民法典物业案例分析十则

04业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意是否有权更换物业公司？

有权解除，但应提前通知。《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主可按照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

05

新老物业公司交替的“空窗期”

物业费该不该支付？

06

业主是否能以房屋质量问题

拒绝缴纳物业费？

07

业主因高空坠物砸中受伤

物业是否有责任？

未采取必要安全保障措施的有责任。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

08

物业公司是否能以停止供水方式

要求业主缴纳物业费？

不可以。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

09物业公司口头表示的服务优惠有效吗？

有效，且属于物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

10物业公司可以将哪些服务事项转委托？

部分专项服务事项可以委托，但对该部分专项服务事项向业主负责。《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。