最近，市民胡先生换了新房，想把旧房屋进行出租，并和一租房户进行了商谈。当楼上邻舍闻讯房屋出租将用以办补习班所用时，大家纷纷反对，并说将住宅改变为经营场所要征得楼上住户的同意，否则就是违法，房屋“住改商”到底违法不违法？
“住改商”合不合法？
日前，凉州区公安局西大派出所对该场所进行了检查，并依据《治安管理处罚法》第五十八条之规定，对正在参与棋牌娱乐的老人进行了警告、劝离；依法对该居民楼内棋牌室予以取缔，并联合靶场社区工作人员监督当事人将麻将机拆除运离。
家住原粮食局家属院的谢先生告诉记者，前几年，楼上一位住户把房屋出租出去，开了棋牌室，影响居民的正常休息，在居民的强烈呼吁下，社区、物业部门出面协调，最终棋牌室被取缔。
这些年，随着商铺租金居高不下，一些商家、公司打起了住宅的注意，特别是老旧住宅小区房屋租金相对较低，小区内的“住改商”现象屡见不鲜，随之产生的问题也越来越多。
记者在凉州城区走访调查中了解到，目前，“住改商”的种类呈现多元化，小卖部、棋牌室、小饭桌、培训班、美容店、茶屋……可谓五花八门。“住改商”越来越多，小区业主怨声载道，居民最想知道的是，这样的行为合不合法？如果影响到了其他业主的生活或产生安全隐患，应该怎么解决？
“凉州城区融城华府7号楼一套房屋在楼上居民不知道的情况下，被改造成美容院搞经营，楼道里化学药品味浓重，每天客人进进出出，影响居民的正常生活。”去年，融城华府7号楼居民向有关部门投诉该美容院扰民，随后，凉州区市场监管局进行了调查，该美容院办理了《营业执照》《卫生许可证》，在居民小区开展美容美发经营无禁止性规定，主体合法有效。针对存在的问题，该局下达责令改正通知书，暂停营业进行自查整改，并征求小区物业公司和该单元业主意见，签订是否同意经营的书面协议。同时，要求其依法经营，自觉维护经营区域环境整洁、设施完好。
据了解，之所以有不少人选择在住宅楼里做生意，原因大多是住宅楼的售价、租金、物业费、水电费、停车费都远低于商铺、写字楼，经营者可以节约成本。而对于房屋所有者来说，也很愿意将房屋租给商业租客，因为这样的租金往往比一般租户高。
“业主能否将自己的住宅改成经营用房？”这是不少小区业主最关心的话题。《民法典》第279条明确，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
也就是说，业主在未经有利害关系的业主同意的情况下，不能擅自将住宅改变为经营性用房，所有可能受其影响的业主均有权对将住宅用作商业用途的做法说“不”。所以，业主未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营场所，对其他业主日常生活造成了影响，侵害了其他业主的权益，他们有权要求停止侵权行为，如果业主依然拒绝，可诉至法院，要求停止侵权。
“住改商”左邻右舍说了算
近年来，“小饭桌”应市场之需应运而生，在城区各中小学校周围出现不少，解决了一些家长的后顾之忧，但由于“小饭桌”多藏身小区，由此滋生的扰民问题让物业和居民很烦恼。
“每天中午、傍晚，一二十个小孩在楼上打打闹闹，蹦蹦跳跳，严重影响居民的正常生活，向物业等部门投诉反映过，问题始终得不到解决。”家住共和街一楼院的居民薛女士说，眼下，在住宅楼院租房变为经营场所的增多，噪音扰民、安全隐患等问题也接踵而来。
家住步行街附近的居民刘先生反映，楼上住户将一套房屋卖给一家会计事务所用于办公，由于人员复杂且办事的人较多，说话声、高跟鞋声、拖动桌椅声，给邻舍的日常生活带来无尽烦恼。
《甘肃省物业管理办法》第三十二条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
“随着商事制度改革的不断深入，市场门槛越来越低，经营场所限制越来越少，但减少并不意味着没有限制。”凉州区市场监管局一位工作人员说，一般情况下，想将住宅改变为经营性用房的，要提交房屋所在地物业、业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，才能办理营业执照。如果邻居不同意或根本不知情，业主硬要“住改商”、或办证提供虚假材料，这属违法行为，居民可以投诉、举报，至于藏身居民楼内根本没有营业执照的经营场所，居民应该积极举报。