实践与应用是千百年来一直的话题,孔子强调:“学而时习之”,王阳明重视知行合一,明末思想家提倡经世致用。总之,自古至今人们都重视实践与应用能力的培养。改革开放以来,我国经济社会迅速发展,新的事物层出不穷,物业管理行业便是其中之一。我国物业管理行业从无到有,其发展完全是摸着石头过河的过程,其中物业管理行业的立法显得尤为重要,2003年国务院颁布的《物业管理条例》是我国第一部国家级的物业管理行业法律法规。与此同时,很多高校也开设了物业管理专业,物业管理法规也成为物业管理专业的专业课程。但是在近二十年的教学过程中,物业管理法规课程基本停留在理论层面,如何使物业管理法规课程与实践紧密结合,培养学生的实践与应用能力成为物业管理专业亟待解决的问题。如何提高学生的实践与应用能力相应的教学模式改革势在必行。
1本课程学习必须重视物业管理案例分析
2采用“模拟法庭”实训,突出辩论环节
3与当地法院紧密联系,为学生提供提升能力的平台
4聘请熟悉物业管理纠纷案件的律师作为
参考文献
[1]吕恒.高中地理混合式教学模式设计与应用[M].长春:东北师范大学,2013.
[2]李逢庆.混合式教学的理论基础与教学设计[J].现代教育技术,2016.
[3]吴剑平.物业管理法规[M].广州:华南理工大学出版社,2003.
[4]汤腊梅.物业管理法规[M].北京:高等教育出版社,2003.
[5]袁永华.物业管理法规[M].武汉:华中科技大学出版社,2010.
（一）加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物市场经济条件下，随着竞争的不断增强，物业管理水平也需要不断的提升。但是由于物业管理所涉及的问题较多，所管理的区域也越来越大，物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂，需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系，没有健全的法律制度体系是不行的。建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依，避免物业管理纠纷的产生，为构建和谐社会起到一定的作用。（二）加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害当前，因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增，究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全，我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大。建立健全物业管理法律制度体系，对于有效的维护各方的合法权益是很必要的。也可以为我国的司法实践提供必要的帮助。所以说，我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究。
二、物业管理法律制度体系建设研究
（一）物业管理法律制度的概述
（二）我国现有的物业管理法律制度体系
（三）完善物业管理法律体系之探讨
关键词：区分所有建筑物管理;管理团队;管理机关;比较结论
一、问题提出
案例：甘肃省天水市江南花园业主委员会诉深圳江夏房地产公司案。诉求：第一、将公共维修基金转移政府维修基金专有账户（其时小区已开发售完三年），不在占用;第二、退还收取每户大门建设费五百元（因为小区一直使用普通门，并未向开发商陈诺的建成高档电动门）。以上两诉求经法院审理，均以业主委员会胜诉告终。在这之后该小区又陆续出现一系列管理与运行的问题，是在全体业主支持与参与，业主委员会领导，政府出面调解干涉下才得以解决。另外，根据2012中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，因物业管理发生的严重纠纷的占总纠纷的80%。分析说明现有管理模式存在弊端与不足。随着我国城市化进一步发展与加深，高层建筑不断增多、密度增大，人际关系随之趋向复杂化。在此背景下，如何减少纠纷、纠纷发生后如何合理解决，都是区分建筑物管理模式待需解决的问题。
二、区分所有建筑物管理团队的比较探究
（一）区分所有建筑物管理团队的性质
