【导语】以下是小编整理的我国物业管理问题论文（共10篇），欢迎阅读与收藏。
我国物业管理问题论文
1.现阶段我国物业管理存在的问题
1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平
目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
1.2业主的物业知识缺乏
一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。
1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊
《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力
据资料显示，年底我国约有物业管理企业7000家，至2003年底达2万余家，增长速度极快。建设部2003年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。
1.5物业管理法制建设仍需进一步完善
1.6地区间发展不平衡
从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批40家物业管理资质一级企业中深圳占了18家；全市有146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的1/7.据不完全统计，年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
2.解决物业管理所存在问题的对策
2.1走专业化发展之路
物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。
2.2走法制化发展之路
实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的.同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。
2.3走集团化发展之路
在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
2.4走品牌化发展之路
品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。
2.5走智能化发展之路
随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。
2.6走“以人为本”的发展之路
物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。
3.结束语
当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
物业管理商业化问题探讨论文
一、物业管理工作中存在的问题
(一)不能准确的掌握市场的发展方向
一个企业要想不断的适应市场的发展，就要制定符合市场发展的经营和管理模式。物业管理企业作为一种服务性的企业，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市场中的位置，才能得到发展。但从现阶段我国物业管理公司的发展来看，很多公司都严重的忽略了市场定位的重要性。物业管理分为消费和投资两个方面，在对内地居民住房推出时的投资存在不合理性，这为企业经济的发展带来不利的影响。我国的物业管理引用了国外的很多先进商业住房管理模式，但事实上这些管理模式不适合我国物业管理企业的发展，因为我国多数的住房都是居住性质的，所以引用商业住房的管理模式，是不符合市场的发展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企业的发展需要很多管理人员的支持，所以人工的成本占有相当大的比例，但这方面的成本是不能减少的［3］。物业企业要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服务效率来实现。受传统经营管理模式的影响，我国很多的物业管理公司存在机构设置不科学、人员分配不合理、管理程序不规范等问题，导致公司的人力、物力、财力成本不断增加，给公司带来了严重的经济负担。
二、如何更好的解决物业管理商业化过程中的问题
(一)树立正确的管理理念
物业管理公司在经营的过程中，要树立正确的管理理念，明确公司的性质，将企业自身的价值、管理人员的服务和业主应得的利益三者紧密的联系起来，然后制定有利于提高竞争力和促进可持续发展的措施，并不断的进行完善，通过完善服务的内容和过程，来提高业主的满意度，提高企业的信誉，树立良好的企业形象。企业要想满足业主的需求，并能得到业主的肯定，就要规范业务流程，包括:服务制定、服务传递、服务实施等，并按照相应的规定不断的加强管理的质量，得到业主的信任，从而提高企业的市场竞争力，可以使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。物业管理公司要以提高业主的满意度为目标，为业主提供特殊服务、专项服务，并提高服务的质量，深入群众进行系统的调差，充分掌握业主的需求情况，然后针对业主的要求，设计出符合标准的服务类型，大胆创新业务管理的品牌，赢得业主的信任，从而促进企业的高速发展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企业管理工作中的重要组成部分，只有重视成本管理，才能使企业的资金正常运行，促进企业的健康发展，实现可持续发展的目标。当业主入住签订业务管理合同时，可以用合理运用目标成本的管理办法，对公司的成本进行科学、合理的控制。物业管理过程中对成本的.控制是非常必要的，对促进公司的发展有推动作用，在这过程中，管理人员要加强成本管理的力度，提高工作人员的成本意识，提高工作人员的服务质量，为业主提供最优质的服务。优质的服务就是让业主享受到超值的服务，但这一服务过程不能靠增加成本来实现，所以要制定有效的解决措施，在不增加成本的同时，保证服务的质量。业务管理部门要对成本进行预算，然后根据市场的实际情况，制定科学的成本控制制度，通过制度控制可以有效的节省成本。
