本期法律讲堂，上海市第二中级人民法院民庭法官助理张文如和大家一起探讨当二手房买卖遇到违法建筑。
二手房交易中，别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋，往往因其可改造性，受到部分购房者的欢迎。然而，未经房屋行政主管部门审批而进行的改建、重建，属于违法行为，将产生房屋被限制交易的法律后果。
在此情况下，一方以房屋附有违法建筑，无法过户为由，主张买卖合同无效或者要求解除合同，能否得到法院支持？买卖双方又应各自承担怎样的法律责任？
01
违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑，均属限制交易情形
根据《上海市房地产登记条例》第二十条规定，房地产登记机构对属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的，应当作出不予登记的决定。
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑且结构相连的房屋而限制其交易。故存在上述三种情形的房屋，产权是无法过户的。
02
附有违法建筑的房屋买卖合同，不一定为无效合同
案例1
李某与石某签订房屋买卖合同，约定石某将一幢花园住宅以总价5600万元出售给李某，后因该房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。
李某向法院起诉要求石某拆除房屋上的违法建筑以办理过户手续，并支付相应的违约金。石某反诉要求确认合同无效。
法院认为双方签订的房屋买卖合同，不存在我国合同法规定的无效情形，应属有效，判决石某将房屋交付李某，在李某将房屋恢复原状且行政机关撤销产权转移限制后，由石某协助李某办理房屋产权变更登记手续，并向李某支付逾期交房违约金等，同时驳回石某要求确认合同无效的反诉请求。
违建、抵押、查封等属于合同履行中的客观障碍，履行上的障碍不等于合同无效。本案中，双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，虽然房屋存在违法建筑而导致过户限制，但只要将违法建筑拆除、将房屋恢复原状，合同履行的障碍即可以消除，买卖合同亦可以继续履行，并不影响合同之效力。
03
房屋附有违法建筑，不一定构成合同解除条件
案例2
由此可见，此类房屋买卖合同是否能够解除，还是要看双方具体的约定，以及是否符合法律规定的法定条件，仅凭附有违法建筑而被限制交易，不能得出可以解除合同的结论。
案例3
薛某与姜某签订房地产买卖合同，约定由姜某向薛某购买一套位于一楼的房屋。后因该房屋登记附有违法建筑无法办理过户，双方再次达成协议，由薛某负责拆除天井内违法建筑，待房屋完成过户后再将天井恢复原样。
违法建筑拆除后，姜某以薛某故意隐瞒房屋登记附有违法建筑为由，向法院提起诉讼，要求解除合同，薛某向其返还房款及利息，并支付违约金、律师费等。
法院认为，现双方约定完成过户后再将违法建筑恢复原样，该约定因违反法律规定无法继续履行，故姜某要求解除合同，法院予以支持。因双方对合同的解除均负有过错，故互不承担违约责任。法院判决合同解除，薛某返还姜某已支付的购房款，姜某其余诉请不予支持。
04
合同双方当事人的违约责任
附违法建筑房屋的买卖合同，不论其效力如何，是否可以解除，对于房屋无法在约定的期限内完成过户的，或者对守约方造成了其他损失，有过错的一方仍应承担相应的违约责任。
1.卖方责任
案例1中，卖方向法院抗辩称对房屋附有违法建筑和被限制交易不知情，但卖方作为房屋的产权人，理应知晓系争房屋是否存在违法建筑，并应在签约前将房屋情况、登记附有违法建筑的后果等明确、全面地告知买方，否则一旦出现无法按期完成过户的情况，就应承担逾期过户的违约责任。
2.买方责任
善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护。如买方在实际看房和查询房屋产权状况时，均不能发现房屋附有违法建筑的，则不应当承担过错责任。
但房屋买卖作为日常生活中的重大事项，买方在签约、付款前应尽到审慎的注意义务，考虑到二手房买卖交易中，房屋存在违法建筑并非个别现象，特别是房屋实际使用面积明显超出产证面积的，买方在实际看房时应对此加以注意，而不能一味听信房东的说词。
案例3中，姜某在实地看房后，明确知晓系争房屋天井存在搭建，中介亦提醒其应先至交易中心查阅产权登记信息后，再签订合同，但姜某仍坚持先行签订合同并支付部分房款，未对房屋产权登记状况尽到审慎的注意，对后续纠纷的发生存在一定过错，故法院判决双方互不承担违约责任。