《民法典》第1254条对《侵权责任法》第87条进行了较全面的修改补充，在综合治理思路指引下引入了物业管理人违反安全保障义务的侵权责任。
物业管理人提供物业管理服务是一种在相对封闭场所进行的经营活动，不完全等同于《民法典》第1198条列举的宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所的经营者（管理者）进行的经营管理活动，主要原因在于场所的封闭性和服务对象的特定性。
揭示物业管理人的安全保障义务内容需要从法律法规规定和实际具体情况两方面进行考察。
物业管理人未采取必要安全措施防止高空抛（坠）物损害发生的，应当分别情况承担自己责任或者补充责任。
一、从《侵权责任法》第87条到《民法典》第1254条
《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权责任法》）的制定过程中（2007年-2009年）“巧遇”重庆“烟灰缸”高空抛物致人损害案件，立法对这种在城市小区发生的侵权案件高度重视，在二审稿草案中增加高空抛（坠）物致人损害责任的条文，即《侵权责任法》第87条：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”
这个条文及时回应了当时社会急迫需要，为人民法院审理高空抛（坠）物案件提供了基本法律依据。当时也应该看到，这个条文作为“急救章”带有一定的局限性，特别是未能全面贯彻过错责任原则、未能体现综合治理的理念，因而一直受到学界的讨论，实务界也普遍要求进行修改调整。
在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）分则编纂过程中（2017年-2020年），侵权责任编要解决的重点和难点问题之一就是对《侵权责任法》第87条进行修改完善。在《民法典》分则编纂接近尾声，最高人民法院于2019年11月发布《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》，指出：“人民法院在审理疑难复杂或社会影响较大的高空抛物、坠物民事案件时，要充分运用人民陪审员、合议庭、主审法官会议等机制，充分发挥院、庭长的监督职责。涉及侵权责任法第87条适用的，可以提交院审判委员会讨论决定。”
立法机关经过调查研究并广泛征求学界、实务界的意见和建议，在《民法典》侵权责任编草案二次审议稿中对高空抛（坠）物侵权责任条文进行了全面修改和补充，形成了后来正式通过的《民法典》第1254条：
禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
与《侵权责任法》第87条比较，《民法典》第1254条有以下特点：（1）法律条文从1款规定增加到3款规定，大大增加了调整高空抛（坠）物侵权责任的法律资源供给；（2）明确设置了“禁止从建筑物中抛掷物品”的行为规范，规范人们的行为以预防事故的发生；（3）明确规定了侵权人责任，只有在“难以查明”侵权人的情况下，才考虑其他人可能承担的责任；（4）将物业管理人纳入可能承担高空抛（坠）物致人损害的侵权责任视野，规定在其未采取必要的安全保障措施情况下，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任；（5）将公安机关等国家机关依法调查，查清责任人的职责明确写进《民法典》，在一定程度上突破公法私法划分的界限。
二、物业管理人“采取必要的安全措施”义务解析
依据《民法典》第1254条第2款规定，物业管理人负有“采取必要的安全保障措施”义务。物业管理人通常是指提供物业服务的企业，也可以是提供物业服务的个人。在物业所有人自己管理物业的情形，物业所有人即为物业管理人。
物业管理人与物业所有人或者业主委员会签订物业服务合同，形成民事合同关系。在这一法律关系中，物业管理人对业主负有包括安全保障方面的义务。此外，对于进入物业的非业主如业主的亲友、同事及得到许可有合理理由进入物业的其他人员如快递人员等，物业管理人也负有安全保障方面的义务。
（二）物业服务的性质认定
《民法典》第1198条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”本条规定了经营场所的经营者（或者管理者）、公共场所的管理者违反安全保障义务的侵权责任，也规定了群众性活动组织者违反安全保障义务的侵权责任。
物业管理人在物业（往往是小区）内进行物业管理服务，是一种经营行为，其所经营管理的场所是物业（小区）内的公共部分而不包括建筑物区分所有权的业主所有的空间。即使是物业（小区）的公共区域，也不同于完全向不特定的主体开放的宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所，而通常是封闭管理的，只有业主和经过特别许可方能进入的非业主人员。
（三）涉及物业管理人安全保障义务的规定
《民法典》物权编第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
《物业管理条例》第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第46条第1款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）（征求意见稿）》第20条明确将《民法典》第1198条作为确定物业服务企业责任的依据，第21条确立的追偿规则也与《民法典》第1198条第2款一致。
从上述规定我们可以引出一下结论：（1）物业管理人承担的安全保障义务是法定的义务；（2）此等法定义务需要通过物业服务合同细化和明确化；（3）确定物业管理人的安全保障义务以及违反此等义务的侵权责任，应当参照《民法典》第1198条的规定。
（四）物业管理人安全保障义务的内容讨论
物业管理人的安全保障义务由法律法规指出原则性规定，在《物业服务合同》中得到细化和具体化。一般涉及对建筑物的日常安全检查、维护以及警示等内容，也包括设置必要监控设施便于查明事故真相。在一些中介机构提供的《物业服务合同》范本中，物业管理人的安全保障义务会作为重点内容加以规定。《物业服务合同》没有规定，当时其他物业管理人一般都认可并履行的安全保障义务，也会被认为是特定物业管理人应当承担的安全保障义务。这里用“理性人”（即其他理性的物业管理人）的标准进行判断。
需要指出的是：（1）物业管理人的安全保障义务的相对人是物业的业主和得到许可进入物业区域的非业主成员，不包括非业主人员。非业主未经许可擅自进入小区受到损害，依据一般过错原则判断物业管理人是否存在过错。（2）物业管理人承担的安全保障义务涵盖多个方面，依据《民法典》第1254条第2款确定物业管理人是否应当承担侵权责任，只考察其是否“采取必要的安全保障措施防止损害的发生”。如果没有采取必要的安全保障措施防止高空抛（坠）物损害的发生，则认为其有过错应当承担侵权责任；否则，则认为其没有过错进而不承担侵权责任。违反其他方面的安全保障义务，或者造成高空抛（坠）物损害之外的其他损害，不依据《民法典》第1254条第2款确定物业管理人的侵权责任。