(三)遵循市场的发展原则
物业管理重在服务，所以要遵循以下几种原则:首先，要将服务摆在首位，坚持业务至上的原则，因为只有不断的满足业主的需求，提高服务的质量，才能促进企业的发展。其次，要注重社会、经济、环境的协调发展，从而实现企业的可持续发展。最后，规范管理模式，制定相应的管理制度，并将这一制度落到实处，设计业主需要的服务类型，提高竞争力。
(四)开展多种经营管理模式
根据现代社会的发展趋势，传统的业务管理模式已不能满足需求，所以业务企业要创新管理模式，完善公司的管理工具，引进先进的管理手段，用现代化的科学技术提高管理的效率和质量，从而提高企业的业务水平。
三、结束语
总之，物业管理公司作为后起的一个行业，要想满足社会日益增长的需求，就要不断的走向商业化。物业管理公司要不断的提高服务意识，完善管理措施和服务设备，树立正确的服务理念，从而提高服务的质量和效率，提高竞争能力。
摘要:物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展,但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力,暴露出很多问题和矛盾。这些问题和矛盾在欠发达城市表现的尤为突出,如何在房地产快速发展的欠发达城市尽快提高物业管理水平,是物业管理行业急待解决的问题。本文以广东省河源市为例,对欠发达城市物业管理存在问题进行归类整理并提出解决对策。
关键词:欠发达城市;河源市;物业管理
1河源物业管理企业发展的状况
物业管理作为一个新兴的行业,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。河源市作为一个发展中的城市,物业管理自萌芽以来,开始启动物业管理工作,已经历了十多年的成长历程,物业管理在河源发展得也相当快,自成立第一家物业管理有限公司――诚标物业管理有限公司,至今河源本地有资质的物业管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有规模较大的物业公司,如河源华达物业管理有限公司;也有从外地进驻河源的高资质的物业管理公司,如河源雅居乐物业管理公司。但是,物业管理行业在河源快速发展的过程中,也遇到诸多的困难和压力,暴露出很多问题和矛盾。
2河源物业管理行业存在问题
2.1建管不分,开发商遗留问题,为物业服务造成隐患虽然国家物业管理条例明确规定物业管理企业必须通过招投标获得物业管理项目,但是河源市的物业管理相对于广东珠三角来说起步晚,其物业管理状况相当于珠三角物业管理刚刚起步时的水平。目前,河源物业有70%的物业公司是由房地产开发公司衍生出来的,是“爸爸和儿子”的父子关系。开发商在物业建设过程中,为了最大限度地获取利润,在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留等问题上频频违约,埋下了纠纷的祸根。
2.2物业管理收费不规范,收费难、收费率低物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。由于河源市物业管理市场尚未发育完善,相当一部分物业管理企业经营还不规范,为了追求利润,不按照合同约定提供相应服务,乱收费、重复收费现象严重,收费与服务不相符。河源市政府为了规范物业管理收费问题,对普通住宅小区物业管理服务费的收取作了政府指导价,但是经调查河源市70%的物业管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。经过调查,普遍反应物业管理费的收取相当困难,主要原因有:①人们思想观念未能转变,部分业主享受惯了福利管房的种种好处,他们对物业管理这种有偿服务方式不理解,产生抵触情绪;②物业管理公司服务质量差,业主对物业管理服务质量不满意;③物业管理法规不健全,对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定,易引发争议;四是部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。
2.4物业管理企业规模小、竞争力弱、抗风险能力低目前河源市的物业公司中有资质的有38家,其中物业管理企业中一级资质3家,占7%;二级资质5家,占13%;三级资质20家,占53%;其他未取得资质的企业10家,占27%。其中一二级资质都是外来进驻河源的物业管理企业,三级资质都是本土性的物业管理企业;一、二级资质中除了宝晨物业是综合性的物业管理企业外,其余两家外来企业在河源都是单一性的自建自管住宅小区型物业企业。以上数据说明,现阶段物业服务企业的整体规模较小,多数企业无法取得规模效益,整个行业仍处于发展初期,整体抗风险能力差。在调查中还发现:有些物业管理公司管理的面积也就是1万多平方米、管理处里管理人员既是领导也是员工,加上几个保安和清洁工就组成了一家物业管理公司。这些物业公司规模小、经营状况差,很多是处于亏损或刚达到收支平衡状态的。
