上线律师：湖北维思德律师事务所陈姣律师
二、租赁合同的订立
1.租赁合同的主要内容（704条）
租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修。
（三）有关租金的条款。
（四）有关租赁物维修的条款：一般维修义务由出租人承担，如果合同另有约定或者另有商业习惯的按照商业习惯来。
2.租赁期限
不超过20年，超过20年的超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（705条）
3.租赁合同登记备案对合同效力影响的规定（706条）：
不影响
4.租赁合同要件形式：
租期6个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的视为不定期租赁。
理解：1、租期不满6个月的，可口头也可书面；2、6个月以上的应当书面；3、6个月以上没有书面的：根据其他证据可以证实租期约定，仍视为定期的租赁；不能确认租期约定的视为不定期的租赁。
案例解读：
基本案情
原告王某与被告李某多次发生周转箱租赁业务，2017年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）就之前发生的租赁周转箱业务补充签订《租赁合同》一份，双方约定：乙方自愿租到甲方周转箱3395件，协议如下，乙方必须完好无损的归还甲方周转箱，每件丢失一件赔偿甲方20元，每轻损错换一件赔偿10元，租赁费每天每件0.1元，甲方索要时乙方必须归还。如果乙方不按时归还结清，甲方可直接向人民法院申请先予执行并加三倍收取租赁费。甲方履行后，乙方签字生效。上述合同履行过程中，原告多次索要周转箱及租赁费用，被告归还原告部分周转箱，但原、被告双方无涉案周转箱归还及结算手续，同时对于周转箱的租赁期限问题，双方各执一词，无明确约定，后原告向法院提起诉讼，请求被告支付租金并归还周转箱。
法院审理
法院经审理认为，原告王某与被告李某之间的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中，原、被告双方在合同中约定了租赁数量和租赁费单价，但未明确约定租赁期限。首先，对于涉案周转箱交付被告时的新旧程度，原告主张九成多新，被告主张五至六成新，但原、被告双方均未提供证据证实其主张；其次，对于涉案周转箱的使用寿命问题，原告主张十四五年左右，被告主张最长是一年，原、被告双方亦均未提供证据证实其主张。综合上述原、被告双方的主张，本院酌情确定涉案周转箱的使用寿命为五年，故本院认定原、被告双方的租赁期限为五年。故判决被告李某支付原告王某周转箱租金71783.2元，驳回原告王某的其他诉讼请求。后被告不服提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
法官说法
依据《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”租赁合同中任何租赁物均有使用寿命，如合同未约定租赁期限，承租人长期不能返还或赔偿，租赁费仍按长期或无限期计算，是显失公平的。本案中，合同当事人对租赁期限约定不明且各执己见，因此法院在审理案件时，应当结合当地市场交易习惯及涉案租赁物的新旧程度，本着鼓励交易及公平、合理的原则，酌情确定涉案周转箱的使用寿命，从而认定租赁期限，另因剩余周转箱因达使用寿命无法继续使用从而导致返还不能，被告不再负返还和赔付义务。
三、租赁合同当事人的权利与义务
1.出租人的权利和义务
一、出租人交付租赁物、对租赁物的瑕疵担保责任（708条）
核心义务
（一）、出租人的交付义务
1.交付方式：
（二）出租人对租赁物的瑕疵担保责任
1、物的瑕疵担保：租赁物本身使用功能性用途（电脑能正常运转上网，房屋三通）。
二、出租人的维修义务（712条）→→瑕疵担保责任的派生义务。
1、包括维修和保养；
2、非主给付义务，故产生该义务并不意味着违约责任的产生（承租人通知出租人）；
3、如何救济：承租人可通知出租人维修或者自行维修后由出租人承担；主张损害赔偿或解除合同。
当事人特别约定或者法律特别规定或者依据当地习惯和商业习惯由承租人承担维修义务的，由承租人承担。
2.承租人的权利与义务
一、承租人合理（不过度和任意）使用租赁物的义务（709条）
二、承租人按约定或按租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损耗免责的权利（710条）
三、承租人未按约定或按租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受损，出租人→解除合同并请求赔偿损失。
四、权利瑕疵致使无法使用、收益租赁物应当及时通知出租人，并请求减少租金或者不支付租金。（723条、724条）.
可减少租金或不支付租金：第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的（及时通知出租人）
可解除租赁合同：非因承租人原因致使租赁物无法使用的：1、租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；2、租赁物权属有争议；3、租赁物具有违反法律行政法规关于使用条件的强制性规定情形
五、买卖不破租赁（725条）
1、“买卖”不限于出租人出售租赁物的行为，还包括赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况；只要是发生所有权变动的都适用。
2、买卖不破租赁限于租赁合同约定的占有期限内，故买受人要在签订买卖合同前实地调查房屋的实际占有使用状况，否则其权利可能被在先占有使用的租赁期所限制。
六、优先购买权及救济途径（726条＆728条）
实质是在不损害房屋出租人实质利益的情况下，维护承租人居住或生产经营的稳定。
适用条件：1、存在合法有效的房屋租赁合同关系；2、在同等条件下行使（包括价格、付款期限、一次性付款或分期付款、有无担保）3、行使期限限定在通知后15日内明确表示购买（不能以默示方式表示）；
限制（除外）情形：（一）共有人的优先购买权＞承租人的优先购买权：共同共有：出租人未经全体共有人同意不得出售共有房屋，故共有人无行使优先购买权的必要；按份共有：房屋出租人所占份额超过2/3
救济途径：728条未通知或有其它妨害行使优先购买权情形的，可要求出租人承担赔偿责任：1、出租人与第三人的房屋买卖合同效力不因此受影响；2、赔偿责任的具体范围：指优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。（实际损失）
（二）出租人将房屋出卖给近亲属的。
七、委托拍卖情况下承租人优先购买权的程序性保障（727条）
委托拍卖的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的视为放弃优先购买权。
妥善保管租赁物（714、715条）
一、承租人应当妥善保管租赁物承租人因保管不善造成租赁物毁损灭失的应当承担赔偿责任（714条）
二、对租赁物进行改善或增设他物的须经出租人同意，未经同意的，可要求出租人恢复原状或赔偿损失（715条）
转租（716、717、718、719）
收益（720条）
有约定按约定，无约定归承租人。
在租期内因占有使用租赁物获得的收益归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
支付租金（722条）
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。