【关键词】：房地产；房屋产权；登记管理系统；建议
引言
一、我国房屋产权登记管理系统的现状
1、我国房屋产权登记存在的问题
2、我国房地产产权法律法规存在的问题
我国房地产法律法规尺度不一。自我国改革开放以后，颁布了很多关于房地产业的法律、法规。针对国土资源部和建设部的这些规章制度，各地方又按照自己的地区意愿和市场情况制定出台了各自的规章制度和政策。各地制定的规章制度都是针对各自的需要的地方特点，所以有的规章制度和政策性文件多种多样。立法过程中行政权利和民事权利不分。我国的房地产登记制度主要是为我国房地产行政管理服务，很多主要的法规都是从行政管理的角度出发制定的。
3、我国房产登记制度存在的问题
（1）、我国产权登记的职能部门在职能划分上不明确，而且形式上有分有合。我国现有的房产登记政策和现状，导致房产登记只限于行政职能工作，各级行政部门将房产登记管理工作密切的和部门利益结合起来，忽视了房产所有者的自身利益。
（2）、房产所有权公示力需要完善和提高。我国现阶段由于多种原因造成的房产登记管理问题及法律纠纷，纠其原因，很大程度上是有房产登记的公示力不够所造成，所以，今后要加强这方面的工作力度。
二、房地产产权登记管理系统的优点
如今电子信息技术已经非常先进，计算机技术日益普及，探讨房地产档案管理计算机备份、计算机检索、计算机查询对于保障房地产权益人的合法权益，保障房地产交易安全，促进房地产事业健康发展，促进经济建设安全运行，确保不发生美国式的次贷危机具有十分重要的意义。
1、提高安全性
房地产档案数字化管理、数字化备份能够有效防止天灾人祸造成的损失。房地产档案纸质化存储的弊端是显而易见的，实施数字化管理、数字化备份提高了房地产档案的安全系数，确保一旦遭遇天灾人祸档案不能全部灭失。
2、便于保存
由于计算机存储技术日新月异，存储容量得到极大的提高，房地产档案数字化管理、数字化备份所占用的磁盘空间得到极大的拓展，保存图片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于异地再备份
房地产纸质档案管理的缺陷是档案文件是惟一的，无法实现异地备份，一旦遭遇汶川地震那样的天灾，造成损失是不可避免的，实行计算机数字化管理、备份以后，由于互联网技术日新月异，使房地产档案异地备份成为可能，这样就能有效解决重大自然灾害条件下档案的安全问题。
三、对我国房产登记管理系统的建议及设想
要想保证我国房产业的健康发展就要有一个相对健康的房产登记管理制度及工作体系，就根据对现状的分析讨论，提出以下建议：
3、将现阶段不能相互支持和依存的各个部门及工作单位进行整合，使我国房地产产权登记管理成为一个有机、相互关联的整体。将各种登记类型的工作进行开发和创新。这样，我国房产登记管理部门就能在统一的思想下进行工作，规范管理。与此同时，还要提高对房产产权的公示力，只有不断提高公示力，才能将房产登记工作进行得更加规范化和公平化，只有将登记管理工作做到最大限度的公平，才能保证我国的房产产权登记管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地产产权登记管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的降低和数据的冗余。房地产管理信息系统中加强数据共享性的建议：应该加强管理子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的相互查询，以及登记系统产生的资料和产籍档案数据的共享。
综上所述，在市场经济体制下，房地产开发是的一项重量级项目。而且，随着现阶段房价的不断上涨，房产产权登记管理工作也在不断的发生变化。所以，一定要建立一个可靠的登记管理体系。一切从实际出发，尊重客观事实，但是，不能各自为政，一定要有一个统一的政策法规和管理尺度，要尽快解决由于法律法规不能统一而造成的法律诉讼和民事纠纷，确定政策的主导地位，将各个不能相辅相成的登记项目整和使用，形成一套相互依存、相辅相成的房产登记管理体系，更好的为我国房地产业和提高人民生活水平服务。
参考文献：
关键词：房产测绘、有效手段、质量控制
一、前言
近年来，随着城市建设进程的不断加快，城市土地面积逐渐减少，而大量的农业人口进入城市就业发展和定居生活，大量的农业土地转为工矿企业用地、交通用地和商住用地，这给房地产测绘的发展提供了很好的发展机遇，同时也给房产测量提出了更高的要求。随着房产测绘活动的开展也必将导致一些问题和纠纷的产生。如何确保房产测量顺利进行，减少纠纷，关键在于加强对房产测量质量的管理，提高房产测量的质量。
二、房产测量的内涵