2.5业主对物业管理的认识不高由于河源市物业管理起步较晚,受传统公房管理模式和当地业主“自扫门前雪”观念的影响,一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成,部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识,另一方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变;另外,在调查中发现正在实行物业管理的小区中竟然有许多业主根本不知道自己所住的小区有物业管理,也不知道物业管理是干什么的。
2.6业主委员会成立难,已成立的业委会并未在物业管理中发挥应有的作用业主委员会是由业主大会选举产生,并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中维护业主合法权益的自治性组织。它和物业管理公司之间是平等的契约关系。但是,就实地调研的结果来看,河源市成立业主委员会的物业不到30%,无论是业主本身还是物业公司都表示要依法成立业主委员会相当的难。影响业主委员会难成立的因素众多:业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权利等。尽管有些小区成立了业主委员会,但在目前的实际运作中,业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。其一,业主委员会的维权意识差。其二,业主委员会缺乏监督机制。其三,业主委员会组成复杂,利益难协调。其四,业主委员会法律地位不明确。这些因素都导致业委会并不能在物业管理中发挥最大的效用。
解决欠发达城市物业管理存在的问题,必须具体问题具体分析,如河源市,要在借鉴珠三角先进物业管理经验的同时,走出自己的道路。
3.1发挥政府职能机关的作用,促使物业管理问题的解决
3.1.1做好物业管理的必要宣传工作房地产商品与一般商品不同,业主普遍对建筑物区分所有权性质不了解,不知道如何行使权利,对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。加上国家近几年关于物业管理方面的.法律法规不断地进行修改完善、针对物业管理行业及业主对物业管理的了解程度,做好必要的物业管理宣传工作,让广大市民加深对物业管理的了解。
3.1.3加强物业管理的行业管理,提升物业管理水平首先应加强对物业管理企业的资格管理。其次加强物业管理企业的财务和审计工作,对物业管理费收支使用情况进行必要监督。在责任落实方面,应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为。
3.2加强宣传,提高全民物业管理消费意识政府主管部门、物业管理行业协会和物业管理企业应通力合作,进一步加强物业管理的宣传力度,形成物业管理的立体宣传网络,使公众对这新兴行业有正确的、更高层次上的认识,令每一位消费者及社会各方人士都积极地参与。以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。一个重要而有效的途径就是利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。通过媒体的正面引导,使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种服务,可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益,营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围,为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。
3.3提高物业管理人员的素质,实现管理手段现代化
3.3.1加强物业管理从业人员的再教育企业应积极鼓励员工进行自我提升的学习,结合当前国家农民工免费培训的政策,鼓励员工考取物业管理从业资格证,有条件的到相应的大专院校进行深造,取得相应的学历。提高物业管理人员的知识结构和专业知识水平。同时,加强内部培训,学习新的政策法规,掌握新的办公手段,实现员工管理服务水平的大幅提高。
3.3.2积极引进各类具有专业知识和专业技能的人才物业管理行业从总体上说,尚属于新兴行业,各类专业人才比较缺乏,因此,管理者要改变过去陈旧的观念,要从企业的长远建设出发,积极引进大专院校毕业的人员,把他们放在工作实践中进行锻炼,进一步丰富其实践经验。要给他们创造良好的工作环境,适时的将他们提拔到领导岗位,委以重任。这样才能留住人,用好人,发挥他们的优势,从根本上提高物业管理人员的素质。
3.4提高业主的参与能力,充分发挥业主大会、业主委员会的作用
3.4.2建立业主委员会责、权、利的协调机制及奖励机制为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性,应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务,承担业主委员会应尽的责任,具备一定的专业知识的业主,就可以竞聘为业主委员会主任,当选的业主委员会主任应与业主大会签定聘用协议。为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用,还必须建立激励机制和约束机制。