它是现代建筑物区分所有权管理制度上的一个重大问题。对各国家和地区的关于此问题的比较分析，它可以归纳为五种模式。[1]分别为：其一、不具有法人人格的团体（德国模式）。但实务中，“得借集会与管理人二机构而成为有行为能力的组织体（德国《住宅所有权法》23―26条），这一结合超越了普通共有关系，有浓厚的团体性。其二、具有法人人格的团体（法国、新加坡模式}。此模式一律承认区分所有权人的管理团体具有法人人格。其三、管理团体法人（附条件的法人人格模式）。如日本法，30人以下的区分所有权人构成的管理团体性质上即为无权利能力的社团。但30人以上可成立法人。[2]其四、判例实务上法具有人资格。此以美国为代表，又称美国模式。其五、香港模式。它以区分不同类型建筑物为前提，依据《建筑物业管理条例》与“大厦公契”，规定了三类管理团体：1、业主立案法团（独立的法人组织）。2、业主委员会（依大厦公契组织与运作，由业主大会选出）、3、居民互助委员会。[3]
关于此问题的规定见《物业管理条例》第8、10、11、15、20、35条。与其他各国比较可知，我国区分建筑物管理团队并不具有法人资格，也没有采取“混合型”模式。所依法律法规不多且不详细，是一项法律空白。
三、区分所有建筑物管理团体内部的管理机关
以上无论五种模式有多大差异，它们均设有与其相应的管理机关。以下就管理机关的类型、管理机关内部产生、设置、职权、运行规则做一分析说明。
（一）比较各国区分所有权人管理团队的管理机关
就其核心与实质，大抵可以分为两种类型：管理者型和理事会型。其一、管理者型。它是指区分所有权人团体管理的诸管理机关中，以管理者为中轴和核心的管理制度类型。此种类型管理机关结构简明，主要为总会（大会、集会）与管理者。它的团体性较弱。以类型以德国意大利、瑞士为代表。其二、理事会型。它指以理事会为中轴和核心的管理制度类型。以美国为代表，新加坡、日本也属之。但美国在管理的实际运营上象属于管理者型。[5]
（二）意思机关――区分所有权人大会（或集会、总会）
区分所有权人大会（以下简称大会）的性质和决议。（1）它属于强制必设机关，通常由区分所有权人全体组成，是最高意思决定机关。业主借此参与共同事务的管理。它是成员自治的表征。（2）大会的召集、主持、记录和决议效力各国大同。但表决归纳起来有四种模式：[6]新加坡模式。依地板总面积的大小将份额划分为四个等级以确定表决权和表决能力的大小;德国与瑞士模式。又称“人头数原则”;日本模式。以专有部分室内面积的比例为标准来确定表决权及表决能力。
（三）执行机关――管理者
管理者乃具体执行机关。一般为大会选出。管理者的职权与权限，概括起来包括两方面：对内关系方面的职责和权限与对外关系方面的职责和权限。前者为管理者与区分所有权人之间的关系，后者为管理者与第三人之间的关系。各国关于管理者职责与权限的规定大体上一致，仅在一些非重大的方面存在细微差异。我国是管理委员会。
（四）监督与咨询机关
1、监督与咨询机关是另一类管理机关，但各国法律未普遍设立。且其性质各国也有不同认识。（同上）（1）法国法。在大会和管理者之外，尚有并列的第三种机关――管理团体参事会。其性质依法兼具监督和咨询的双重性质的管理机关。（2）德国法。德国依《住宅所有权法》第29条规定，设有“管理顾问委员会”，为非必设机关。实践中发挥了巨大作用，为一具有重要作用的机关。（3）日本法。其现行《区分建筑物区分所有权法》没有设置与德国、法国相同的或类似的监督、咨询机关。但在管理组合法人，却设有监事。它为管理组合法人的必设机关，是业务执行的监督机关。综合以上，此类监督、咨询机关的设置均有其必要;从法律法规看我国并未规定专门监督、咨询机关，它规定的是：由业主参加业主大会举业主委员会，由业主委员会监督物业服务公司;业主与业主大会监督业主委员会工作;另外由基层行政机关或基层群众自治组织给予物业管理以监督与指导。
（五）香港关于建筑物区分所有权管理团体及内部的管理机关特殊规定
1、如上文香港业主参与大厦管理形式有三种：（1）业主委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就管理事宜向物业服务企业提供意见与建议。（2）业主立案法团是独立法人。它会召开业主大会，并选出管理委员会。法律赋予管理委员会广泛与具体的权利。（3）互助委员会是业主与租客组成的志愿组织，其下可设执行委员会。
四、比较借鉴中的结论