（4）当前房产测绘存在的问题。随着城市化进程的快速发展，社会对房地产测绘工作提出更高的要求。但中国房地产测绘比国外房地产测绘起步晚，操作规范和制度化不够完善，存在很多问题，在具体工作中，房屋的预测面积和实测面积会有差异，产生差异的原因有多种原因，归纳为主要有以下两点：
第一、数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计图纸进行，数据采集共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感觉和认识，房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
第二、技术性原因，由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会赞成面积的不同，并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
三、如何保证房产测量质量
（1）加强对测绘工作人员进行必要的岗前业务培训。测量人员在从事房产测量前，大部分不是学习房产测量专业的，对测绘工作者进行必要的培训，不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习，同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，从技术上加以保障。
（2）建立科学的技术与质量管理体系。测绘单位要强化内部的质量管理与质量监督，实现日常的质量检查与质量监督工作的有机结合。从事房产测绘的单位要立足房产测绘产品质量的根本，在全面质量管理的基础上，结合本单位的生产特点，探索适应房产测绘管理的质量体系标准，形成以规范化为准则，技术设计为保证，作业指导书为前提的技术体系，严格按技术规程作业是保证质量的前提。
四、结束语
准确完整的房产测绘成果是确定产权面积，是保障产权人合法权益的主要依据，在进行房产测绘质量的管理中，应当将测绘与管理的职责进行分离，打破传统的垄断现象。房产主管部门要加强对房产测绘的管理，确保房产测绘在规范化的程序下进行，才能保证测绘数据的准确性，为房产项目建设提供可靠依据，进而促进房产测绘行业健康发展。
关键词：房产交易标的物；瑕疵；风险对策
中图分类号：TL372文献标识码：A
一、房产交易标的物
房产交易标的物是指包括房地产买卖、房地产抵押或者房屋租赁中所涉及的不动产及房产。
二、房产交易标的物在交易中存在的风险
1、交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围
1.1非法建筑用于交易的
非法建筑是指没有法律根据的建筑；非法建筑人对非法建筑自始不能谈及享有所有权和使用权，因为本身建筑物的权利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是卖方不告知该出售的房屋的具体权利情况时，由此产生的经济损失要卖方承担。
1.2已被列入拆迁范围的房屋
《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，其中就规定了公民住宅不受侵犯。但是在现实中有些不法分子以宪法对房屋的保护为“幌子”，在房屋已被列人拆迁范围后，隐瞒第三人进行房屋交易。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定：被拆迁户在拆迁公告后，擅自改建或装修房屋及附属物、改变房屋、用途变更租赁关系和转移房屋产权的。依据我国有关法律规定，该房屋不能转让，房地产交易部门应冻结房地产过户手续的办理。房屋已列入拆迁的范围内，买卖双方的购房协议因违反法律法规的强制性规定而无效。
2、交易房屋存在严重的质量瑕疵
所谓房屋质量瑕疵，指因房屋质量问题比如墙体裂缝、卫生间漏水等等，严重影响正常居住适用。作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务。我们来看下面这个案例：
某先生购买了一套二手房，入住发现所购房屋存在厨房地板漏水的情况。卖主事先并没有告知该情况。李先生采取修复措施，但是问题并没有解决，故李先生要求与卖主解除曾经签订的买卖合同。卖主不同意解除合同，并说如果李先生解除合同，他将视为违约，到法院，要承担违约责任。在此种情况下，王先生是否应当如何保护自己的权益。