参考文献:
[1]谭善勇.物业管理市场理论与实务[M].北京:首都经济贸易出版社,.
[2]陈德豪.物业管理概论与实务[M].广州:广东职业技能鉴定中心,.
高校物业管理问题及对策论文
一、高校后勤物业管理的特点及重要性
1.特点。
2.重要性。
高校物业管理是高校后勤服务工作中十分重要的内容，作为后勤管理的重要组成部分，无论是校园里的一花一草，还是房屋建筑等，几乎存在于校园的每个角落。尽管物业管理的效果很少被人重视，然而一旦有问题发生，很容易使师生不满意，甚至成为被投诉的对象。高校物业管理水平的高低，直接影响着广大师生的工作、学习和生活。因此，从某种意义上而言，高校物业管理水平的高低对高校可持续发展有着重要影响。
二、高校物业管理存在的问题
随着我国高校后勤改革的'不断深化，高校物业管理也取得了一些进步，然而仍存在很多问题，具体表现在以下几方面：
1.缺乏服务意识。
服务意识，即满足客户需求的一系列特征的特性总和的意识。高校后勤物业管理既然为广大师生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必须牢固树立以人为本的理念。温总理曾在谈到政府服务职能时说过“管理就是服务，我们要把政府办成一个服务型政府，为市场主体服务、为社会服务、最终为人民服务”。温总理所提到的服务理念也同样适用于高校后勤物业管理。然而高校物业管理的人员绝大部分是从原来后勤部门的工勤人员转型而来的，其管理人员本身就缺乏服务意识，其思维模式依旧停留在原来的行政管理上，误认为物业管理是管理广大师生而非服务师生，从思想观念坐等师生要求服务，而非主动为师生提供服务。
2.人员素质参差不齐。
高校的重心在教学科研上，对后勤管理往往不重视，疏忽对后勤管理人才的培养。如前所述，后勤从业人员大多是以前工勤人员转型而来，文化素质较低，专业技能不高，服务意识不强等，加之学校也不重视后勤物业管理人员的后续培训、进修等。受传统管理体制及待遇的影响，高校的物业管理队伍又很难实现人才的双向流动。校内优秀管理人员不愿去后勤，校外又很难直接招聘到优秀的管理人才。后勤物业管理队伍人员结构不合理，缺乏优秀的管理人才，无法形成优胜劣汰的竞争机制，高校物业管理人员素质的参差不齐，无法形成专业化的管理队伍，严重制约着后勤物业管理水平的提高。
3.经费投入不到位。
4.部门间缺乏沟通。
高校物业管理是涵盖范到房屋建筑、安全保卫、环境卫生、设施维护等服务，而这些职能在很多高校都由多个部门一起承担，每个部门仅仅负责其中一两个服务项目，如保卫处负责安保工作，部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合，出现问题互相扯皮推诿，导致部分物业管理资源重复投资，浪费严重，在物业管理经费资金投入不足的情况下，降低服务成本，提高工作效率、提升经济效益将成为空谈。
三、提升高校物业管理水平的对策
1.牢固树立服务意识。
要提高高校物业管理服务水平，必须转变后勤物业工作人员的管理思想，牢固树立服务意识。首先，后勤物业管理人员要有危机意识和竞争意识，要让服务的理念深入心中，为师生服务而非管理师生，并落实在行动中。其次，定期或不定期地开展一些爱岗敬业的主题教育，从而增强职工的责任感和责任意识。让后勤物业管理的员工从心底中认为，师生员工的满意，是实现自我价值的重要体现。最后，加大宣传力度，树立典型，发挥典范的带头作用。如通过宣传、教育、培养等多种方式，树立思想上和专业上都过硬的典型，树起群众拥护欢迎的旗帜，对大家起到教育作用从而全面带动大家的服务意识。
2.提升从业人员素质。
提高高校物业管理队伍素质，对于全面提高高校物业管理水平意义重大。因此，应当从以下两方面方面着手：一从干部队伍上，应当建立一支高素质的管理干部队伍，上层决策领导者懂得经营，善于管理，并且有一定的专业知识和物业管理经验，最重要的是要有责任意识和事业心，这样才具备带好物业管理队伍的能力；另一方面，从物业管理员工上，多组织各种培训，全面提高从业人员素质。员工技术水平和服务水平的高低，对于高校物业管理的生存发展有着重要影响，对员工开展全方位的培训，针对在物业管理不同的岗位上进行不同的技能培训等。
3.拓宽经费渠道。
4.加强制度建设，部门间通力合作。
为了提升高校物业管理服务水平，一方面应当从完善相应的制度出发。规范的物管制度应当包含两个层面，一是物管单位的管理制度，比如综合、财务、业务制度等，常见的如管理机构职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序及服务规范等；二是物业辖区的管理制度如用户手册、物管公约等。当前尽管诸如此类的制度也有些，但不够完善，与社会上有资质、正规的物业管理公司比较，有相当差距。所以应当加强制度建设。另一方面，部门间通力合作。厘清责任，对于重复岗位设置，或职责重复的进行整合，节约资源，也避免出现问题是互相推诿扯皮等，从而有效提升后勤物业管理水平.
物业管理发展的问题论文
物业管理发展的问题论文【1】
摘要：目前我国物业管理处于快速成长的阶段，也遇到了一些阻力和困难，暴露出一些问题和矛盾。
其客观原因是行业的快速成长使物业管理行业面向的群体越来越庞大，因而矛盾和问题也会随之增多。
本文主要论述了我国的物业管理问题，首先阐述了物业管理与传统房屋管理的联系，然后介绍了物业管理中存在的问题，最后论述了物业管理的未来走向问题。
关键词:物业;管理;发展
