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3、8:1之间，差异不大，与写字楼发展成熟市场相比，有相当大差距，发展潜力巨大从07年以来佛山写字楼销售来看，售价大致与城市中心高端住宅售价基本持平佛山07年起写字楼与城市高层豪宅价格对比走势禅城区近年写字楼市场量价齐升，预计未来市场将继续放大从上图分析可知，从2008年起，禅城区写字楼呈现“量价齐升”的趋势，2010年全年共成交667套，预计未来对写字楼的需求将会增大。走势禅城写字楼租金历年变动监测禅城写字楼租金历年变动监测禅城写这楼的租金水平在禅城写这楼的租金水平在0606年前一直在低位排徊，自年前一直在低位排徊，自0606年起，租金有了年起，租金有了一个较大幅度的涨幅，一个较大幅度的涨幅，0
4、6-1006-10年年44年间租金年平均涨幅在年间租金年平均涨幅在15%15%左右。左右。租金小结供需：年消化量稳定在5-6万平米之间，未见放量价格：售价与成熟市场有较大差距，市场发展潜力大租赁：空置率逐年下降，租赁市场活跃，06年至今禅城区租金年增长15%制约：佛山第二产业为主导，第三产业下滑，制约写字楼发展消化量稳定&租赁市场活跃&发展潜力机会佛山写字楼市场怎样的现状？禅桂写字楼五大板块初形成桂城片区发展迅速禅桂写字楼板块划分都市型产业区金融高新区祖庙-汾江路季华路板块南海大道板块现状佛山禅桂写字楼市场目前已形成三大成熟板块：祖庙-汾江路、季华路、南海大道广发银行大厦经
5、华大厦发展大厦电力大厦财政大厦财富大厦季华路板块财汇大厦经委大厦财联大厦南海大道板块创业大厦永丰大厦东建大厦百花广场祖庙-汾江中路板块环球国际卓远国际中银大厦信联大厦icc国际商业中心瑞山大厦京禅大厦九鼎国际新都会金融广场鸿业豪庭金海广场东骏大厦板块区域位置区域现状、特点代表项目季华路季华五路沿线一带城南新区城市东西轴线机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长周边住宅出租办公非常火爆发展大厦、广东发展银行大厦、经华大厦、金融广场、卓远国际商务大厦、金海广场等祖庙-汾江中路季华路以北、亲仁路以南、祖庙路周边、佛山大道以东传统老城区旧区商业中心、商场、酒店多交通拥挤出租物业为主，部分楼龄较新
6、生活配套齐全百花广场、东建大厦创业大厦、永丰大厦、环球国际广场、国际商业中心等南海大道南海大道一带南海中心南海南北轴线、交通便利银行及行政、事业机关多少量出租写字楼物业，楼龄长财汇大厦有烂尾历史财联大厦、财汇大厦、经委大厦等佛山三大成熟板块写字楼档次普遍偏低，以企业单位自用型物业为主，目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域现状南海大道板块聚集了银行或行政事业机关的自有办公物业，少量出租给中小企业，但普遍楼龄长、设备陈旧，乙级为主租金水平较低，整体出租率高现状祖庙-汾江路板块写字楼乙级为主，多集中中小企业，甲级写字楼大多中大型企业租用，更看重门面，等级租金相差不大，出租率高现状季
7、华路板块甲级写字楼增多，租户为以政府机构、一定规模的金融、贸易、保险公司为主；出租率高，但等级租金差别不明显现状趋势许多中小企业、中等企业开始租用甲级写字楼，以提升门面与形象，甲级写字楼需求增加。写字楼项目环球国际广场百花广场财富大厦永丰大厦租金60-7040-5060-7040城市中心住宅项目世纪嘉园天湖郦都怡翠玫瑰园丽雅苑租金303025-2830租金比2:1-2.3:11.3:1-1.8:12.2:1-2.3:11.3:1（office：house）2.3:1-1.3:1(写字楼发展成熟城市多在3:1以上)佛山高端写字楼与城市高层豪宅租金对比佛山高端写字楼租金稍高于高档住宅，租金比在2.