某先生在这种情况下是可以提出解除合同的，而且不构成违约。在房屋买卖合同中，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。商品房质量不合格可能会影响人身安全，人身权利当然高于财产权利，处于对人身权利的保护，法律应该赋予房屋买受人合同解除权。所以李先生要求解除合同是完全合理合法的。
3、房屋已出租，未依规定通知承租人
在房屋出租前，出租人应当通知承租人，承租人享有优先购买权。该有限买卖权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。优先购买权是专属于房屋承租人的权利，我们对权利的保护同时也对承租人行使优先购买权加以限制：承租人只有在出租人转让其出租产权时，才能实际行使优先购买权。承租人的优先购买权是相对而言的，只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。这里同等条件是指交易的条件相同、价格相同。
4、房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的
三、解决房产交易标的物风险的对策
针对以上说提到的在房地产交易过程中因为标的物的权利不完整，权属不明确的四种风险产生的纠纷问题，我们可以从以下四个方面来规范：
1、要求买方提供权利瑕疵担保义务
2、要求买方承担房产质量瑕疵担保
针对上面所提到的第二点标的物风险，交易房屋存在严重的质量瑕疵，房产交易的卖方应该承担房产质量瑕疵担保责任。所谓房产质量瑕疵担保，是指出卖人所交付的房产含有隐蔽的缺陷或其它与合同规定不符的质量问题，以致不适于其用途或其价值减少。出卖人必须对其所交付的房产质量瑕疵负担保义务，一旦发现房产质量瑕疵，出卖人应承担法律责任。
《合同法》第155条对出卖人违反质量瑕疵担保义务的责任做出了规定。根据这一规定，如果出卖人的房屋质量不符要求的，应当向合同另一方承担违约责任；对违约责任没有约定或约定不明确，买受人根据标的物的性质以及损失的大小，可以请求出卖人承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任;甚至买受人可以请求赔偿损失。
3、加强登记机关对房屋权属的审查力度
针对上面所提到的第三点标的物风险，房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的，登记机关应该充分发挥他们的审查作用。
目前房产交易频繁，登记的案件数量也很多，无形中给登记部门带来很大的工作量，这使我们建立一支高素质高效率的登记审查队伍迫在眉睫。首先登记机关要求房屋权利人提出完整的登记申请的材料，从严审查，有房屋权属争议应当及时排查。审查的内容包括：对申请人进行询问，必要时，到实地进行查看，要求申请人提供必要的证明材料并保证权属真实等。其次，对于第三人有证据证明房屋权属登记中明显有申报情况失实的。登记机关应当给以第三人救济方式可以通过听证或其他方法，给第三人申辩的权利。
4、开通一条有效的司法救济渠道
针对上面所提到所有标的物风险，包括房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的等情况。我们在司法实践中应该开通一条有效的司法救济渠道。司法救济的探索上：可以采取“先行后民”的救济手段。
民事审判活动是解决平等主体之间的财产权利义务关系，房屋权属争议的核心是房归谁所有，我们都知道房屋登记的利害关系人所提出争议的理由，一般是不难予以审查的。如果行政机关能在取证方面给法院更便捷的支持，那么将大大节约司法成本，提高我们的法律救济效率。在房产纠纷直接到法院的民事诉讼中，对有瑕疵的房屋权属证书的，因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的，我们可以用行政的手段审查房屋权属是否有缺陷，如果房屋权属有瑕疵，行政机关有权直接注销房屋权属证书。而这时候法院就可以直接利用权属证明的是否合法来判定该交易是否有效。这种“先行后民”的方式将大大提到司法救济的效率。
我们始终相信法律的步伐是永远向前发展的，特别是《物权法》的出台对房产的权利进一步保护。房屋产权的设立、变更、转让和消灭，自记载于房屋登记簿时发生效力，房产证记载的事项，以房屋登记簿为准。这个规定使产权的确定更明确，更容易的排除他人侵权。但是在市场经济中人们总会因利益的引诱而做出违法的事情，只要我们的立法及时跟进，对法律现时的漏洞给予高度的重视，相信房产纠纷案件将会大大减少，房地产交易市场会得到更好的规范，社会也将更加稳定，这样反过来更有利于房产经济的有序发展。
[1]许凯.论房产交易合同效力界分的标准[J].浙江学刊,2014,02:167-171.
