（一）物业维修基金归集出现的法律问题
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（二）规范物业维修基金管理运作
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
三、结束语
关键词：物业管理；现状及问题；发展思路；
引言
一、物业管理的现状及内涵
从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60%小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为；物业管理已经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面；物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理。
二、物业管理中存在的问题
由于我国东中西发展不平衡的特殊国情，我国的物业管理还存在很多问题。
（一）认识问题有误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。
（二）法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。
（四）物业费缴纳困难。很多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。
三、推进物业管理健康发展的具体措施
我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：
（一）提高领导重视程度。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。
（三）处理好各方之间的关系。必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督；必须协调好与业主委员会的关系；必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务。
（四）发展专业化的物业公司。推动我国物业管理行业向集约化、品牌化发展。当前情况下，很多物业管理企业仍然遵照原先落后的经营管理模式，在“长不大”的困境中艰难前行，管理成本等日常费用高居不下，难以形成现代化的专业企业。实事上，推动物业管理企业发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业物业服务，有利于实现物业管理的集约化和高效化，从而为业主提供全方位、立体化的优质服务，不断满足业主的日益增长的需求，推动物业管理企业向更高层次发展。
（五）培养高素质的专业化人才。物业管理企业的实力不仅仅是资本的实力，更是人才的实力，物业管理投入的不仅仅是资本，更是人才和经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍，是企业生存和发展的根本条件，也是企业参与竞争获得生存的关键因素。物业管理企业应树立人才观念，把物业管理人才的培养放到企业战略位置的高度上，加强人才工程建设，不仅要从社会上招聘专业人才，还要加强已有人员的培养，进行培训考察，建立起企业惩罚激励机制，促进企业人才的良性发展，最终为企业赢得市场与客户。
参考文献：
[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）
[2]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].现代物业（上旬刊）.2015（03）
一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析
综上所述，我们必须以实际工作需要为前提，根据物业管理专业执业素质不断变换的要求，稳步推进教学改革，培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时展需要的应用复合型人才。
二、物业管理法规与政策课程教学改革探索
2.改革教学方法，引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。
三、物业管理法规与政策考试改革探索
关键词:物业管理物业管理企业物业管理纠纷
当前物业管理的纠纷及其对策
物业管理在我国迅速发展，各地物业管理企业和丛业人员数量迅速增加。经过近30年特别是近些年的发展，物业管理服务作为与房地产伴生的一个重要的支援性社会服务行业的作用已逐渐被认识，并得到社会的认可。物业管理作为一个新兴的行业，尚未形成一套制度化和规范化的管理方式;加上有的物业公司由原来的房管所转制而来，对物业管理的职责不清，而新成立的物业公司素质又参差不齐，所以在物业的管理中出现了各种问题，特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷，且呈上升趋势，成为物业管理中的突出矛盾。物业管理管有点处于“千夫所指”的境地。
物业管理纠纷，它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识，往往把跟物业有关的纠纷误认为物业管理纠纷。这无疑扩大了物业管理纠纷的范围。另外，任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错，可现在一提物业管理纠纷，就认为是物业管理公司的不对。物业管理面临许多难题，最大的难题是开发商遗留问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走，留下的缺陷、责任却由物业管理企业、业主两个不该承担的主体来承担。物业管理企业又没有能力承担，在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。
一、物业管理纠纷的类型