一、现代物业管理与传统的房屋管理之间的关系
可以说，现代物业管理与传统的房屋管理既有继承和发扬，又有着本质的区别。
两者的共性主要体现在都具有公共服务的社会性和公益性，物业管理和房屋管理提供的都是一种公共服务产品。
两者都包含了房屋、公用设备设施的养护与维修物业管理和传统的房屋管理都包含对房屋、公用设备、设施的养护与维修。
从性质上看，物业管理是从事社会服务工作的，从三次产业划分角度看，物业管理隶属于第三产业，但它又具有自己特有的性质:物业管理是一种市场经营行为在市场经济条件下，由于物业产权分散，物业管理是一种有成本也有效益的经济活动。
为实现成本与效益的平衡，业主可通过聘请委托独立的第三者―物业管理企业来实施管理。
而物业管理公司并非被动接受委托，它也会在市场上通过选择物业对象做出是否接受委托的决定，它通常要考虑自身的经济利益，用市场经营眼光看待自己的管理行为。
物业管理集管理、服务、经营于一体管理，是物业管理公司的基本职能，经营是物业管理公司生存和发展的关键，服务是物业管理公司的宗旨。
总而言之，为业主提供优质服务是物业管理的主要内容，管理和经营始终要围绕服务进行，但管理、经营、服务三者相互渗透，相互补充，有机联系，融为一体，将服务贯穿于整个物业管理和经营过程中。
二、我国物业管理中存在的问题
1.物业管理制度不健全。
由于物业管理在我国的发展还没有成熟，客观条件下我国法律法规不足的制约逐步显现出来。
业主委员会缺乏有效的监督机制。
广大业主的意愿得不到真正实现，共同利益被个别业主压在个人利益之下，业主的共同事务随意决定，使得其他业主利益或全体业主的共同权益受到损害。
还有的是个别物业管理企业运营不规范，业主自律机制不够完善，这样就会造成物业管理辖区内各种矛盾纠纷层出不穷。
2.物业管理者的观念意识落后。
国外一些市场经济相对发达的国家，物业管理己经发展的相对成熟。
与之相比，我们在物业管理观念方面仍然存在较大的差距。
物业管理并没有从财产、契约及消费角度得到社会的充分认知，这就必然导致了契约精神的缺失和公共权利的漠视。
原有的理解偏差，又缺乏正确的指导，从而使得业主缺乏主动参与和守约的意识，容易造成物业管理服务主体的错位和缺位。
长期以来，我国持续实行计划经济时期的福利分房以及低租养房带踱，因此部分业主缺乏对现行物业管理运作模式的深刻理解，未能形成相应的消费观念以适应当前物业管理发展局势的需要。
3.物业管理过程中的服务观念有待加强。
物业管理坚持在尊重业主需求的基础上，签订双方都能认可的服务合同一的原则。
但部分物业管理企业依然存在以管理者自居的现象，没有准确定位自己服务业主的位置，从而逐步淡化了其服务特征。
同时也有少数物业管理企业，由于过分追逐利润，不充分考虑业主的支付意愿和消费能力，就强压给业主过高的收费标准，为日后埋下了隐患。
有些物业管理企业违背合同，不给业主提供相应服务甚至偷工减料、虚增成本，收费与服务的不符引起业主强烈不满。
此外，物业管理还存在“先天不足”现象，由于建管衔接不好，一些在规划设计、建设阶段遗留下的问题仍给物业管理企业造成困扰。
4.物业管理的核心竞争力较弱。
物业管理企业竞争力不强主要表现在以下几个方面:①队伍素质良萎不齐。
由于物业管理在我国属于新兴行业，相对缺少人才储备，从业人员队伍建设跟不上行业发展的.需要，其中表现最为突出的是缺乏称职的职业经理人，而现有某些管理人员与其担负的责任不相适应，专业人员的技能培训也跟不上行业的需要。
②服务理念的缺乏。
其主要原因是这类物业管理企业多是从计划经济体制下的传统房屋管理机构转化过来的，他们己习惯于行政命令式的管理，缺乏为业主主动服务的理念。
③缺乏长远战略眼光。
部分物业管理企业满足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公众形象为代价，以损害业主的利益方式在短期内获得了利益，但是以长远的眼光来看，却是自掘坟墓的鲁莽行为。
④欠缺专业技术能力。
⑤创新意识不足。
物管企业不能深入探索业主的潜在需求，提高物业管理服务水平。
⑥缺乏品牌意识。
我国物业管理品牌的核心竞争力较差。
物业服务质量急需提高，服务的稳定性也有待于增强，
5.物业管理的健全进入与退出机制不科学。
在物业管理行业，国际上普遍采取市场化运作的做法，这也是我国物业管理行业的发展方向。
市场化运作是指业主与物业管理公司之间可以用招标、投标等市场化的手段，进行物业管理服务合同的签订，而物业管理公司进入或退出是由关系双方决定的。
然而物业管理公司进入和退出却是实践中的一大难题。
三、我国物业管理在未来发展的着眼点分析
首先是从市场经济发展的角度看，物业管理应该与市场经济的发展趋势相结合，物业管理作为市场经济的产物，就是以经过公开、公平、公正的市场竞争来达到买卖双方等价交换的目的为主要特征。
所以，物业管理得以生存和发展是以竞争为根本的。
在物业管理市场上，正是由于众多物业管理公司之间存在竞争，业主可以较为自由地根据实际情况对物业管理公司进行选择。
聘用和改聘对物业管理公司具有明显的激励约束作用。
一般而讲，业主主要通过考察某家物业管理公司过去的业绩，决定是否聘用。
因此，随着市场竞争压力的增大，物业管理公司越来越重视其公众形象。
政府及行业主管部门要充分引进物业管理竞争机制，要进一步推动在市场进行公开、公平竞争原则的实行，物业市场的培育和成长得以推进。
其次是从人本思想的角度考虑，加快物业管理的人员的素质，建设高素质的物业管理队伍。
物业管理随着房地产业的快速发展呈快速发展之势。
而物业管理行业队伍与现实发展的需要存在明显的不适应。