8、3:1-1.3:1之间，但相比成熟写字楼市场，佛山高端写字楼与住宅租金比相对较低，写字楼租金水平还有较大发展空间从07年以来佛山写字楼租赁市场看，写字楼租金水平与城市中心住宅租金水平相当现状目前已形成三大成熟板块，以季华路板块商务氛围最为浓厚；佛山高档写字楼严重缺乏，以乙级为市场主流，档次普遍偏低，近两年甲级写字楼增多，中小企业追求甲级写字楼；当前写字楼整体出租率高，租赁市场火爆，多以金融、商贸、民营小企业租用为主；小结佛山写字楼租金水平普遍偏低，等级租金差别小，与成熟市场差距较大，具有较大发展空间；民营企业、商贸、金融公司等成为写字楼市场租赁主力，租赁市场火爆，开始出现中小企业追逐甲级写字楼
9、的需求，场发展潜力大。机会什么客户在购买佛山的写字楼？本报告是严格保密的。目录2客户分析寻找佛山写字楼购买的主力客户！位置：季华五路建筑面积：3.6万，其中办公面积2.97万规模：塔楼1座，23层，纯写字楼，1层为大堂，2层为商务中心，3层以上为写字楼层高：3.8米实用率：70%户型：71-247均价：1.1万总价：78-271万个案表现卓远国际大厦卓越之颠远见未来超甲级纯写字楼在写字楼客户中，自用客户占53%，投资客户占47%，自用客户与投资客户比例相当。置业目的自用,53.36%投资,26.12%自用兼投资,20.52%在写字楼客户中，正在租用写字楼的占56.34%，已经自购写
10、字楼占23.13%，基本都使用过写字楼，对于写字楼有一定的了解。物业现状自建写字楼,5.22%住宅办公,3.36%其他或暂无,11.94%自购写字楼,23.13%租用写字楼,56.34%写字楼自用客户与投资客户比例相当，基本都使用过写字楼客户客户认同写字楼价值，超过5成客户愿意从“租用”升级为“持有”卓远国际商务大厦客户情况调查佛山写字楼客户多为民营和私企业主，来自电子、金融、贸易等行业96%的客户为私企、民营业主，决策者较少，容易被现场和整体销售氛围感染。客户所属行业门类较多，行业比重较高的主要有贸易、陶瓷、咨询、建筑建材等行业。卓远国际商务大厦客户情况调查企业性质国有,1.87%民营
11、,96.27%外资,0.75%事业单位,0.75%股份制,0.37%客户超96%客户为贸易、咨询等私企、民营企业主，“持有”愿望强烈79%的客户公司人数都为50人以下，只有3%的客户公司人数为100人以上，可见多数客户所在公司目前规模较小。从需求办公面积来看，200平米以下的客户占75%，该类客户大多为成长型小企业，所需购买面积较小；而需求办公面积在500平米以上的客户仅占4%，该类客户经济实力较强，可以承受较大面积的产品。100以下,47%300-400,7%500以上,4%100-200,28%200-300,14%需求面积多数客户所在公司规模不大，多为成长型企业，需求20
12、0以下为主力客户企业规模卓远国际商务大厦客户情况调查成长型企业是购买主力，“持有”欲望强烈，主要需求200平以下客户1：姚先生，湖南人，开了一家陶瓷贸易公司，属于人生的立业阶段。置业心态：“投资写字楼是稳定的，相当于购买国债，属于长期的风险保值，在佛山，想要转手赚差价是比较难的。说实在的，写字楼的升值主要是依托商业背景。”客户客户2：杨女士，梅洲客家人，装饰公司总经理。置业心态：我们选择写字楼，必须要考虑到地段、停车方便、外立面的要求也要高，因为我们是搞专业的设计公司！所以外立面要现代化的，要有一定的设计档次。现在的公司都要讲究门面了。客户3：苏先生，潮汕人，陶瓷贸易公司老板，公司起步发展阶
