1、物业管理法律法规u我国的法律法规体系u1法律法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定包括宪法基本法律和其他法律u2法规法规包括行政法规和地方法规行政法规由国务院制定地方法规由省自治区直辖市以及较大城市的人民代表大会及其常务委员制定u3规章包括部门规章和地方规章部门规章由国务院各部委制定地方规章由省自治区直辖市及较大城市的人民政府制定u中华人民共和国物权法u2007年3月16日十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物法该法已于2007年10月1日起正式实施物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律是物业管理条例颁布以来又一部对物业管理行业产生深远影响的法律一物权法概述u1什么是物它是指存在于一定空间能为民事权利主体所支配的有体物u2什么是物权它是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利u3物权的种类u1所有权国家所有权集体所有权私人所有权建筑物区分所有权u2用益物权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权u3担保
2、物权抵押权质权留置权u二建筑物区分所有权u一建筑物区分所有权的含义u建筑物区分所有权是指多个业主共同拥有一栋建筑物时各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称u业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成u第一业主对专有部分的所有权u第二业主对建筑区划内的共有部分的共有权u第三业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权u二专有部分的所有权u1专有权的界定u1专有部分是指构造上能够明确区分具有排他性且可独立使用的建筑物部分u2最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释指出专有部分应具备三个条件u具有构造上的独立性能够明确区分u具有利用上的独立性可以排他使用u能够登记成为特定业主所有权的客体u3理论界有四种观点中心说空间说最后粉刷层说中心和最后粉刷层说u问题1一套房屋能否划分为多个专有部分u案例
5、首先满足业主的需要u2建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库的归属由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定u3占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有u4其他共有部分u1建筑物部分包括承重结构楼梯走廊外墙面等u2避难层u3人防工程u5共用设施设备的权属界定u6小区的会所幼儿园学校的权属界定u案例某小区业主李某张某王某同住某小区某栋临街楼的三层彼此相邻该楼的一二层被建设银行某分理处购买2007年11月6日分理处与上述3人签订合同约定分理处利用3人的外墙面悬挂建设银行的招牌每年支付租金5万元2007年12月建设银行悬挂招牌并于2008年1月1日支付其5万元小区业主委员会知道此事后要求3人将租金全部上交业主委员会双方各执一词不能达成一致业主委员会将3人告上法庭u四共有部分的共同管理权u1关于业主共同决定事项的范围u物权法第七十六条第一款规定建筑区划内的下列事项需由业主共同决定u1制定和修改业主大会议事规则u2制定
6、和修改建筑物及其附属设施的管理规约u3选举业主委员会和更换业主委员会成员u4选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人u5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金u6改建重建建筑物及其附属设施u7有关共有和共同管理权利的其他重大事项例如如何对物业公司的工作予以监督如何与居民委员会协作等u2关于业主共同决定事项的表决规则u物权法第七十六条第一款规定u1决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意u2决定有关制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意u3关于业主大会和业主委员会u1业主大会和业主委员会的设立u业主可以设立业主大会选举业主委员会u地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主
7、委员会给予指导和协助u2业主大会和业主委员会的决定效力u物权法第七十八条第一款规定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力u对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是依法设立的业主大会业主委员会作出的必须是业主大会业主委员会依据法定程序作出的必须是符合法律法规及规章不违背社会道德不损害国家公共和他人利益的决定u上述三点必须同时具备否则业主大会业主委员会的决定对业主没有约束力u3业主大会和业主委员会的处置权u物权法第八十三条第二款作了规定业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾排放污染物或者噪声违反规定饲养动物违章搭建侵占通道拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律法规以及管理规约要求行为人停止侵害消除危险排除妨害赔偿损失u4关于共同管理权的其他规定u1维修资金的所有权归属与使用u2管理费用分摊与收益分配u建筑物及其附属设施的费用分摊收益分配等事项有约定的按照约定没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定u3
8、建筑物及其附属设施的管理u业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理u对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人业主有权依法更换u物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主的监督u五业主的诉讼权利u1业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销u物权法第七十八条第二款规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销u2业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼u根据物权法第八十三条的规定对于建筑区域内任何任意弃置垃圾排放污染物或者噪声违反规定饲养动物违章搭建侵占通道拒付物业费等侵权行为受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定向人民法院提起诉讼同时共同收到侵害的业主可以推选代表人依据民事诉讼法等法律的规定向人民法院提出诉讼山东省住宅物业服务收费管理办法u山东省住宅物业的服务收费管理办法两易其稿201
9、0年9月3日和2011年3月17日于2011年11月16日发布该办法共计31条从2012年1月1日起施行u第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类特点及物业服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价u普通住宅前期物业服务费停车服务费实行政府指导价由设区的市县市区人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度报同级人民政府批准并每年向社会公布具体收费标准由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定u非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价由业主大会或全体业主与物业服务企业约定u释义u1普通住宅前期物业服务收费停车服务费实行政府指导价具体收费标准由双方在政府指导价和浮动幅度内约定u2政府指导价及浮动幅度由政府有关部门每年公布u3实行政府指导价的物业服务费不再向物价部门备案u4非普通住宅和业委会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价由双方合同约定u第八条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级服务质量服务成本等因素实行分
10、等级定价u物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布u我市打算普通住宅的前期物业服务收费将依据物业服务质量标准中的六大项内容每项再分五个档次从高到低制定服务内容和标准并制定相应的基准价具体的服务内容标准价格由业主选定并写入物业服务合同u第九条普通住宅物业服务成本包括一管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等二物业共用部位共用设施设备的日常运行维护检测费用三物业管理区域清洁卫生费用四物业管理区域绿化养护费用五物业管理区域秩序维护安全防范费用六办公费用七物业服务企业的固定资产折旧八物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用九经业主同意的其它费用u物业共用部位共用设施设备的维修更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支不得计入物业服务支出或者物业服务成本u供水二次加压设备运行电费由供水单位承担不得列入物业服务成本u释义u1适用于普通住宅无管理阶段区别u2人员费用主要包括项目人员的工资五险一金按规定提取的福利费包括工会经费和教育经费