号
有效期限：2020年06月28日至2023年06月28日
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
（一）估价对象基本情况
名称
余姚市城区浅水湾8幢三单元1102室住宅房地产。
坐落
余姚市城区浅水湾小区；所在小区四至范围：东临河流；南临纬六路；西临兴诚路；北临河流。
范围
规模
证载房屋建筑面积为94.82㎡，车位建筑面积13.2㎡。分摊土地使用权面积为11.82㎡。
用途
土地权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，土地用途为城镇住宅用地；房屋登记用途为住宅，现场勘查实际用途为住宅。
权属
国有建设用地使用权/房屋所有权，权利人为***。
（二）估价对象区位状况
位置
估价对象为浅水湾小区内的高层住宅用房，小区四至范围：东临河流；南临纬六路；西临兴诚路；北临河流。具体如下图所示：
交通
周边有舜汇路、兴诚路等交通主次干道，路网密集度较高，道路质量状况和通达程度较好，临近高铁北站，对外交通条件较便捷；附近有109、101、102路等多条公交路线经过，对内交通便捷程度较好。
外部配套设施
所在小区基础设施已达至“六通”（供水、排水、路、电、通信、燃气），水、电供应保证率高，基础设施完善，能较好地满足居住需求；附近有瑞云学校、众安时代广场、中国塑料城商务中心等配套设施，生活便捷程度较好。
周边环境
区域临近河流，无固定污染源，明显噪音及粉尘污染，环境景观卫生条件较好；小区附近有山语江院等住宅小区，居住氛围较好。
（三）估价对象实物状况
1、土地基本状况：
座落
余姚市城区浅水湾8幢三单元1102室
权属性质
国有土地使用权
使用权类型
出让
土地用途
城镇住宅用地
使用权面积
分摊土地使用权面积11.82㎡
四至
小区四至
东临河流；南临纬六路；西临兴诚路；北临河流。
宗地四至
东至内路；南至内路；西至内路；北至内路。
形状
估价对象为分摊土地使用权，所在宗地形状相对较规则，土地形状对估价对象影响不大。
开发程度
宗地红线内外均已通水（给水、排水）、通电、通路、通讯、通燃气，宗地红线内土地平整，已开发完成，地上建筑物已建成，绿化程度较好。
土地使用期限
终止日期至2080年5月14日。
2、建筑物基本状况：
建筑规模
证载房屋建筑面积为94.82㎡，地下车位建筑面积13.20㎡。
住宅/地下车位
建筑结构
钢混结构
设施设备
供电、上水、下水、通信、通燃气等设施完备，使用正常。
装饰装修
外墙装饰
外墙石材干挂
公共部位
公共楼梯间电子防护门，楼地面为花岗岩地面
室内装修情况
白坯
空间布局
所在房屋建筑物呈高层单元式平面布局，估价对象为该住宅楼第3单元的成套住宅用房，平面结构较规则，布局合理。
楼层
估价对象位于第11层。
朝向
南北朝向（主方向朝南），西边套。
建筑功能
防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等建筑功能情况良好。
外观
所在房屋建筑物为高层单元式住宅楼，建筑外观相对较好。
新旧程度
所在房屋建成年份为2014年，截止价值时点主体结构房屋质量完好，维修保养情况良好，房屋完损等级为完好房，新旧程度九成新。
（四）估价对象权益状况
1、不动产登记情况
一、房屋所有权登记情况
权证号
浙（2016）余姚市不动产权第0019657号
权利人
***
房屋状况
房屋编号
所在层
建筑面积（㎡）
建成年份
8幢三单元1102室
11
94.82
住宅
钢混
2014
3-182
地下负一
13.20
车位
小计
108.02
二、土地使用权登记情况
权证号码
分摊，11.82㎡
终止日期
2080年5月14日
3、他项权利登记情况
估价对象房地产已设立了抵押他项权利和司法查封等限制权利，但根据本次估价目的，依据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中房学〔2021〕37号）第十三条的规定，本次估价不考虑估价对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响。
4、目前使用状况
根据现场查勘，至价值时点，估价对象处于空置状态。
综上所述，至价值时点，估价对象无租赁权、抵押他项权利和查封限制权利的影响，其产权清晰。
五、价值时点
2021年11月22日（实地查勘完成之日）。
根据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中房学〔2021〕37号）的规定，对于涉执房地产处置司法评估，人民法院明确价值时点的，价值时点一般以人民法院明确的时点为准。人民法院未明确价值时点的，一般以评估对象实地查勘完成之日作为价值时点。
估价人员于2021年11月22日完成了评估对象实地查勘。根据《司法评估委托书》（（2021）甬余法委评182号）记载，人民法院未对价值时点的设定作出具体评估要求。综上，本次估价设定价值时点为评估对象实地查勘完成之日，即：2021年11月22日。
六、价值类型
（一）价值类型名称：本次估价的价值类型为市场价值。
（二）价值定义：市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价依据
（一）法律、法规和政策文件
1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，自2007年10月1日起施行）；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第32号，自2020年1月1日起施行）；
3.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号，自2020年1月1日起施行）；
4.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，自2008年1月1日起施行）；
5.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；
6.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号，自2021年9月1日起施行）；