从以上比较分析，欲解决立法与现实物业管理疑难问题、促进物业管理的健康发展，必须建立和呼实际的管理团队与有效的管理运行模式，并赋予其职责与权利。而欲达此目的，要制定完备与详细地法律法规与各种规范。要以业主自治的为基础，同时行政机关必需给予适当指导与干涉。司法作为解决纠纷与冲突的最权威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和执行机制。
我国现行法规以《物权法》、《物业管理条例》、及各地方性物业管理细则为主干，但在精细化与完备上有很大不足、存在法律法规空白与不细化。如、区分所有建筑物分类管理的规定;物业保险方面;;管理费的细节规定方面;分层级的物业服务人员的培训等等，直接导致实践中的问题出现的无法可依。
（二）参照国际先进立法成熟经验，借鉴公司法管理机制尽快建立、形成适合我国自身条件与实际的管理模式――“四维一体”的管理模式
（三）对“老常难”问题的解决对策
（四）政府或公权力在物业管理服务中的参与机制及对物业管理模式的意义
从解决现实问题和形成有效管理模式上，政府应该提供更有效的法律服务，以便促成业主自治的有效性。建议以法律法规形式提供：律师参与服务;物业管理账务审计的专业化服务;业主大会的召开指导服务;纠纷矛盾出现时及时先行裁定服务等等。其中律师参与服务;物业管理账务审计的专业化等服务可以看做是借鉴公司法中的“看门人的控制”制度，它是指通过聘用非公司主体（例如会计师和律师）来监督公司主体行为提供律师参与服务与账务审计服务。[11]这一制度是任何管理模式都不可或缺的环节。他与物业管理内部监督（业主与物业管理委员会监督，以及信息披露）共同构成管理的完整监督机制。而且更专业高效。以上既是立法、物业管理服务的必须，也是社区秩序安定、和谐社会、民主与法治建设的内容与基层实验基础。（作者单位：四川师范大学）
参考文献：
[1]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，2007，法律出版社，第284页。
[2][日]《建筑物区分所有权法》第47条。
[3]王玉洁：“香港物业管理透视”，《城市开发》2009（19）。
[4]谭峻：《区分建筑物的社会化管理》，2012，知识产权出版社，第102页。
[5][日]稻本洋之助：《公寓管理之考察》，清文社1993版，第136页）
[6]同上[1]，305页
[7]谭峻，《区分建筑物的社会化管理》，2012，知识产权出版社）
[8]斯蒂芬P.罗宾斯等著，毛蕴诗主译，机械工业出版社，2010，267页
[9]冯艳婷，“论信托式物业管理”[J]，《南方论刊》，2008（3）
方面的立法和完善工作。
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
二、铜仁市是本次调查的必然选择
在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
（一）物业管理主体方面的缺陷
1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。
2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。
4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。
（二）物业管理合同及其违约责任追究
物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。
在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。
首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。
其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。
再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。
最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面；
(三)、居民对物业管理服务的评价
在本次调查问卷结束后，被调查者提出了一些总结和评价：见下表：
（小区安全、绿化、卫生等管理评价）：
总结评价
很好好一般不好