13、段。关于项目：写字楼的高档形象是有利于提升企业形象，写字楼关键是比较高档次，值得投资。在里面办公的企业都显得特别有面子，有实力。客户认为写字楼投资稳定，主要考虑地段、档次等，认为做生意要讲究门面。个案表现九鼎国际城季华路总部第一街开启写字楼经济时代位置：季华六路建筑形态：首席城市综合体（住宅、公寓、创意步行街、超甲级写字楼）建筑面积：约16万，其中写字楼面积4.4万层高：3.6米实用率：75%户型：70-165均价：1.5万总价：105-248万在写字楼客户中，投资客户占91%，自用客户仅占9%，投资客户占绝对比例。在写字楼客户中，来自乐从的客户占54%，其次是禅城、三水、澜石地区，以上
14、地区均是民营经济较发达地区之一。桂城跨区置业较少。投资客占绝对比例，主要来自乐从、禅城、澜石等民营经济发达地区客户客户清楚认识到写字楼的投资价值，客户主要来自项目周边地区在写字楼客户中，87%客户具有四次及以上物业购买经验，三次购物经验占13%。在写字楼客户中，绝大部分客户属于首次购买写字楼产品，占95%，仅有5%比例客户有过购买写字楼经验，客户对写字楼产品陌生。大多数客户具有四次以上物业购买经验，但绝大部分客户首次购买写字楼产品客户客户有多次其它物业置业经验，但对写字楼产品陌生，可牵引性强置业次数写字楼置业次数在写字楼客户中，钢材客户占比31%，贸易、陶瓷、家具等三大行业客户购买的主力
15、。在写字楼客户中，属于企业主购买的占77%，以企业名义购买的仅占4%，可见私人企业老板是写字楼重要目标客户。大多数客户是企业主，主要来自周边地区的钢材、贸易、陶瓷、家具等客户钢材、贸易、家具等行业私人企业老板是重要目标客户群行业统计客户构成写字楼作为一种投资产品已基本被客户认可，主要看重地段、区域等客观硬件客户客户1：何先生，现住在顺德乐从镇佛山奥园，钢材生意企业主置业心态：这里区域、地理位置都很好，周边配套又基本齐全，而且项目属于佛山的中心地段，以后的发展潜力比较大，我是买来投资的，写字楼有投资前景。客户2：霍女士，居住在天湖郦都，陶瓷行业企业主，每天上班都会经过项目置业心态：这里区域、
19、11万都市产业：15万九鼎国际余约0.5万禅城写字楼：0.5万在售待售p未来写字楼供应仅金安壹号、天安数码城、九鼎国际在售，2012年起四大片区将有大量写字楼入市，市场竞争激烈。中盛大厦星星华园国际季华路商务区未来供应岭南新天地金安壹号东江国际老城区东平新城icc二期季华路沿线、东平新城、老城区的岭南新天地、千灯湖金融区未来写字楼集中放量，尤其季华路、老城区与东平新城片区将与本项目形成核心竞争恒福国际星之海保利东湾万科广场景兴环球地铁金融城阳光国际华南国际金融中心千灯湖金融区联华大厦联达大厦南海天安数码新城雅庭国际九鼎国际东平广场坊城怡翠世嘉大福名城联达大厦联华大厦中盛大厦阳光国际广场地铁金
22、楼约3万平米预计2011年初二期为综合体，包含酒店式公寓、商业及写字楼恒福国际商业中心总建面12万平米，写字楼约3万平米预计2010年底-2011年初综合体项目，含公寓、商业及写字楼星之海商业23万，写字楼体量未定预计2012-2013年住宅为主体的旧厂改造项目，部分商业、公寓、写字楼万科广场写字楼约12万方预计2012-2013年包含写字楼、商业、住宅等综合体项目怡翠世嘉写字楼约2万平米预计2011-2012年住宅为主体的旧村改造项目，部分商业、写字楼雅庭国际总建面9万，写字楼约3万平米预计2011-2012年包含住宅、办公、集中商业大福名城写字楼约2万平米预计2012年城市综合体，含住宅、