在物业合同到期后物业公司继续服务的情况下，业主也不能仅仅因合同到期为由拒交物业费。若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当继续支付物业费。
（二）未接受物业服务或未入住
二、“轻微瑕疵”不构成拒交物业费的合理抗辩
《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”物业公司根据物业服务合同提供各项服务，妥善管理公共设施、公共区域，是收取物业费的前提，但是，物业公司一般的履约不到位、业主对服务不满意，并不能构成拒交物业费的合理抗辩事由。
1.存在侵权损害纠纷不构成合理抗辩理由
业主和物业公司之间容易产生侵权损害责任纠纷，如物业公司未履职导致的公共水管漏水导致业主财产损失、因台风、暴雨水淹车库导致的损害赔偿责任[2]、物业公司未尽到管理责任导致业主摔倒应承担相应责任[3]、物业公司未采取有效防范措施或未及时采取查控措施导致业主财产被盗等[4]，但是上述事由并不能构成业主拒交服务费的合理抗辩，业主如因物业公司的管理不当出现人身权、财产权损失的，可以依法向物业公司追责，但是不能仅仅以此为由不支付物业费。
在上海绿安物业管理发展有限公司与薛某物业服务合同纠纷一案中[5]，薛某主张其未付物业费系因绿安物业公司未能提供业主相应的物业服务,保安设备保安措施不到位，导致包括其在内的多户业主家中被盗窃，经济损失严重。盗窃发生后，其要求调取监控录像遭绿安物业公司拒绝，公安部门调取时绿安物业公司又称监控已经损坏，不能提供事发当天的录像，致使盗窃案至今（指庭审时）未破。法院经审理认为，薛某以其遭盗窃为由拒绝支付物业管理费的抗辩，因盗窃系刑事案件，属于意外事件,即使原告在监控设备管理上有瑕疵,也不能成为其拒付物业管理费的抗辩理由。
2.超过物业公司的履职范围亦不构成拒交物业费的合理抗辩
有的案件中，业主以小区内违建众多，物业公司不作为放任违建为由拒交物业费。但是，物业公司的职权范围和履职方式是有边界的，针对小区内的违章建筑，物业公司无权拆除，只能采取宣传制止、向有关机关举报等方式，不能以小区内存在违章建筑为由拒交物业费。同样的，针对其他非物业公司职权范围内的小区内业主或其他第三方出现的不规范、侵权行为，诸如高空抛物、电动车进楼、其他业主违法违规装修等，只要物业公司在职权范围内进行了履职，业主不能以物业公司管理不到位、小区存在不良现象为由拒交物业费。
3.“服务不到位”证明难度大
“服务不到位”是物业费纠纷中最常见的抗辩理由之一，但是法院往往以业主未能证明为由不予支持。在林某与上海百利达物业发展有限公司物业服务合同纠纷案中[7]，林某称百利达公司提供的物业服务不到位，共列举了10条服务不到位的具体表现。法院认为，该案的争议焦点在于林某是否应当足额缴纳物业费。林某主张百利达公司提供的物业服务不到位，且存在严重违约及侵权行为。但是林某既未举证证明百利达公司在提供物业管理服务过程中，存在根本违约行为，亦未能举证证明百利达公司提供物业服务的瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的严重程度。而物业服务合同具有涉众性，若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得全体业主的共同利益遭受损害。林某作为业主发现物业服务瑕疵问题可以通过向业主委员会提出要求物业公司限期整改或选聘新的物业公司等其他途径维护自己的合法权益，但以拒交物业费对抗物业服务瑕疵的行为，缺乏法律依据。
三、“重大瑕疵”作为合理抗辩事由及其证明
（一）什么是重大瑕疵
（二）重大瑕疵的证明
该小区由100余栋别墅组成，绝大多数业主均未缴纳物业费。案判决生效后，物业公司又继续批量起诉其他未缴物业费的业主，在某一批次的案件中，近20户的业主委托了本团队为代理律师。经认真审阅业主提供的材料，多次现场勘查取证，从保洁、绿化、安保、公区维护、供水污染等等多个方面组织证据，提供了照片、视频、业主自行出资采购植物、维修道理的凭证等多种证据，结合《民法典》的最新规定发表答辩意见，最终成功证明物业公司存在履约瑕疵，法院判决依法调减物业费。
法院经审理采纳了我们的代理意见，认定物业公司履约确有瑕疵，判决依法对物业费予以调整。本案的可贵之处在于，在该小区已有全额支持物业费的判例的前提下，本团队通过努力取证，最终法院判定物业公司服务确有瑕疵。法官难能可贵，勇于突破本法院的同类判例。
四、结语——业主合理抗辩权的行使困境
及多元化纠纷化解机制
物业公司服务中的不足和瑕疵，业主应积极通过非诉讼方式维权，如及时反馈业委会、向街道和物业主管部门投诉等方式，通过沟通、投诉等方式监督物业公司不断提升服务水平和质量。与此同时要积极收集证据，及时咨询专业律师，避免后续因缺乏证据在诉讼中失利。物业公司要建立质量监督和品质体系，因历史原因导致服务不到位、公共设备不完善等原因要及时反馈沟通，避免出现业主因不满意公共设施不缴费，因业主不交费造成服务质量低的恶性循环。在救济方面，要充分发挥业委会、街道、社会组织、主管部门的职能，积极化解矛盾，“健全人民调解、行政调解、司法调解相互联动的物业管理纠纷调解模式，运用法治思维破解难题，探索完善区、街道和社区三级物业矛盾纠纷调解机制。”
注释
[1]上海市普陀区人民法院《2014-2018涉物业纠纷案件审判白皮书》。
[2]（2019）粤20民终7178号。
[3]（2018）津民申658号。
[4]（2018）赣民申178号。
[5]（2020）沪0105民初12875号。
[6]（2021）沪02民终7427号。
[7]（2021）沪02民终4062号。
[8]彭成：《谈物业服务企业服务的“重大瑕疵”应如何认定问题》。