比例15.2%42.439.4%23%
(对所在小区物业管理服务方面的总体评价）：
总结评价优秀良好及格不及格
比例15.2%42.4%27.3%15.1%
(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议
上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。
1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。
2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。
3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。
4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。
1.重构课堂教学
为贯彻物业管理员国家职业标准能力培养的目标,在课程的设计和组织上,要大胆创新,积极突破,打破传统的教学模式,课堂教学要更强调学生的积极参与,寓教于乐,笔者在课堂上通过模拟法庭、相互辩论、角色扮演、案情演绎、项目策划、头脑风暴等多种方式启发学生积极思考,主动寻求问题的解决方法,通过这种教学模式,学生学习的积极性被充分调动起来,学生经常利用图书馆、网络等多种资源,积极主动寻求答案。
《物业管理法规》的考试也打破传统的试卷考核方式,采取面试加笔试的方式,重点考核学生的语言表达能力和书面文字组织能力,同时强调考核其逻辑思维能力和临场应变能力。学生在运用法律知识解决物业纠纷的同时,锻炼了各种综合素质和能力。同时要求学生提交诸如计划表、PPT、合同书、物业管理纠纷解决项目策划书等书面文字资料,以考核其组织能力、OFFICE软件应用能力、法律知识专业理论、具体解决法律纠纷的实际能力。
2.重构实践教学
1)建立有效的实训基地
我院物业专业与苏州东吴物业管理有限公司等多家物业公司签订了实习协议,学生学完一定的理论知识后,将被派往物业公司进行实习。学生在校期间,一是定期聘请物业公司的高级管理人员到学校为学生进行实训指导,这些有实践经验的管理人员将实际的物业法律纠纷的案例提供给学生,要求学生学会处理纠纷的方式方法以及解决危机的公关能力,学生要较好地完成项目任务,必须首先掌握物业法律法规,依法解决纠纷,学生既熟练掌握了物业管理的法律法规,在策划解决方案时。
同时又要通盘考虑方案实施的有效性,要求学生多角度、全方位考虑问题,因此学生的法律意识、法律知识、逻辑思维能力、策划能力、语言表达能力及多种解决问题的实际能力都得到了有效的锻炼。二是经常邀请物业方面的法律专家、学者为学生进行物业法律知识的讲座,通过该活动,开拓了学生的视野,丰富了学生的法律知识,受到学生的普遍欢迎,也收到了很好的效果。
2)鼓励学生积极参与普法活动
3)在课程网站建设、课题研究等活动中鼓励学生积极参与
二、总结
（一）专业人才匮乏
在物业管理的过程中，没有一专多能的新型人才，对于企业的骨干人才以及能起到一定的领导能力的人才少之又少，并且现有的人才只能是负责一些小的管理基础，并不能胜任在大型建筑，公司以及企业，在物业管理公司，不仅能够完成自己所要承担的职责，还能够承担他人力所不能及的事情，并且擅长多种专业的人才非常少，在人际和技能上面都独领的人才缺乏。
（二）管理人员的观念没有转变
在我国的物业管理过程中管理人员的管理理念没有得到改善和转变，管理人员作为物业管理中的重要的一个因素，直接的影响着物业管理的最终成果，传统的物业管理活动，无论是在行政机构还是在企事业单位，都被看做是一种纯粹的执行活动，认为是简单的日常事务性活动，其管理人员也不需任何专业技能，然而，现在经济的发展打破了这一传统的管理思维，因为没有创新，就无法在日益发展的时代中生存下去，要真正适应经济的不断发展就要求行政人员要不断学习和更新管理理念，要求物业管理人员的观念进行转变。
（三）物业管理的费用缺乏
物业管理中往往会有一些公共住宅、设备等的维修，倘若没有足够的资金会给物业管理带来很大的麻烦，加之物业管理服务费用也普遍偏低，造成经济出现拮据状态，最终使得本该建立起来的公共住宅等没有维修起来，还让物业管理工作不能够顺利的进行，倘若日后越到紧急情况需要在公共住宅和设备等耗费财务的话，将会出现筹措困难的情况。
