一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
5、一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产出租如何按5%计税？
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
6、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产如何征税？
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
7、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？
8、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
9、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
10、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
有以下几种预缴税款的计算情形：
（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
a.出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
b.出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
15、房地产企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款如何计算？
按以下公式计算：
1、销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
16、房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣？
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。
17、房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算？
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
18、房地产2016年4月30日前收款并缴纳营业税的，未开具发票的如何处理？
19、房地产一般纳税人如何享受老项目政策？
根据36号文件《试点有关事项的规定》：
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
21、房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗？
售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。
22、营改增后房地产企业老项目与新项目存在开票税率上的差异，是否老项目与新项目之间的销项与进项不能互低？
房地产老项目选择适用简易征收的，不得抵扣进项税额。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免税范围。如企业间直接转让土地使用权属于销售无形资产，应按财税[2016]36号文规定征收增值税。
24、但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
25、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
26、“营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的情形有哪些？
房地产、建筑企业“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要有：
四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。
五是房地产公司开发的产品，例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。
六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天。
27、房地产企业销售住宅和商业商品房，给个人和企业开票开普票还是专票？
28、销项小于进项是否正常抵扣？
如果当期销项小于进项，则剩余的进项可以留抵以后期间的销项。
29、现有地税发票如何处理？
30、混合销售怎么处理？
32、统借统还政策是否还执行？集团发债行为是否属于统借统还？
33、关于企业涉及多项经营情况，税率是按各自行业适用税率征收吗？
企业涉及多项经营的，需要区分兼营或是混合销售。兼营是发生两项应税行为，混合销售是发生一项应税行为。
纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。