Q1：王律师，您好！
我今年准备结婚，近期我和女朋友看中了一个新楼盘，我们对于该楼盘的位置、环境、价格都比较满意。在该楼盘里选中了一套期房，现准备与开发商签订《商品房预售合同》，但签约前，我们从售楼小姐处得知，我们所要签订的这份《商品房预售合同》的文本是政府的标准示范文本，其内容对于像我这样的购房人都是一样的，对于上述合同条款不能更改和补充。我想问问王律师，对于开发商提供的所谓《商品房预售合同》的示范文本，如果我们作为购房人对于房屋买卖中有些事情需要特别约定，并想对该《商品房预售合同》的条款进行修改和补充，是否可以？
求助人：李先生
A：李先生，你好。
由此可见，合同的签订应为合同双方自愿，且协商一致的结果，只要合同内容不违反法律禁止性规定，那么就可以与对方进行协商。我们说，政府提供的《商品房预售合同》示范文本，仅是起到了一个示范作用，推荐各方使用，而不是强制使用，限制当事人自主决定合同的内容和条款，所以《商品房预售合同》示范文本的条款是可以修改的，并不存在开发商告知你们不能修改的情形。作为购房人也完全有权对自己签订的合同提出异议，我们说合同签订是双方合意的结果，一方不得将自己的意志强加给另一方。
Q2：王律师，您好！
求助人：小刘
A：小刘，你好。
我对于你的遭遇感到非常同情。对于你所述的购房合同何时生效的问题，我们应该具体问题具体分析。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
此外，根据《上海市房地产转让办法》规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但有下列情形除外：
1.转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的生效条件成立之日起生效。
2.法律、法规、规章规定必须进行合同公证或转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。
如果你的病情并非严重到妨碍购房合同履行的，开发商一般会要求你继续履行购房合同的约定；若你执意要解除，那么将根据合同违约条款的约定进行处理。
法律小常识
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同基础动摇或丧失，使合同难以履行，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人当初订立合同的意思和约定之外，重新分配合同各方当事人在合同履行中应当获得的利益和风险，情势变更原则所追求的价值目标是公平和公正。
情势变更原则的适用条件：
1.有客观情势发生异常变化的事实。
2.发生在合同成立以后，履行完毕之前。
3.其发生不可归责于当事人（由不可抗力、意外事故等引起）。
关键词:农村;宅基地使用权;流转;农村居民
农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的权利。然而,中国现有的法律法规和政策对于农村宅基地使用权流转给予限制。但是,限制却导致“暗流”。本文拟就这一现象,从法律层面作一分析。
一、农村宅基地使用权自发暗地流转的原因
现阶段农村宅基地使用权自发暗地流转成为一种趋势。据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳等三个区各选择的1～3个村的典型调查看,宅基地自发流转已占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上。农村宅基地使用权自发暗地流转的原因有以下几个方面:
1.城乡一体化进程的加快。农村宅基地使用权制度旗帜鲜明地选择了保障农民居住权的制度价值取向。但伴随中国经济制度的改革、户籍制度的松动、农村社会保障制度的初步建立,从而推动城乡一体化的进程不断加快,大量农村居民进入城市。当农村居民进入城市后,其在农村的房屋闲置下来,既造成了土地资源的浪费,也成为阻碍农民定居城市的一大阻力。因此,农民急于出手这一“烫山芋”。而另一方面,城镇居民由于现有城区房价的压力,以及享受田园生活的需要,逐渐将眼光转向交通、卫生、服务等日益完善的小城镇、城乡结合部,愿意在此购置房屋。城乡一体化进程的加快,间接地促进了农村宅基地使用权的自发暗地流转。