（四）物业市场起步晚、发展慢、无完善竞争机制
很多地区的物业管理市场虽然有了一定的发展，但是管理市场的统一性并没有取得成功，由于没有完善的竞争机制，不能体现出竞争感，没有压力和动力的存在，将会使得物业市场极度处于盲目满足现状的情况，并且物业管理公司的使用人等其它人群的意愿不能够展现出来，大部分委员会所拥有的职权在手却不能够得到利用。
二、物业管理可持续发展的必要性
物业管理是为千家万户提供安居乐业的保证，物业管理集分散的社会分工于一体。在物业管理三大服务中，最基本的公共服务涉及全体业主、使用人，物业服务的质量好坏直接关系到物业管理区域内绝大多数业主、使用人的利益，物业管理的可持续发展的必要性就主要体现在以下几个方面：
（一）有利于维护大众的合法权益
现在我国物业市场的形成和发展已经逐步达到一个阶段，大部分的大众消费者以后都可以不用受到相应的物业部门的约束和限制，他们可以通过各种途径来选择自己能够信任的物业管理公司来为自己服务，哪一家物业管理公司的信誉度高、管理技能具有创新和先进的水平等，消费者就可以选择这些得以信赖的管理公司，这样那些信誉好，质量高的管理公司自己就会在物业管理行业脱颖而出，而那些服务差、信誉与管理技术都弱的企业必将在竞争中被社会排斥和淘汰，这样，不仅能够增加企业的管理水平，还能够让大众消费者自身的权益得到有效地维护。
物业管理的职责完全就是凭着自己的服务态度，来实施队伍的管理的行为，这样，可以让大众消费者提高工作环境的舒适感、让物业更大的发挥自己的潜力。由此，物业管理具有很大的发展空间，倘若能够将这些空间妥善的利用起来，将会让现代城市的管理更加专业化，制度化、技术化，保证物业的可持续发展，使得物业管理能够具有一定的不可替代作用，促进城市的经济发展和社会的进步。
（三）有利于提高城市化建设的步伐
城市化建设是一项非常复杂的工程，不仅涉及到城区的规划和施工，还涉及到内部的城市物业管理，而城市的核心就是建筑，对建筑物的管理是城市管理的主要任务，倘若在施工以后对建筑物的环境、设施以及安全等一系列管理到位，将会大力加快城市化的发展进度。
三、我国物业管理持续发展的措施
在物业管理活动中，许多人对物业管理的模式还比较陌生，观念还有待于进一步转变，再加上相应的物业管理法律、法规尚不健全，物业管理行为尚不规范，管理人员素质和技能不足等，物业管理现状层出不穷，就需要相应的措施来实现物业管理的可持续发展。
（一）加强管理人员的素质教育
据调查统计，一个人在大学毕业之后，学到的应用在实际工作中的知识只有百分之十，而剩下的百分之九十是在工作中学到的，因此，对于在职的物业管理人员，应当加强培养，对物业管理人员在思想素质方面进行再教育，努力培养出一支政治强、业务精的队伍，适应当今社会复合型人才的需求，曾指出：“知识经济的基本特征，就是知识不断创新，高新技术迅速产业化。而要加快知识创新，加快高新技术产业化，关键是人才，必然有一批又一批的优秀年轻人才脱颖而出。”让管理人员树立起自己正确的人生观、价值观是当前提高素质的重要因素，让它们觉得自己应该在所在岗位兢兢业业、忠于职守，对自己的岗位负责，对社会负责。
（二）定期培训，强化物业管理水平
（三）加强扩展物业市场，完善提升其竞争机制
1、学习和引用发达地区的物业管理公司在竞争机制上的优点，再充分从所在地区的公司的现状进行符合实际的探索、研究，并尽可能的将其付诸行动。
2、要严厉打击和排斥保护主义的市场竞争机制，物业管理的过程中出现的一系列新技术、创新点等，就需要物业管理部门大胆的对其进行公开的招投标，使得消费者有自己选择的权利，并且能够促进物业市场的公平发展。
（四）树立全新的管理观念
在经济飞速发展的21世纪，建立良好的人才结构，就要摒弃传统的观念和意识，在新的历史条件下，培养和树立新的观念、新的意识，使现代管理面向市场经济。首先要树立新的市场意识。知识经济的不断发展，市场经济改革的不断深化，为我国走向完善的广阔的市场，建立完善的行政管理体制提供了机遇，因此要树立新的物业管理理念；其次是要树立新的创新意识，我们所说的创新是基于历史，对原有的事物的创新，而不是背离人类文明的天方夜谭，因此，我们在完善行政管理整个系统中，要坚决反对盲目的创新，又要有不断进取的精神；最后要树立导向意识，在社会主义市场经济条件下，物业管理工作在政治、文化上具有导向功能，我们在发展和创新的过程中，要培养和树立崇高的思想境界，把整体思维引向全心全意为人民的服务上。