例如:由于服务理念的落后、物业管理机构的不健全、从业人员素质的参差不齐导致物业管理行业的发展受到了严重制约。
立即加强对物业管理行业队伍的建设，从而全面提升物业管理工作水平，这项任务迫在眉睫。
对于职业经理人队伍的建立，随着物业管理师注册考试在全国展开。
[摘要]随着房地产的蓬勃发展,物业管理企业也随之发展起来。
但是在此同时,物业管理企业内部涌现出了许多问题限制了其发展。
鉴于这种情况,企业采取了各种对策来解决这些问题。
[关键词]物业管理问题对策
经过20多年的发展,我国的物业企业管理发展迅猛,具有广阔的发展前景。
但是,近几年来,物业公司与业主的
矛盾日益突现。
所以只有认真剖析物业公司内部的本质问题,准确地定位物业公司自身的价值,才可以促进公司的发展。
一、物业管理出现的问题及原因
随着物业管理的发展,其新问题、新情况也不断涌现,某些实质性的问题逐渐暴露出来,归纳起来主要有以下的几个方面:
1.机制不健全,服务效率不高
在我国大多数的物业企业中,因为对物业企业主要的任务缺乏正确的认识,加之不健全的机构和制度设置,从而导致不能及时解决业主提出的问题;一些物业服务的项目主要是由领导亲自决定,大多数的企业没有领导的值班制度和相应的领导的负责制度,因此面临一些突发的事件无法及时处理,导致许多不必要的矛盾;激励机制不完善,造成工作人员的工作态度不好,办事效率不高。
2.诚信观念差
在物业管理企业行业的繁荣景象背后,诚信缺失、不守信用成为阻碍我国物业管理行业的发展的主要因素。
另外,企业在招投标的时侯,经常承诺业主,要以严格的管理,优良的服务,为业主营造温馨、舒适的家园。
然而实际上,物业管理的服务质量却相差甚远,以至于使业主有被骗的感觉。
3.财务管理混乱
分析原因,主要有以下几个方面:一是有些企业领导对物业管理企业的财务管理认识不清,只是简单的理解为收支、记账,所以对工作人员要求不高;二是好多企业领导任用财会人员时任人唯亲,采取非正常竞争的手段,虚报效益,隐瞒问题,做假账,迎合领导;三是由于目前该行业的财务会计制度不完善,财务规定不明确,致使某些人处理问题时不规范。
由此产生了不能正确核算企业经营成果,并且也反映不了企业的真实财务状况。
4.企业文化不完善
企业文化是企业的灵魂,体现了企业发展过程中的思想意识、行为习惯和价值观。
但是经过转制发展起的物业企业,即使在名义上已经是独立的企业法人,然而在很多的时候,这些物业企业比较愿意到原来单位的筹措资金,而且缺乏竞争意识,不重视企业文化建设;对房地产开发公司的子公司来说,还依赖房地产总公司,没有企业文化重要性的意识。
所以遇到问题时,不能及时解决,忙得应接不暇,不能彻底的解决问题;此外对小的民营企业来说,由于规模比较小、资金匮乏,因此它们的主要任务是经营,并无心顾及公司的企业文化的建设。
二、采取的.解决问题的对策
1.建立完善的物业管理机制,同时提高工作人员的服务效率
企业除了设立常设的机构外,在接收具体项目之后,必须结合实际的情况和业主的数量来设置适合的现场的办公机构进而提高工作人员的服务效率。
(1)设立应急的处理机构,可以保证在24小时之内,能及时处理业主的问题,使业主能够正常地生活。
(2)健全企业各项制度并加以公示,这样既能够提醒工作人员,还确保业主心中有数。
此外,将物业企业和房地产公司签订的物业服务合同公示出来,便于工作人员接受监督。
(3)建立监督和反馈机制,可以让工作人员接受监督以及接受业主的反馈信息。
2.建立物业企业财务管理体制
物业企业管理的财务问题是企业的重要问题,必须采取一定的措施。
鉴于物业企业的特点,可以采取以下对策:(1)制定一套有行之有且效章可循的会计体制;(2)建立和完善企业内部的财务管理制度;(3)提高会计人员的素质,健全及规范企业的会计核算工作;(4)强化物业管理资金筹措和运作。
3.加强企业的信用管理
加强企业的信用管理,第一社会公众和新闻舆论要相互监督,从而可以充分地保障监督者的言论权利,以及充分发挥公众评价和新闻舆论的权威性、客观性。
企业通过自律,来促进企业和公众之间的互信和互动。
第二加强物业企业的内部信用制度的建设,进而完善企业的财会与审计制度。
4.建立适宜的企业文化,提高企业的综合竞争力是
企业文化是一个企业的灵魂,关系到企业的发展前途,因此企业必须给以足够的重视。
建立适宜的企业文化可以从以下几方面入手:(1)各个企业都有自身的特点,必须根据自身的情况来建立并完善自身的企业文化;(2)积极鼓励全体职员全面参与到企业文化建设中来;(3)将建设企业文化和社区文化融合;(4)按系统工程建设企业文化。
三、结论
综上所述,物业管理企业内部出现了许多问题:机制不健全,服务效率不高;
诚信观念差;财务管理混乱;企业文化不完善。
这些问题对于企业的发展即为不利,因此企业采取了各种对策,如建立完善的物业管理机制,同时提高工作人员的服务效率,建立物业企业财务管理体制,加强企业信用管理,建立适宜的企业文化,提高企业的综合竞争力等。
总之物业管理企业是一个有发展潜力的行业,其发展前景十分光明。
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[2]刘奎:浅谈物业管理行业的诚信问题[J].,6(1):24-25
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[4]阙小虎:我国房地产市场物业管理存在的问题及对策[J].中国商贸,,(11)60-61
[5]刘树春:物业管理风险防范:“预”与“防”并重[J].城市开发,2008,(2):49-51
