2019年3月国家税务总局运城市税务局稽查局根据公安机关移交“李**恶势力犯罪案件”有关涉税线索对稷山县明瑞房地产开发公司(以下简称明瑞地产)进行立案检查。经检查发现，明瑞地产存在以开发为完工房产抵顶债务行为，根据《商品房销售合同》、抵债协议、预告登记等行为认定抵顶协议系“商品房销售行为”。因此认为在债务抵顶协议签订后，明瑞地产债务消灭，相当于获得收益，抵顶房屋的房屋所有权和处置权已经转移至债权人，应视同销售房屋，征收相应的税款。并对该行为处以少缴税款一倍罚款。
而明瑞地产则认为，商品房销售合同的签订是为了保障债权人债权的实现，抵押给债权人的商品房，即为担保债权实现的抵押行为，并非商品房销售行为。
二、事件脉络
1.明瑞地产2012年9月至2013年11月共向骆*红借款8080万元;
2.2015年1月签订《协议书》约定明瑞地产将开发建设的明鑫花苑未售352套房屋、门面房及车位，按照约定的价格全部划归王*荣以此顶替欠款。
3.2015年11月明瑞公司与骆*宇、王*荣签订的《售房协议》中，约定将明鑫花苑的349套住宅、门面房及车位分三次销售给明瑞地产。同时，骆*宇、王*荣为了保障其债权的实现，要求明瑞地产将352套房屋的《商品房买卖合同》、《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》分别签章交其保管。
4.2016年6月明瑞地产与金鑫源公司签订《售房协议》，双方约定金鑫源公司将现需要销售的单元楼292套、车位200个委托明瑞地产统一销售，明瑞地产每售出一套单元房，就通知王*荣，并将房款支付到骆*宇账户，并由金鑫源公司负责从房管所取回手续，退给明瑞地产。
5.诉讼之日涉案的326套房屋至今仍在明瑞地产名下。
三、性质判定
已经签订《买卖合同》《抵债协议》并办理权利登记的不动产，究竟属于“以房抵债”还是“让与担保”
(一)以房抵债
1.法律规定
《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称《九民纪要》)明确，在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。《九民纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
因此，抵债行为成立应符合三个条件：一是债务到期，二是抵债资产交付，三是债务消灭。
2.会计处理
3.税收处理
以物抵债应当按照销售资产和抵偿债务两项业务来处理。分别确认资产销售环节和偿债环节各自的纳税义务。
(二)让与担保
实务中为保证债权的实现，且为规避“流担保无效”之规定，财产让与担保应运而生。
《九民纪要》71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
简要总结如下：
根据是否完成财产公示，让与担保分为公示型和非公示型;根据是否签订买卖合同，让与担保又分为买卖合同型和非买卖合同型;而根据清算程序的不同，让与担保又分为债权人可就债务人特定财产拍卖变卖所得价款优先受偿(处分清算型)或债权人和债权人就财产清算评估价款折抵原债务后返还债务人相应超出价款(归属清算型)。
因此，在债权到期前，让与担保财产的权属形式上既可表现为对担保财产予以公示登记，也可能表现为债务人和债权人双方签订买卖合同。但是实质上权属是否真实变更或转移，还要待所担保的债权是否到期、债权人是否无力偿还债务、以及实际对形式上让与的担保财产拍卖、变卖或者归属折抵债权等要件判定。
因此让与担保财产在形式上的转移，债务人在会计处理上并不符合收入确认条件。
翻遍目前现行税收法规，并未有对让与担保财产如何征税的明确规定，形式上的权利变更是否构成税法范畴的纳税义务税务机关征收税款究竟是依据业务的外在形式还是应探究业务的内在实质
最高人民法院《林碧钦、莆田市地方税务局稽查局税务行政管理(税务)再审审查与审判监督行政裁定书》(行政裁定书(2018)最高法行申253号)中，针对自然人林碧钦和陈建伟与鑫隆公司通过签订《商品房买卖合同》的形式，来保证借贷关系的实施这一行为，税务机关并未认可《商品房买卖合同》约定的买卖关系，而是按照证据对林碧钦收取的溢价款按照借贷利息收入来征税，遵守了实质课税的原则。