物业管理纠纷呈现出类型由于出现的原因各种各样，其形式是多种多样，总的来说可以归结为以下几类。
1.物业管理权的纠纷
在物业管理的纠纷中有不少与管理权有关，在物业管理中，物业管理公司对所管的物业具有哪些管理权力，哪些属于业主自己行使管理权，哪些需要物业管理公司与业主双方共同行使管理权等，在物业管理的条例、政策中没有明确细致的做出规定。这些纠纷是由于对于物业管理这个新兴行业认识不清、定位不准所造成的。
2.物业管理费的纠纷
3.物业管理责任的纠纷
物业管理企业在管理活动中到底该承担什么责任在政府的法规、政策也没有做出明确的界定。物业管理公司作为管理者和服务者的双重身份，应该有责任有义务代表全体业主争取业主应得的利益，保障全体业主的合法权利不受侵犯。对于物业公司在管理中承担的责任，应当分为作为和作为不当来确定其应当承担的责任;对于物业公司在服务中承担的义务，应当根据业委会和业主所签订的物业管理服务合同来执行。
二、物业管理纠纷产生的原因
物业管理越往前发展，纠纷出现的就越多，其原因何在就目前的情况来分析，主要有以下一些原因:
1.有关物业管理方面的法律制度的不完善
由于我国目前尚无完善的物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。物业管理法律法规的不健全，致使缺乏对物业管理的有效制约机制，造成管理上困难。一方面，缺少对物业管理单位的约束和监督，服务层次不到位;另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理很难收到很好成效。由于对双方都很难有明确的约束，所以在管理的过程中很容易出现纠纷。另外，物业使用人对于物业管理有关法规的认识一知半解，甚至是一无所知，这种状况容易导致不必要的物业管理纠纷。
2.业主素质参差不齐，业主委员会作用不大
部分业主不顾禁令违章装修、搭建，或稍不如意则拒交管理费用，公德意识与法律意识有待进一步提高。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当忠实于业主，维护业主的利益，不能做有损于业主利益之事。然而，业主委员会未发挥应有职责，对物业公司显属违约的行为制止不力，对业主维修基金使用的监管也流于形式，也是物业纠纷多发的一个重要诱因。
3.物业管理企业的自身原因
物业管理企业自身管理制度不规范，或者规范执行不力，甚至有些物业管理人员执行公务过程中出现一些违法犯罪事件，这一些都造成了物业管理企业管理中的难题。物业管理企业应该为业主提供和物业管理服务合同相一致甚至更优质的服务，但一些物业管理企业未经业主大会的同意擅自降低服务标准，由此造成纠纷。不少物业管理企业过分强调在物业管理重管理者的角色，是本质上物业管理实务业服务，不清楚或者不能准确定位其在承担管理者角色的同时还必须是一个服务者。由于物业管理企业角色定位的不准，很容易在物业管理中造成纠纷。
4.目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修费用的承担问题
比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，目前尚没有明确规定。
三、解决物业管理纠纷的对策
1.进一步完善物业管理法律法规。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。
3.建立及完善业主委员会制度，积极发挥其作用。明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门，并界定其责任、权利与义务，充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会对业主交纳管理费、遵守业主公约、秩序和公德方面及内部成员具有强制约束力。
4.物业管理企业完善物业管理的架构，进一步理顺和重新构建物业管理体制。加强企业自身的管理力度，明确管理目标，要加强对员工的技能培训和职业道德的培养，提高员工的素质，进而提升公司的管理水平。以此增加物业管理的自身造血功能，扩展服务领域。物业管理企业必须实行经济核算，寻求合理利润，保持自身资产的增值与扩大再生产。要以所管物业为依托，开展多种经营和有偿服务，增加收入。相成物业公司在所管物业的基础上，开展为业主送牛奶，接送小孩上学等特殊服务，以增加公司收入。
物业管理企业在正确定位的同时，主动采取换位思考的方式，真正做到“以人为本”，为业主提供质价相符、周到细致的服务。以此赢得业主的信赖。同时物业企业要有维权意识，不应怕影响企业形象及业主以解约相威胁而放弃自己应有权益。充分行使在合同中明确规定的权力。
1物业服务企业消防安全职责流于形式的主要原因
1．1目前消防法律法规的软法性。
1．2物业服务企业消防安全管理能力参差不齐
消防安全服务只是物业服务的一部分内容，从实际情况来看，物业服务企业将工作重心放在水电、清洁、绿化等工作上。由于物业服务企业在我国起步较晚，物业服务企业的水平参差不齐，很多物业服务企业不具备消防安全管理能力，在日常监督检查过程中发现，物业消防安全管理人不知道自身消防安全职责，消防控制室值班人员无证上岗，不懂操作等现象十分突出。
1．3消防安全管理经费难以落实
很多物业小区的消防设施损坏，是因为维护经费无法落实而无法整改。在目前物业小区的消防安全管理体制下，消防安全管理经费初期来自开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，后期由物业管理公司向业主或物业使用者收取物业管理费。开发商的维修期限期满后，维修经费在物业管理经费中提取，但由于业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务，拒缴或拖延现象严重，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。
2解决物业服务企业消防安全管理的法律对策
2．1发挥物业监管部门的主导作用．形成部门联合执法的合力
2．2建立健全物业服务企业行业准入制度，发展专业化的物业企业