[6]荆颖蔷:物业管理企业内部问题与对策分析[J].运城学院学报,,28(1):68-70
高校物业管理企业大多是高校后勤企业，也有部分是社会企业。只要是高校物业企业都要遵循教育规律，保证学校正常教学秩序和营造良好育人环境的基础性服务。高校物业管理服务的是学生老师，而普通社区物业管理是小区业主，所以两者有着很大的差别。高校物业管理较社会的物业管理较单一，但高校物业管理中存在的一些问题，也比较复杂，现对高校物业管理的问题进行了分析，并提出了解决方法。
一、高校物业资金不足
二、员工整体职业素质不高
三、管理制度不规范性
[1]郭秋荣.高校物业管理问题与对策分析[J].华商，2009，16（4）：55-56.
[2]赵洪建.高校后勤合同用工管理探讨[J].中国人力资源开发，2010，（4）：83-86.
我国物业管理的立法模式论文
我国物业管理的立法模式论文【1】
摘要物业管理与现代建筑物区分所有权有着密不可分的关系,对它的法律制度的研究也成为必须。
本文通过分析《物权法》中有关物业管理、业主的规定,并对各国物业管理的立法模式进行比较,以此提出对我国物业管理立法模式的选择及建议。
关键词建筑物区分所有权物业管理立法模式
业主的建筑物区分所有权是随着住房商品化的出现、城市化进程的加速、区分所有权人之间权利义务的复杂化而形成的一种特殊的不动产所有权形态。
在现代建筑物区分所有权制度上,管理更成为该制度的一项不可或缺的基本内容,其中一方面便是物业管理的迅速发展。
查《现代汉语词典》(商务印书馆)第1349页,业主是指产业或企业的所有者,建筑物区分所有权中指的业主显然是指“产业的所有者”。
物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。
①只有建立和完善了物业管理法律体系,才能形成良好的物业管理。
(一)对业主停放车位的规定
《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
车库、车位不像小区的电梯、楼梯、绿地那样可以由全体业主共用,它一般都是由业主专有和专用的,而且业主在买房的过程中,通常已就车库、车位的使用问题与开发商有所约定;占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有,这就意味着,物业公司不能对车位收费,更不能将车位收费所得据为己有,如果需要收费,在扣除了物业公司的必要管理费用后,应将剩余款项交给全体业主共有。
(二)对业主物业管理方式的选择权的规定
《物权法》第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”从该条可以看出,《物权法》明确规定了业主在物业管理方式上的几种选择,即业主可以选择自行管理、委托物业服务企业管理或者选择其他法律认可的管理人管理。
(三)对业主选择物业管理人的规定
《物权法》第八十二条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”第八十一条第二款规定:“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”这样,《物权法》就明确规定了业主对物业管理人的解聘权,由于物权具有排他性,业主的这种解聘权不再受他人干涉。
随着《物权法》的实施,业主更换物业管理企业也将有法可依,但这种解聘权具体如何界定及实施,《物权法》并没有规定。
(四)对业主违反法律以及管理规约的救济权的规定
《物权法》第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”根据该条规定,如果业主违反了法律、法规和管理规约,受到侵害的业主有权向人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益,业主大会、业主委员会可以要求违反规定的业主停止侵害、消除危险、排除妨害等。
《物权法》的规定,排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权,而将救济权归于业主、业主大会和业主委员会,这在一定程度上减轻了物业管理企业的责任。
但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,内容上也过于简单,不足以调整区分所有权领域内所有法律关系。
虽称为“业主的建筑物区分所有权”,但在规定中并没有突显业主的核心地位,对业主的权益保护不够。
业主的权利在区分建筑物专有部分受到侵害时,往往可以通过《物权法》的规定请求加害方停止侵害及赔偿损失,但业主的人身、财产在区分建筑物共有部分受到侵害时,却很难直接从《物权法》中得到救济,而更多依据的是国务院《物业管理条例》,这容易造成行政法规与上位法之间的冲突。
现通过对国内外立法模式的比较,对我国目前的物业管理立法提出一些建议。
二、国内外立法模式比较
物业管理这个概念在立法例上并没有被各国各地区统一使用,事实上,各国对物业管理的规定在立法体系和名称使用上并不一致。
主要分为以下几类:
(一)以瑞士、意大利为代表的民法模式
此模式指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系,这样使得民法典的内容更加丰满和完善,如《瑞士民法典》第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权(建筑物区分所有权)的规定,其缺点则是无法详尽物业管理的诸项制度,如对管理人的规定,仅有关于选任解聘、职务以及对外代表权的规定,范围过于狭隘。
