中华人民共和国住房和城乡建设部主管
中国建设报社主办
十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》共7编，依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，加上附则，共1260条，将于2021年1月1日起施行。
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《民法典》合同编调整的是因合同产生的民事关系。前期物业服务合同与物业服务合同是物业服务企业提供物业服务的法律依据，也是界定建设单位、业主和物业服务企业之间权利义务和责任的契约基础，物业服务合同的重要性不言而喻。
物业服务合同内容
有关的规定
按照《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。一份完整的物业服务合同，除了上述条款外，按照《民法典》第四百七十条规定，还应当包括当事人的姓名或者名称和住所，履行期限、地点和方式，违约责任和解决争议的方法等条款。
实践中，物业服务企业在与建设单位、业主委员会签订物业服务合同的时候，往往存在以下四个问题：
二是争议解决条款约定不明确。按照《中华人民共和国仲裁法》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在规定期间内提出异议的除外。这就要求物业服务企业在订立物业服务合同时，要对争议解决条款作出唯一性约定，否则无法达到适用仲裁解决合同纠纷的目的。
三是服务事项条款约定不明确。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《民法典》第九百三十八条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这也意味着，物业服务企业在订立物业服务合同时，要对服务事项予以明确，不要作超出通常情况下物业服务合同文本中约定的服务事项范围和自身服务能力的承诺，否则容易因此承担相应的违约责任。
四是服务质量条款约定不明确。按照《民法典》第五百一十一条规定，合同质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。这也意味着违反上述标准，按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，同样要基于服务不到位承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务合同效力
第三，按照《民法典》第九百四十一条规定，物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。对比《物业管理条例》第三十九条，本条增加了“物业服务企业不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”的规定，也就意味着物业服务企业自身至少应当保留一项物业服务事项，否则涉嫌违反本条的规定。此外，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，业主委员会或者业主可以请求人民法院确认物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。
物业服务合同中格式条款
按照《民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。这里面提到的合理方式，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中第六条规定，是指通过采用足以引起对方注意的文字、符号和字体等特别标识。
《民法典》第四百九十七条规定了格式条款无效的情形即：（一）总则编关于合同无效的情形和第五百零六条规定的造成对方人身损害的或者因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款的约定；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。
缔约过失责任
《民法典》第五百条规定了缔约过失责任，即当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
物业服务企业合同权利与义务
二是《民法典》第九百四十三条规定了物业服务企业的信息公示义务。物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业服务人信息公开义务是基于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条保护业主知情权的要求，也符合物权编第二百八十五条规定，即物业服务企业要接受业主的监督，及时答复业主对物业服务情况提出的询问。此外，物权编第二百八十七条规定，业主对物业服务企业侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
此外，物业服务企业按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，对业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，有权请求人民法院判令业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
业主支付物业费
物业服务企业如果通过诉讼方式催收物业费，要在诉讼时效周期内通过书面方式向欠费业主送达催收函；通过仲裁方式催收物业费，双方要在物业服务合同中约定仲裁方式作为争议解决的唯一方式，同时要评估仲裁的快捷性和仲裁的经济成本。
限制业主合同任意解除权
《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条和第十二条规定了业主对前期物业服务合同、物业服务合同期内的任意解除权。《民法典》第九百四十条也规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。此外，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条还规定了业主合同期内任意解除权的司法救济渠道。
《民法典》第九百四十六条的规定对业主合同任意解除权进行了限制。一是明确规定除物业服务合同对业主行使合同解除权的通知期限另有约定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，应当提前六十日书面通知物业服务企业。二是明确规定业主行使任意解除权解除合同，给物业服务企业造成损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
此外，《民法典》第九百四十六条的规定是对业主合同任意解除权的限制，同样适用于《民法典》第九百四十八条规定的不定期物业服务合同。
事实服务与不定期物业服务合同
《民法典》第九百五十条规定了物业服务人的后合同义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。第九百五十条是对实践中大量存在的前期物业服务合同、物业服务合同到期，没有及时成立业主大会重新续聘、选聘物业服务企业的情形，也就是事实服务阶段，为物业服务企业提供物业服务的合法性问题提供了背书。
此外，《民法典》第九百四十八条规定物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。这就明确了事实服务期间的合同性质为不定期物业服务合同，对于不定期物业服务合同，物业服务企业和业主双方都具有合同任意解除权，但是要履行提前六十日书面通知对方的法定义务。
（作者系中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任，北京瀛和律师事务所高级顾问、物业管理法律事务部主任）