2.经济利益的驱动。作为一名“理性的经济人”,趋利避害,追求利益最大化,是人之本性。农民或为进一步发展农业生产,或为投资于非农业经营,或为在城市购买房屋,都需要大量资金。而农民除了土地外,很少有“闲钱”。因此,农民愿意、也急切希望将其所掌握的资本之一宅基地投入市场。因此,在具备买卖需求的情况下,即使现有法律法规限制了宅基地使用权流转,民间的宅基地隐形流转以及“隐形市场”也会在经济利益的驱动下自发组织起来。
3.农村宅基地使用权制度的缺陷性。构建农村宅基地使用权的目的,在于保障农村居民的居住权。其本身具备社会保障这一功能。因此,农村居民在申请宅基地时,理论上是无偿的。即使由于一些原因(如申请耕地为宅基地时),需要交纳费用,但比起宅基地在市场中的价值,此笔钱也是微乎其微。在成本远低于收益的情况下,农民热衷于申请宅基地,从而刺激农村宅基地使用权自发流转的境况。
4.地方政府的推动。中国《土地管理法》第62条规定,“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。”在实践中,由于其审核、审批的程序未被严格规定且缺乏监督机制。因此,权力的行使往往就落在了乡(镇)一级,甚至较为强势的村一级,从而使审批权进入与人情关系的博弈之中,造成乡(镇)干部及村干部、越权划拨,这使得大量的农村宅基地被申请下来,并源源不断地输送至“隐性市场”中。其次,目前法律上限制农村宅基地使用权流转,但全国各地都在进行宅基地流转改革,其内容与形式尽管并不全然相同,但宅基地流转的实质已十分明显。如天津市的“宅基地换房”,成都市的“宅基地换房”、“住房联建”,广东的“有规范地将农民手中的宅基地住房送到市场交易”等。宅基地使用权流转的市场现实需求已经形成。
由上可见,农村宅基地使用权的自发暗地流转符合市场经济发展的需要,但由于缺乏法律规制,农村宅基地使用权流转行为混乱,占有耕地现象严重,交易纠纷不断。因此,完善农村宅基地使用权流转制度的必要性凸显出来。
二、必须完善农村宅基地使用权流转制度
(一)从法律价值层面理解
1.适应当前物权法价值理念的需要。源自罗马法的“以所有为中心”的物权理念,强调所有权的绝对支配原则。这对于保护所有权人的权益,实现物有所属,稳定交易秩序,起到重要作用。但由于社会资源的稀缺性,特别是土地数量的限定性。导致人们在当今重视所有权的同时,逐渐认识到应将资源以充分利用,以实现其价值的最大化。故日耳曼法“以利用为中心”的物权价值理念逐渐被重视。农村宅基地过于强调其归属性,而限制其流通性、利用性。如果将农村宅基地和最能够利用它的人相结合的时候,则能够最大限度地开发这一资源。
2.实现“同地同权”原则的必要。在《物权法》中,与农村宅基地使用权处于相同位阶的是城镇建设用地使用权。两者的目的都在于营建建筑物,为公众居住所用。但是后者能够在土地市场中自由流通,按照“同地同权”原则,农村宅基地使用权也应当可以投入流通领域。但现行的法律制度对两种土地做区别对待。
3.有助于保护农民的土地财产权。现有宅基地实现流通的途径,一种在于集体内部成员之间的转让。但由于申请新宅基地的无偿性,加之农民手中无过多的货币资本,这种流通方式运用很少。绝对数量的宅基地入市,是通过土地征收而加以实现。而由于中国土地征收制度的缺陷,如公共利益界定不清、土地补偿标准过低等。使得这一实现和保护公众权益的制度本身演变为侵害农民土地财产权的工具。农民的土地权益受到公权力的威胁,却无法自保。这也是当前农民对于农业生产缺乏干劲,农村土地闲置局面普遍存在的一大原因。如果农村宅基地可以进入市场,农民与其他主体处于平等位置,其土地财产权能够得以充分实现。农民集体就能以土地所有者身份,以平等的市场主体与作为市场主体的土地使用者讨价还价,在市场交易中获得土地使用的市场价格,而不是补偿价格,这样农民就能得到比征收补偿更多的对价利益,用于保障其基本生活和解决再就业的困难。
(二)从经济发展层面看待