7.《司法鉴定程序通则》（中华人民共和国司法部令第107号，自2007年10月1日起施行）；
8.《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办[2018]273号）；
9.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）；
10.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）；
11.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号）；
12.《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引》（浙高法执[2020]6号）；
13.《浙江省人民法院实施〈人民法院对外委托司法鉴定管理规定〉细则》（浙高法〔2010〕299号，自2010年10月20日起施行）；
14.《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》（2007年6月12日宁波市中级人民法院审判委员会第629次会议通过，自发布之日起施行）；
15.国务院、住建部、自然资源部、浙江省与地方各级地方政府及有关部门颁布的其他有关行政法规、部门规章和政策性文件。
（二）估价技术标准
1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
3.《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中房学〔2021〕37号）；
4.《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》（浙估协〔2021〕3号）；
5.《浙江省房地产司法估价技术指引（试行）》（浙估协〔2020〕22号）；
6.《浙江省房地产估价技术指引》第1号（浙估协〔2016〕46号）。
（三）估价委托人提供的资料
1.《余姚市人民法院司法评估委托书》（（2021）甬余法委评182号）；
2.《余姚市不动产登记查询证明》复印件；
3.《自然资源部房地产权结果信息一览表》复印件；
4.《房屋分（幢）层分户平面图》复印件。
（四）估价机构和估价人员搜集掌握的有关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；
2.估价人员实地踏勘和调查收集有关估价对象权属、现状利用等方面的资料；
3.估价对象所在区域房地产市场交易资料；
4.估价对象实地勘查情况和现状照片。
根据估价目的和价值类型，在本次估价作业中，我们主要遵循以下几项估价原则：
（一）独立、客观、公正原则：遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方利害关系人均公平合理的价值或价格。即要求房地产估价机构和注册房地产估价师估价站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方利害关系人均公平合理的价值或价格。
（二）合法原则：遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。
（四）替代原则：遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理的范围内。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
（五）最高最佳利用原则：遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。估价对象的最高最佳利用，包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法和假设开发法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及价值时点的价格水平，只是各种方法的适用条件、方法特点有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象及市场信息等选择合适的估价方法。根据《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的要求，估价方法的选用应符合以下规定：
①估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
②估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
③估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
④估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的有关资料，在实地勘查的基础上根据估价目的并结合估价对象属于存量住宅用房的特点，考虑到估价对象周边区域类似房地产交易市场较活跃，市场交易案例较多，因此本项目选用用比较法进行价值评估。
比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其基本计算公式为：Vn＝P×a×b×c。公式中：Vn表示房地产价格，P表示可比实例成交价格，a表示交易情况修正系数，b表示市场状况调整系数，c表示房地产状况（包括区位状况、实物状况和权益状况）调整系数。
注册房地产估价师经过实地查勘和市场调查，结合估价对象的房地产状况及所在区域市场状况，在详细分析了影响房地产价格的各项因素后，根据估价目的，按照估价程序和估价原则，遵循独立、客观、公正、合法的原则，运用比较法进行分析与测算，最终确定估价对象在价值时点2021年11月22日满足本报告“估价的假设前提和限制条件”下的评估价值总额为人民币192.72万元（按主房建筑面积计算房地产单价为20325元/㎡，含车位)，大写金额：人民币壹佰玖拾贰万柒仟贰佰元整。具体估价结果详见报告第2页所附的《房地产估价结果汇总表》。
自二○二一年十一月十日起至二○二一年十一月二十三日止。
（六）、房地产估价机构营业执照复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。