②鉴于此,学者多认为此种模式弊大于利,立法例上采取此种模式的'仅为个别国家。
(二)以日本、德国为代表的建筑物区分所有权法模式
此模式指专门制定建筑物区分所有权法,用专章或专节对物业管理进行规定,这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定,对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。
③如日本《有关建筑物区分所有等之法律》的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用等。
该法第28条规定:“除本法及管理规约的约定外,管理人的权利义务,依照有关委任的规定。”因此也明确了管理人与区分所有权人之间的合同关系属于委任合同,物业管理合同的定性也由此明确;除此之外,第二章关于“社区”若干问题的规定,更明确了物业管理中各当事人之间的权利义务关系。
④此模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳。
(三)以英国、加拿大为代表的住宅法模式
此模式主要为英美法系国家所采取,它指的是制定一部住宅法对所有类型的住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整,而把物业管理作为其中一部加以规定。
如英国于1957年制定的《住宅法》的第三部分对区分所有建筑物之管理规定为多头管理体制,住宅管理机关为房主管理当局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司;符合1960年慈善团体法的信托组织;都市发展公司及威尔士乡村发展理事会。
⑥用一部住宅法来调整物业管理关系,这样做的缺点主要是将物业管理关系局限于住宅,那么非住宅物业则无法纳入其中,没有法律进行调整,这与日益发展的物业管理不相适应。
三、我国台湾地区的物业管理法模式
此模式指专设物业管理法进行统一规制,从历史上看,这是物业管理立法的最新模式,如我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》。
该条例的内容包括:住户的权利义务、管理组织、管理服务人、罚则。
管理服务人即物业管理公司,条例对管理服务人的资格、职权以及责任都有明确的规定。
⑤我国9月1日实施的《物业管理条例》也采此种模式。
这种立法模式将物业管理法律关系从建筑物区分所有权法中独立出来,单独规定,具有自己明显的特色。
从历史上看,此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式。
四、我国大陆地区物业管理立法模式的选择及建议
比较上述各模式,民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入其中,使得民法典更加丰满和完善,其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,范围比较狭隘;而诸如《公寓大厦管理条例》、《物业管理条例》这类规定,由于业主与物业公司之间属于平等的民事法律关系,理论上也应当由民法的特别法规定较为妥当,用行政法规规定欠妥;住宅法模式也不适应我国目前日益发展的物业管理趋势。
因此,笔者认为,以日本为代表的建筑物区分所有权法模式较为可取。
对于这种模式,陈华彬教授在《建筑物区分所有权研究》一书中也做了专门的研究,他指出:“《物权法》仅规定了区分所有权中的几个原则性规定,内容十分简单原则,因此,需要制定一部全面调整区分所有权关系的区分所有权法,只有如此,才能廊清我国现今混乱的区分所有权法律关系……”。⑦
除了以上比较,笔者对未来的立法提出几点建议:1.该法的基本价值取向应该是和谐、舒适的居住生活,侧重于法的秩序价值,这点应该贯穿于所有条文之中。
2.就制度安排上,可以参照日本《有关区分建筑物所有等之法律》,分别列章规定管理人、社区以及管理规约,从而将物业管理法律作为建筑物区分所有权的要素之一加以规定。
3.明晰共有式建筑物产权人的各项权利、义务。
一般在物业管理阶段所发生的各种纠纷矛盾,应当根据建筑物区分所有权法的规定来判断是物业管理公司服务不到位所造成,还是权利人自身疏忽所导致。
五、结语
建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系,是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质的阐述,应当通过建筑物区分所有权理论构建物业管理的基础理论和基本框架,以此与《物权法》的立法体系和原则相衔接、相呼应,使物业管理法律具有国家法律的基础支持,从而获得更广泛的权威性。
注释:
①③⑥荣如侠.建筑物区分所有权制度与物业管理的立法模式.前沿.(8).161,162.
②④⑤⑦陈华彬.建筑物区分所有权研究.北京:法律出版社..440-446,400-422,456-477,354.
关于我国物业管理中存在问题的分析
物业管理的健康发展,离不开对物业管理这一新兴产业的正确认识、有效的'市场竞争体系和完备的法律规范.当前,我国的物业管理在这三方面存在严重的不足和问题,不仅对物业管理在认识上存在误区,而且缺乏有效的市场竞争体系和良好的法律环境支持.正视和解决这三方面的问题是我国物业管理健康发展的关键.