1.有利于保护耕地。有人认为,如果容许宅基地进入流通领域,城镇居民到农村购置宅基地会使农村土地减少。但我则认为,只要我们严格控制农用地转为建设用地这个关,严格遵守宅基地的原始取得程序,严格执行农村乡镇规划和用地计划,严格管理宅基地流通市场。通过制定法律、法规和政策来规范宅基地使用权市场行为,是能够限制滥用耕地的行为。事实上,保护耕地的关键不是在于农村宅基地能否流转,而是在于如何严格执行现有的法律制度。如果容许农村宅基地使用权流转,应当对流转的程序做严格的规定。严密的规定与切实的执行相结合,使得宅基地现行流转中多申请、乱占地(尤其是耕地)的现象会被抑制,这对于当前日益稀缺的农用地将起到保护作用。
2.有利于盘活闲置农村宅基地,合理分配资源。当前,由于人均农村宅基地数量的超标,以及“空心村”的存在,使得存在大量农村宅基地闲置的局面。与此同时,由于城镇化的快速发展,使得市场对于土地的需求越发激烈。但国家能够提供的土地数量难以支撑市场的期盼。如果容许闲置的农村宅基地流转,将有利于盘活闲置农村宅基地,有利于合理分配资源,提高土地使用效率。满足市场的需要,缓解高额房价,实现经济发展与保护耕地的矛盾。
3.有利于扩大农村居民融资渠道,发展农村金融。现代农业的发展,使得传统的粗放式耕作方式无法在作物的产量、质量上有实质性提高。但农业专业化、规模化对于资金的要求很高,而农民所掌握的货币资本难以支付。因此,农村对于金融贷款的要求极为迫切,如果农村宅基地可以进入流通领域,农村居民可以获得银行贷款,实现农业或非农业领域开发,有利于增加农民财富,有利于农村经济的发展,而金融机构也能够进入农村市场,拓宽金融业务的发展空间。
三、如何完善农村宅基地使用权流转制度
(一)立法规范农村宅基地使用权流转
农村宅基地使用权作为一种用益物权,应当被加以利用,使之进入流通领域,发挥使用和收益的功效。因此,国家应当容许农村宅基地使用权在法律下进行流转。农村宅基地使用权流转的条件、方式、对象应尽快以法律形式制定出来。
1.流转条件。纳入流转的宅基地应当具备以下条件:首先,流转的农村宅基地使用权要符合土地利用总体规划和村镇建设规划,不能改变其用于建设住宅的用途;其次,农村宅基地使用权必须权属合法,依法办理了土地登记,有合法的土地权属证书,以保证交易的安全;再次,必须经村农民集体同意,并报县级以上地方人民政府的土地行政管理部门批准或备案,有利于国家对农村宅基地转让情况的宏观把握和程序保障;最后,为防止土地交易双方虚报流转价格,应由有资质的评估机构根据所转让的宅基地的自然状况、区位条件等实际情况确定流转宅基地的价格。
3.流转对象。不仅包括本集体组织成员,城(下转136页)(上接94页)镇居民应当被纳入其中。
(二)建立农村宅基地使用权定期和相对有偿使用制度
由于农村宅基地使用权可以跟随房屋而被继承,因此,只要房屋存在一日,农村宅基地使用权就不会消灭。但考虑到农村宅基地使用权作为一种用益物权,理论上不应当永久存在。加之由于继承而形成的“一户多宅”现象造成大量的宅基地闲置。改变农村宅基地使用权原有的“无限性”势在必行。农村宅基地使用权的期限可以参照城镇建设用地使用权的最长时限70年为限,自申请人申请批准后开始计算。
同时,实行农村宅基地使用权相对有偿使用制度。如果本集体组织成员申请农村宅基地使用权,可以无偿享有70年使用期限。当70年届满时,如果权利主体仍为本集体组织成员,其拥有的宅基地为一处且并无超过当地人均宅基地限额,当其申请续期时候,无须缴纳费用。如果其拥有的宅基地超过当地人均宅基地标准时,需要交纳与超过数额相当的使用费,否则多余宅基地将被收归集体所有。城镇居民或者非本集体组织成员想续期时,应向集体经济组织交纳宅基地使用费,可再次取得为期70年的宅基地使用权。
(三)建立合理的收益分配机制
由于现行的宅基地使用权制度是无偿、无限期使用,宅基地使用权流转收益大都归于宅基地使用人所有,但宅基地属于集体建设用地,集体作为土地的所有者,应当享有一部分土地收益。其次,农村宅基地能够流转,得益于国家对农村宅基地周边基础设施的投资行为。正是由于国家在前期投入大量的资金,才能够使得农村宅基地的价值得以体现,使得流转得以进行。因此,基于农村宅基地使用权流转所得收益,应当在国家、集体、个人之间分配收益。但具体比例,应考虑各个地区实际情况,根据公平、效率原则,通过听证会形式,在三方主体广泛参与下制定。